Свой бизнес: как заработать на краткосрочной сдаче квартир в аренду

Как сдавать квартиру посуточно: Полезные советы

И так, если вы созрели и хотите заняться бизнесом
посуточной аренды, то вам следует хорошо подготовиться, прежде чем вы начнете
свое развитие в гостиничном бизнесе вашего города.  Рассмотрим основные
моменты, на которые следует обратить своё внимание начинающему арендодателю. Для начала  советуем изучить рынок в вашем городе и
понять на сколько «тянет ваша квартира», то есть определиться с ценой за сутки

Адекватная оценка необходима при планировании  доходов и расходов

Для начала  советуем изучить рынок в вашем городе и
понять на сколько «тянет ваша квартира», то есть определиться с ценой за сутки.
Адекватная оценка необходима при планировании  доходов и расходов.

При оценке доходов следует понимать, что Ваша квартира
будет простаивать не менее 10-20 % времени (даже на рынках с невысокой
конкуренцией).

Оцените конкуренцию на рынке. Сделать это можно несколькими
путями.

Во-первых, экспериментально — обзвоните тех, кто сдает
в вашем городе, если всё или почти всё занято, то на рынке есть дефицит и
вполне возможно для вас в нем найдется «местечко».

Если предложений много, если Вам активно предлагают скидки
и всячески стараются удержать вас, то возможно на рынке тесно и Вам сложно будет
конкурировать со «старожилами» бизнеса.

Во-вторых, в качестве показателя уровня конкуренции можно
использовать объем рекламы на профильных сайтах. Если платной рекламы много, то,
скорее всего, высока и конкуренция.

Оцените рекламный бюджет – наличие и стоимость рекламных
мест на профильных сайтах, цену клика в Яндекс.Директе, Google AdWords и т.п. На
этом этапе вы должны решить, где вы будете рекламироваться, как и куда вы будете
подавать рекламу. В каждом городе расходы стоимость привлечения клиента
индивидуальна. В отдельных городах конкуренция низкая и Вы, подав одно, два,
объявления будете заселять вашу квартиру практически без простоев, а в других
городах и 10 объявлений не принесут никаких результатов.

После этого оцените свои шансы на успех. В результате
анализа рынка может получиться, что сдавать квартиру на длительный срок или
передать её в управление крупному квартирному бюро будет выгоднее, чем сдавать
её посуточно.

Если Вы приняли решение в пользу посуточной аренды, то
следует позаботиться о подготовке квартиры… Да, да… Квартиру к посуточной аренде
нужно готовить.

Вы должны подумать о правильном оснащении квартиры, которая
будет сдаваться в краткосрочную аренду

Это достаточно серьёзный момент в
организации гостиничного бизнеса, ведь важно не только сделать квартиру
максимально удобной и комфортной, но и максимально «антивандальной»

Предугадать, что будут делать постояльцы, Вы вряд ли
сможете, а делать они могут всё, что угодно, точнее чего они только не делают.

Так что убирайте все ненужное, все стеклянное (желательно и
от стеклянных дверей избавиться, если такие имеются), поменьше посуды, кровать
попрочнее, если телевизор жидкокристаллический, то желательно его к стене
прикрутить. Помните, лучше перестраховаться, чем потом терпеть убытки
восстанавливая квартиру после «удачной» вечеринки.  

Квартира готова, реклама дана, осталось только купить
постельного белья и ждать звонков. Не забывайте хорошенько убираться после
каждого клиента, чистота в квартире очень важна для достижения успеха. 

Для более эффективной и безопасной работы ознакомьтесь со
статьями:

• Безопасность в бизнесе посуточной аренды.
• Эффективная работа с клиентами в сфере посуточной аренды
  квартир.

YouRenta.Ru — это большой выбор квартир посуточно от недорогих вариантов до элитных апартаментов, удобный поиск, скидки на аренду от хозяев квартир.

Прибыльно ли заниматься субарендой?

