Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция и порядок действий

Необходимый комплект документов

1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.

2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.

3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.

4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов.

5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

6. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла. Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы. Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.

В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.

Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.

Демонстрация квартиры: как правильно?

Если покупателю понравилась квартира, перед составлением договора купли-продажи и заключением сделки, он захочет посмотреть помещение. От правильной презентации недвижимости зависит вероятность заключения сделки. Время демонстрации помещения стоит оговорить заранее. Если покупателей несколько, сроки должны быть максимально четкими. В случае изменения планов, стоит незамедлительно сообщить об этом покупателям. Если в квартире присутствуют ценные вещи и документация, не относящаяся к сделке, все это лучше убрать.

Видео

Когда потенциальный клиент впервые приходит в квартиры, он обычно заканчивает осмотр максимально быстро. Однако у человека может возникнуть большое количество вопросов. Продавец должен быть готов ответить на них. Вести себя стоит сдержанно и вежливо. Это позволит расположить к себе потенциального клиента.

Цену на квартиру можно корректировать во время заключения сделки. Если выгодное предложение заинтересует сразу несколько людей, владелец помещения сможет сделать наиболее подходящий для него выбор. Переговоры стоит производить на комфортной для продавца квартиры территории.

Как быстро продать квартиру: советы психолога

Продажа недвижимости самостоятельно – дело нелегкое. Ежедневно придется сталкиваться со звонками от риэлторов, специалистов по оценке квартиры, потенциальных покупателей. К этому требуется основательно подготовиться и настроиться на затяжной процесс:

1. Ведение записей в блокнот. Систематизация мыслей помогает запомнить важные моменты при переговорах с потенциальными покупателями.
2. Отказ от подробностей по телефону. Не нужно слишком подробно описывать состояние квартиры. Лучше, чтобы клиент лично подъехал по адресу и посмотрел своими глазами. Заинтересованный покупатель приедет на осмотр.
3. Подготовка к неожиданным вопросам. Нужно заранее перечислить в письменном виде для себя минусы, плюсы продаваемой квартиры. Это понадобится, когда клиент расспрашивает о коммуникациях, ремонте и других нюансах. В противовес недостаткам можно ставить положительные стороны.
4. Пауза в переговорах. Если при общении с клиентом есть ощущение неуверенности или негатива, лучше взять паузу и тщательно обдумать дальнейшие действия, не делая поспешных выводов.

Существуют разные типы покупателей, ведущих нечестную игру. Сначала покажется, что он действительно заинтересован в сделке, но позже выяснятся истинные намерения.

Например, есть тип клиентов – обвинители. Они стремятся сбросить цену путем поиска недостатков в квартире: им не понравится состояние коммуникаций, окна, выходящие не на ту сторону дома. Вариантов много, но цель одна – сбавить стоимость квартиры за счет надуманных недостатков. Психологи советуют не поддаваться на уговоры и задавать встречные вопросы о том, на какую цену рассчитывает клиент и в чем заключается цель поиска недостатков.

Напористые и агрессивные клиенты сами навязывают свою цену без учета исходной стоимости. Они любят добавлять фразу: «Вам никто лучше цены не предложит», чтобы сбить продавца с толку. Работать с такими покупателями не стоит, совершить выгодную сделку не получится.

Сколько стоит Ваша квартира?

Необходимо точно рассчитать стоимость квартиры, тщательно изучив рынок недвижимости. Нужно рассмотреть варианты продажи аналогичного жилья и его стоимость. Повлиять на оценку квартиры могут как существенные факторы, так и малозначительные нюансы.

Метраж — главный критерий оценки квартиры, он существенно влияет на цену. Квартира большой площади всегда будет выше в цене. В общую площадь входят жилые помещения, кухня, прихожая, санузел. Будет учитываться удобство планировки и количество комнат.

Расположение квартиры тоже существенно влияет на цену. Центр и престижные районы всегда дороже. Окраины и пригороды ценятся меньше, независимо от качества самого жилья. Сказываются и такие обстоятельства, как наличие близко расположенного метро, транспортная доступность, городская инфраструктура.

Ремонт и отделка также являются важными факторами. Но необходимо ли делать ремонт непосредственно перед продажей? Как отмечают эксперты, недавно сделанный ремонт повышает продажную стоимость квартиры в среднем на 10%. Необходимо четко рассчитать, окупятся ли затраты. Подсчитать стоимость материалов и услуг специалистов

Лучше сделать точечный косметический ремонт, устраняя основные, бросающиеся в глаза дефекты (приклеить отклеенные обои, стереть следы протечек на потолке, закрасить ржавчину и т.д.).

Повлияют и такие моменты, как техническое состояние дома и его тип. Существенным будет различие между стоимостью похожей по метражу квартиры, расположенном в старом фонде и в новостройке. Ведь в старом доме — старые коммуникации. Хотя «сталинки» некоторые люди ценятся выше, чем «хрущевки» из-за высоких потолков и больших окон.

Этаж важен в том случае, если он первый и последний. Их продажа возможна только при снижении цены.

Часто на цену влияют юридические моменты, например долги по коммунальным платежам. Безопасность, например, охраняемая территория и наличие консьержа, может стать значимым нюансом.

Оценка квартиры возможна и с помощью онлайн-калькулятора на многих сайтах по недвижимости. Они учитывают множество факторов и определяют среднюю цену.

Что нужно сделать для продажи квартиры: подробная инструкция

1. Оценка

Чтобы жилье было продано быстро, необходимо выставить адекватную стоимость. Для этого можно обратиться к оценщикам или самостоятельно установить цену. В последнем случае не обойтись без:

• Анализа рынка недвижимости. Необходимо просмотреть объявления о продаже квартир в нужном городе или конкретном районе.
• Вычисления средней стоимости за 1м2. Чтобы узнать цену за квадратный метр, следует общую среднюю стоимость разделить на площадь жилья.
• Расчета цены квартиры. Полученный ранее результат умножают на количество квадратных метров (в расчет принимают общую квадратуру).

В результате подсчетов собственник получает среднюю стоимость жилья. Необязательно продавать по такой цене.

2. Подготовка квартиры и сбор документов

Этот этап часто самый трудоемкий, он отнимает массу времени и сил. Однако заниматься подготовкой рекомендовано перед публикацией объявления. Продать жилье можно в минимальные сроки, если стоимость квартиры адекватная и подготовлен комплект документов.

Если принято решение действовать самостоятельно, необходимо подготовить:

• Свидетельство о регистрации права собственности. Документ подтверждает, что недвижимость принадлежит продавцу или группе лиц, которых он представляет.
• Паспорт и другие документы, которые удостоверяют личность.
• Технический паспорт на квартиру. Выдается в БТИ.
• Разрешение органов опеки на продажу жилья. Потребуется, если на момент продажи в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица.
• Свидетельство о браке. Потребуется также согласие супруга на продажу жилья. Документ составляет и заверяет нотариус. Если жилье не является совместно нажитой собственностью и тому есть документальные доказательства, разрешение, согласие не потребуется.
• Выписка из домовой книги. В документе содержатся сведения о прописанных лицах. Действует выписка короткое время, а потому часто ее заказывают только в процессе оформления сделки, когда покупатель найден.

Указанный перечень не исчерпывающий. Могут потребоваться и другие документы.

3. Поиск покупателя

На этом этапе необходимо составить объявление и опубликовать его на самых популярных интернет-порталах. В предложении следует указать:

• адрес и общую, жилую площадь;
• состояние недвижимости;
• стоимость;
• особенности инфраструктуры, др.

Дополнительно необходимо сделать фотографии всех комнат, коридора, санузла. Если недавно сделан ремонт, это также следует отразить в объявлении, как и готовность продавца к торгу.

4. Составление предварительного и основного договоров

Первый документ – это своеобразное соглашение о намерениях. При подписании будет внесен задаток и оговорены сроки окончательного расчета за недвижимость. Составлять такой документ рекомендовано для того, чтобы в случае срыва сделки продавец не понес убытки.

Договор купли-продажи заключают на последнем этапе продажи. Именно в этот период покупатель вносит оставшуюся сумму, подписывает акт приемки-передачи квартиры. Чтобы защитить покупателя, можно привлечь третью сторону – банк, где будет арендована ячейка. Она используется для хранения средств. Получить их продавец сможет только после подачи заявления о перерегистрации права собственности на жилье.

5. Регистрация права собственности

Этот этап становится венцом сделки. Собственник подает заявление в РОСРЕЕСТР, для перерегистрации права собственности. Документ готовится до 9 дней.

Подготовка к продаже квартиры

Во-первых, вы должны принести квартиру на внешний вид «Рынок»: чистые, мыть окна, при необходимости, вставьте обои, краску, в слово, добавьте привлекательность в глазах потенциальных покупателей. Если у вашей квартиры есть балкон или лоджия, это пространство в большинстве случаев превращается в склад ненужных вещей. Не забудьте убирать и там.