Этот вопрос является наиболее актуальным. Субаренда квартир предполагает, что компания или физическое лицо арендует жилье на длительный срок без желания проживать там. Далее он сдает объект другим людям по завышенной цене.

Обычно квартиры сдаются посуточно по договору субаренды. Это гораздо выгоднее, но надо учитывать ряд факторов, которые влияют на стоимость услуги:

• удаленность от центра;
• количество комнат;
• транспортная развязка;
• развитие инфраструктуры;
• уровень комфорта (идеальный ремонт) и т.д.

За примерно равнозначный объект цены в центре и на окраине города будут варьироваться. На прибыль влияют все эти факторы. Также немаловажным является и то, сколько туристов посещают город, численность его населения. Открывать такой бизнес в небольшом населенном пункте убыточно.

С одной квартиры, если она будет практически всегда заполнена, можно заработать не более 10 000 рублей в месяц. Поэтому рекомендуется заключать несколько договоров аренды. Это позволит предложить сразу несколько вариантов потенциальным клиентам. Также нужно проработать вопрос рекламы, чтобы бизнес оказался прибыльным.

Начальные инвестиции

Даже при наличии апартаментов в собственности трат избежать не получится. От хорошей маркетинговой компании и проработки всех нюансов будет зависеть, через какое время предприниматель получит первые деньги. Рассмотрим статьи обязательных расходов.

Оплата ЖКХ. По счетчикам придется платить каждый месяц.

Выплаты уборщикам или клининговым компаниям. Естественно, выполнять данные обязательства сможет хозяин жилья. При наличии одной, двух квартир есть смысл сэкономить финансы. Однако после масштабирования уследить за чистотой десятка жилых помещений самому не удастся, учитывая, что клиенты в данном бизнесе меняются каждые сутки. Поэтому понадобится нанимать других людей, а освободившееся время потратить на продумывание рекламы.

Маркетинг. К счастью мировая паутина предлагает огромное количество бесплатных досок для размещения объявления о посуточной сдаче квартиры. Через них доносится информация до потенциальных клиентов. Но любая акула данного бизнеса скажет, что этого недостаточно. Придется идти на небольшие хитрости, вроде договоров с таксистами или привлечения промоутеров для раздачи листовок в проходимых местах. Так:

Реклама на вокзале

1. Листовки, например, хорошо работают во время праздников, когда большое количество приезжих граждан выходят из вокзалов и получают на руки прекрасное предложение о сдаче квартиры с привлекающими картинками.
2. С частными такси получается аналогичная схема. Выходит человек, ловит такси (практически всегда рядом с вокзалом их десяток) и водитель вскользь упоминает одно замечательное предложение ночлега по хорошей цене. Ненавязчивая сторонняя рекомендация очень хорошо работает. Конечно, водителя придется финансово вознаградить, но квартира в таком случае пустовать не будет.
3. Размещаясь в интернете, рекомендуется платить доскам объявлений, чтобы конкретная квартира всегда была сверху поиска, выделялась и привлекала клиентов красивыми фотографиями.

Любые средства донесения информации до клиентов хороши.

Фотограф. Мало людей зовут профессиональных фотографов и, пытаясь сэкономить, делают иногда до ужаса смешные картинки жилья. Так, выставленные фото не передают преимущества апартаментов, и могут делать акцент на негативных моментах. Поэтому небольшая сумма, потраченная на фотографа окупится с лихвой. В интернете люди зачастую принимают решение, основываясь именно на красивых фото.

Форс-мажорные обстоятельства. Не нужно исключать из расходов случайную поломку техники, потоп от соседа, возникновение тараканов и пр. Перспективные предприниматели всегда имеют отложенную сумму денег для подобных случаев, чтобы как можно быстрее устранить все и продолжить бизнес.

Ремонт. Как писалось выше, наблюдается большой спрос именно на небольшое жилье с евроремонтом. Соответственно, чтобы его сделать, нужны инвестиции.

Другие расходы. В обязательную статью расходов могут попасть выплаты по субаренде, при условии, что апартаменты арендованы у построенного человека.

К примеру: соседи сверху затопили квартиру из-за плохих приборов сантехники. Необходимо через суд заставить их оплатить повреждения, и таким образом, дать понять, что подобного повторяться не должно!

Оснащение квартир

Чтобы увеличить цену за аренду квартиры, необходимо закупить новое оборудование, удобную и практичную мебель, проверить сантехнику, электричество, водопровод и т.д. Помещение должно быть не только с хорошим ремонтом, но и с базовой и дополнительной комплектацией. Соответственно, нужны определенные вложения в дизайн и обстановку квартиры. Особенно это касается квартир для среднего и высшего уровня дохода жильцов. Расходы на 2 квартиры в центре города:

Для сдачи в аренду квартиры на окраине города, при условии ремонта среднего уровня и наличия неновой мебели и кое-какой техники, вложения потребуются минимальные:

На коммунальные платежи следует тратить за 3 квартиры не менее 15 тыс. рублей в месяц.

Для обслуживания квартир и поиска клиентов можно нанять людей, но, чтобы затраты были минимальными, на первых порах можно справиться самостоятельно либо при помощи членов семьи. Основная функция – поиск клиентов и размещение объявлений, коммуникация, переписка, созвон и обновление объявлений – может находиться исключительно на собственнике бизнеса. А вот заселение жильцов в квартиры, выселение и уборка помещения будет возложена на одного из родственников. При увеличении количества квартир система уборки и заселения будет пересмотрена, и этим будет заниматься отдельный работник.

В этом случае затрат на сотрудников не будет. Весь доход уйдет в семейных бизнес, благодаря чему рентабельность будет иметь положительный показатель.

Как обустроить квартиры для сдачи посуточно?

Граждане, арендующие жилье посуточно, обычно не планируют задерживаться в нём дольше нескольких дней. Поэтому никто из них не возит с собой фен и утюг, обоснованно предполагая, что все необходимые вещи найдутся в съёмной квартире. Предприниматель должен полностью обустроить помещение, удержавшись при этом от лишних расходов:

• Мебель должна быть недорогой, но прочной. Можно купить её по объявлениям или на сезонных распродажах в магазинах вроде IKEA;
• Выбирая бытовую технику, стоит отдавать предпочтение базовым моделям известных брендов. Такие агрегаты ломаются реже, а ремонтировать их проще;
• Кабельное телевидение и беспроводной интернет считаются сегодня удобствами, которые должны быть в съёмной квартире по умолчанию;
• За чистотой постельного белья и полотенец следует тщательно следить. Как правило, даже хорошие изделия после шести месяцев эксплуатации приходится менять.

Ниже представлена спецификация оборудования для бизнес плана посуточной аренды квартир. Расчёты произведены для шести однокомнатных объектов:

Оснащение квартир

Как утверждают опытные предприниматели в своих советах, бизнес по сдаче квартир посуточно становится конкурентоспособным только при создании для гостей условий не хуже, чем в отелях. Поддержание необходимого уровня комфорта требует ежемесячной закупки средств гигиены и бытовой химии:

Расходные материалы

Советы от бывалых инвесторов:

• Когда у Вас 1-3 квартиры, то этот процесс можно отладить самому. И он гораздо легче, чем работа по найму, потому что не требует Вашего постоянного присутствия в офисе в течение восьми часов в день.
• Когда мы сдаем жильё посуточно, то необходимо постоянно управлять бизнес-процессами. Будет лучше иметь десять студий в одном месте, ведь этот объект гораздо легче контролировать, чем десять квартир в разных местах. Более того, Вы можете снизить затраты, т.к. понадобится минимальное количество обслуживающего персонала.
• Чтобы получать пассивный доход, необходимо найти управляющего, наладить поток клиентов. Также позаботиться о качественной рекламе. Подберите сотрудника, который станет обновлять объявления на сайте, а также менеджера, который будет контролировать направление обслуживания.

Это только одна из стратегий, как можно увеличить свой доход. Этот метод подразумевает, что Вы действуете с помощью чужих объектов. Посмотрите, под другим углом. Можно покупать объекты и выплачивать свою ипотеку за счет чужих средств. То есть, совмещать бизнес со стратегиями инвестирования. Об этом в следующей статье.

Что должно быть в квартире

Квартира обязана быть чистой и
с хорошим ремонтом, говорят риэлторы. Обязательное условие – вся необходимая
бытовая техника, которой каждый из нас пользуется ежедневно в обычной жизни. На
кухне это духовой шкаф, варочная поверхность, микроволновая печь, хороший
холодильник. Также квартира должна иметь хотя бы одну сплит-систему для
комфортной температуры воздуха в любое время года.

Важно предусмотреть
электрический чайник, набор фужеров, тарелок, столовых приборов. В ванной
комнате должны быть фен, халаты, принадлежности для личной гигиены, одноразовые
зубные щетки и пасты

Не стоит забывать и о досуге:
хороший телевизор и бесперебойный интернет имеют для постояльцев большое
значение.

Вашими частыми гостями будут
командированные, поэтому в квартире также должен быть утюг, гладильная доска,
щетки для обуви, плечики для пиджаков. Плюсом станет стиральная машина в
комплекте с сушилкой для белья.

Юридическая организация бизнеса

Во избежание рисков имеет смысл составлять с арендодателем договор, в котором будут прописаны все условия, которые включают в себя:

• Правила проживания
• Данные объекта (адрес квартиры)
• Период сдачи квартиры и время расчета
• Стоимость аренды в сутки
• Сумму депозита
• Число проживающих
• Обязанности права сторон
• Условия досрочного расторжения
• Условия штрафа при несоблюдении условий договора

К договору, как правило, прилагается опись имущества.

Кроме того, стоит разместить правила проживания на видном месте. Эти правила могут включать в себя:

• Запрещение курения в квартире
• Условия использования бытовой техники
• Ответственность за порчу и кражу имущества и нарушения покоя соседей
• Запрет либо возможность передачи ключей третьим лицам.

Все составляемые документы можно проработать с юристом. Эта услуга может обойтись в 2 000 рублей.

Если вы решили взять квартиры в субаренду, то при заключении договора на долгосрочную аренду не стоит скрывать от собственников с какой целью вы снимете у них квартиру во избежание недоразумений. Как вариант, вы можете предложить большую сумму за аренду владельцам квартиры, чтобы они согласились на ваше предложение.

Кроме того, в этом случае первичный арендодатель несет ответственность за состояние квартиры, даже в том случае, если нарушения условий договора, включая нарушение правил проживания и порча имущества — вина вторичного арендодателя. Кроме того, вы, как сдающий в субаренду можете поручиться за оснащение квартиры мебелью, бытовой техникой и даже взяться за организацию косметического ремонта.

Если вы берете квартиру в ипотеку, с целью дальнейшей сдачи, то есть вероятность, что банк может вам запретить сдавать ипотечную квартиру в аренду.

Подводные камни посуточного бизнеса

Как и в любой деятельности, в данной сфере есть свои риски. В первую очередь они связаны с сохранностью самой квартиры и имущества (мебели, техники и т. п.). Единственный способ минимизировать опасность — работать официально, оформив ИП, и составлять грамотные договоры. Только в этом случае вы сможете доказать факт проживания лиц в квартире и нанесения ущерба имуществу, чтобы возместить убытки.

Ещё один немаловажный момент — отношения с соседями. Прежде чем сдавать квартиру посуточно, желательно встретиться с ними и убедиться, что они не против подобной деятельности. В большинстве многоквартирных домов (особенно старых) отличная слышимость. И если арендаторы, например, начнут громко слушать музыку, тем, кто живёт «через стенку», это может очень не понравиться. Не забывайте, что любые претензии в итоге будут именно в вашу сторону.

Помимо этих рисков, посуточный бизнес неизбежно сопряжён с определёнными бытовыми трудностями. Ведь именно вам придётся убирать в помещении после каждого постояльца, стирать постельное бельё, чистить ковры и т. д. Кроме того, нужно быть готовым к постоянным звонкам (в том числе посреди ночи) и к тому, что вам придётся подстраиваться под клиентов — например, ехать в 5 утра, чтобы отдать/забрать ключи и т. д.

Несмотря на то что посуточный бизнес имеет свои трудности, он является одним из наиболее высокодоходных при сравнительно небольших рисках. Правда, чтобы получать действительно ощутимую прибыль, желательно сдавать по крайней мере 2–3 квартиры. Однако если вы не ошиблись с районом и правильно организовали деятельность, всего за 9–12 месяцев реально заработать на первоначальный взнос по ипотеке, чтобы купить следующую квартиру и постепенно расширять свою сеть.

Пошаговый план начала бизнеса

Существует три возможных варианта ведения такого бизнеса. Рассмотрим каждый из них.

1. Представьте, что у вас есть жилье, которое вы снимаете в аренду. Давайте представим, вы снимаете целиком двухкомнатную или однокомнатную квартиру. Вы можете подселить туда одного человека или одну семью. Будете платить вместе с ними пополам за аренду всего помещения целиком. Вам это выгодно тем, что стоимость съема квартиры выходит не такая большая, и вы экономите не самые плохие деньги.
2. Рассмотрим другую ситуацию. Давайте представим, у вас есть собственная двухкомнатная или однокомнатная квартира, и вам понадобились деньги или оказалось достаточно много свободного места в ней. Почему бы ее не сдать еще одному человеку или одной семье? То же самое правило распространяется и на трех, четырех и пятикомнатные квартиры. В этом случае вы получаете возможность получать ежемесячно чистый доход в виде платы за аренду части вашего жилого помещения.
3. Есть еще третий вариант, как сделать из субаренды квартир бизнес. Давайте представим, вы находите человека, у которого есть квартира. Он сдает ее за определенную сумму. А вы, предварительно договорившись с хозяином помещения, ищите клиентов, готовых заплатить за аренду квартиры несколько больше этой суммы. Но стоит учитывать, что это наименее прибыльный и надежный вариант. Он имеет много общего с риэлторством. Зато для его осуществления вам не понадобится иметь свое собственное жилище. Потребуется всего лишь найти хозяина, который согласится участвовать в такой коммерческой схеме. По факту вы выполняете роль посредника в таком случае. Плюс ко всему никто не мешает вам сдавать несколько таких квартир, и суммарно получать неплохие деньги.

Первоначальные расходы

Даже если в вашем распоряжении имеется несколько принадлежащих лично вам квартир, расходов не избежать. И от того, насколько четко будет разработана реклама и продуманы все условия, зависит скорость окупаемости объектов.

Пункты, без оплаты которых просто не обойтись:

1. Оплата коммунальных платежей. Эта статья расходов полностью лежит на владельцах недвижимости, даже если постояльцы провели целый месяц в нанимаемой квартире.
2. Оплата услуг клининговых компаний или уборщиков. Разумеется, эти обязанности можно выполнять и самостоятельно, но имея несколько квартир, делать это будет непросто. И если учесть то, что квартира может менять постояльцев каждые сутки, а убрать нужно после каждого, владельцам квартир придется посвятить свое время беготне по объектам и уборке.
3. Благо в интернете существует множество бесплатных досок объявлений, которые позволят донести информацию о предоставляемых вами услугах к потенциальным клиентам. Но «акулы» данного сегмента рынка знают, что этого мало, поэтому идут на хитрости, такие как, договор с таксистами, или расстановку промоутеров. Суть такой рекламы в том, что человек, который только что вышел из автобуса или поезда, чаще всего направляется либо к такси, ибо же к людям, которые предлагают жилье сразу же около вокзалов. Водитель такси может, как бы невзначай порекомендовать гостям хорошее жилье, и получить за это свой заслуженный процент. Стандартная расценка – 100 рублей за одну занятую квартиру.
4. Не стоит забывать о форс-мажорных обстоятельствах, которые обычно требуют значительных растрат. Сюда можно отнести поломку техники, затраты на ремонт, «потоп» со стороны соседей, нашествие тараканов и т.д.
5. Если вы сдаете не свою квартиру, а арендованную, то расходы будут намного большими.
6. Оплата услуг риэлторов.
7. Ремонт, подготовка жилья к эксплуатации.

Следует всегда помнить о том, что неприятности проще (и дешевле) предупредить, чем бороться с ними по факту. Если вы знаете о том, что соседи сдаваемого объекта имеют неисправную сантехнику или являются «проблемными», позаботьтесь об этом заранее. После первого же потопа от соседей сверху, заставьте их через суд устранить неполадки именно в их квартире, таким образом, избавив себя от очага опасности.

Какое жильё пользуется спросом?

• Однокомнатные;
• Двухкомнатные.

Таким жильём обычно интересуются молодые пары, которые хотят уединиться в романтических уик-эндах, бизнесмены и командировочные сотрудники, реже – молодые семьи с малышами, для которых в условиях гостиниц очень трудно обеспечивать режим сна и питания. И уж совсем редко случаются ситуации, когда посуточное жильё ищут небольшие компании из 4-6 человек, которых может заинтересовать одно или двухкомнатное жильё. Ведь в большинстве случаев их интересует 3-4 комнаты. И о таких клиентах лучше позаботиться тем, кто ведёт бизнес на аренде квартир долгосрочно, сделав для них «маленькое исключение». Для таких случаев, обустраивая квартиры для длительной аренды, нужно предвидеть и потребности суточных съёмщиков. Ведь, в конце концов, для бизнесмена это вариант, как заработать 2000 рублей за день на квартире, которая простаивает. На этот же случай можно ещё рассмотреть вариант почасовой сдачи квартиры, например, по праздникам. Среди идей, как заработать 10 тысяч рублей за один день этот вариант очень актуален. Ведь под Новый год или Рождество туристы, командировочные или влюблённые пары готовы платить любые деньги – лишь бы на часик-другой уединиться в тёплой домашней обстановке. А если таких «часовых» клиентов за день принять 6-7? Но об их наличии нужно позаботиться заранее соответствующей рекламой своей услуги.

Что касается качества предоставляемого жилья (ремонта, дизайна, наполненности техникой), то в этом плане съёмщики посуточного жилья не экономят. И если стоит выбор за принципом «дёшево, но сердито» и немного дороже, но с комфортом, то второй вариант имеет больший спрос.

И наконец – шанс на первоочерёдное рассмотрение варианта для аренды, имеет посуточное жильё с выгодной локацией. Например, те, кто приехал в город по работе на какую-то конкретную фирму, охотно поселятся в апартаментах вблизи офиса. Для туриста будет важна близость к достопримечательностям, а студентам-заочникам – к месту учёбы

Поэтому если вы решили реализовать бизнес план посуточной аренды квартир, способом субаренды жилья, взятого в долгосрочную аренду, или способом покупки жилья для этой цели, то особое внимание нужно обратить на правильный выбор его локации, а также – обязательно учесть все тонкости бизнеса на посуточной аренде квартир, перечисленные выше

Кстати, для тех, кто решил купить апартаменты специально для бизнеса, эксперты по жилищным вопросам советуют покупать объект в старом жилищном фонде и вот почему:

• Покупка обойдётся дешевле, чем жильё в новостройке;
• Такой вариант снижает для клиента цену посуточной аренды на 10-20%, если сравнивать её с вариантом в современном квартале и, соответственно повышает шанс на стабильность бизнеса;
• К тому же – с такой недвижимостью у вас не будет возникать вопрос, как самому продать квартиру без посредников. Ведь недорогое жильё всегда легче продать, особенно если такая необходимость вдруг возникла в период кризиса.