Важно четко очистить квартиру, не позволяйте личному предмету разбросаться. Если в комнате есть неприятные запахи, такие как сигаретный дым, постарайтесь избавиться от них

Часто делать это во время проверки квартиры, хозяева используют простой метод — варить кофе. Его аромат способен заменить другие ароматы.

Как правильно составить продающее объявление о продаже жилья?

Как быстро продать квартиру без риэлтора – для этого следует грамотно подготовить рекламу. Она создается с использованием фотографий имущества и его описания. Рекламные объявления о продаже можно разместить:

• сайты объявлений – Юла, Авито, Яндекс.Недвижимость, Из рук в руки, МирКвартир, ЦИАН, РБК Недвижимость, Domofond, @mail Недвижимость;
• местная печатная продукция – газеты, журналы;
• электронные площадки по продаже недвижимости;
• видеообъявление на местном телевидении;
• повесить на городской доске объявлений в специально предназначенных для этого местах.

Нужно регулярно продлять объявление, чтобы оно не исчезло с сайта и из газеты.

Следует описывать не только достоинства жилища, но и его особенности

Покупателей важно привлечь и заинтересовать. Рекомендации по написанию объявления, как правильно продать квартиру без риэлтора пошаговая инструкция:

• Предоставить полные данные о недвижимости – площадь, число комнат, этаж, метраж кухни, санузел, отопление.
• Указать, имеется ли балкон, в каком он состоянии, застеклен или нет.
• Описание инфраструктуры – расположение больниц, магазинов, остановок, школы, детсада.
• К объявлению нужно приложить хорошие фотографии комнат со всех ракурсов. Желательно сфотографировать планировку.
• Отметить все достоинства и отрицательные стороны.
• Нужно не забыть указать номер телефона, электронную почту, чтобы продавец мог позвонить и договориться о встрече.

Как быстро продать квартиру по Фен-Шуй?

Древневосточная практика включает в себя определенные правила и нюансы, которые помогут быстро продать квартиру. Для начала Вам необходимо усвоить два основных условия:

• Наполните Ваш дом положительной энергетикой. Это не так сложно сделать, как кажется на первый взгляд, просто уберите в квартире, поставьте больше цветов, ярких картин и светлых элементов декора. Не ругайтесь и не произносите бранные слова в квартире. Так у покупателя будут возникать лишь положительные эмоции при посещении Вашего жилья и ему захочется здесь остаться.
• Во-вторых, жители квартиры должны очень хотеть продать квартиру, ни за каким элементом в помещении они не должны даже подсознательно жалеть. Жильцы должны «отпустить» квартиру и только тогда на нее найдется покупатель.

Создайте положительную энергетику в квартире

Теперь  запомните правила фен-шуй для успешной продажи квартиры:

Уберите квартиру, причем не только снаружи, но и внутри – во всех ящиках и на полках, в шкафу и на антресоли. Выбросите сломанные вещи и уберите ненужные элементы.
Постарайтесь оставить поменьше мебели в помещении, чтобы дать возможность циркулировать положительной энергии в свободном пространстве.
В ванной комнате, кухне и туалете не должны течь краны, скрипеть шкафы

Эти комнаты жильцы посещают чаще всего и именно на них заостряют внимание при покупке. Поэтому пусть у покупателей сложится только положительные впечатления об указанных комнатах.
Поставьте в кухне и гостиной свежие цветы – это привлечет положительную ци-энергию.

Поставьте свежие цветы

• Позаботьтесь, чтобы в комнатах было светло. Вы можете добиться этого искусственным или дневным освещением. Светлая квартира привлечет больше внимания, нежели мрачная.
• Постучите по стенам квартиры деревянным молотком и произносите слова: «Продано». Похожими молоточками пользуются на аукционе при продаже.
• Позаботьтесь о запахах, ведь не очень приятно покупателю будет ощущать запах поджарки из кухни либо запах собачьей шерсти. Отличным вариантом будут ароматы кофе, ванили и апельсинов. Достигните их с помощью ароматизаторов или свежезаваренного кофе с ванилью и долек апельсина.

Продажа квартиры – это всегда очень волнительно. Надеемся, что благодаря нашим советам, Вы сможете продать жилье быстро и по оптимальным условиям.

Оценка стоимости квартиры

Чтобы быстро продать квартиру, укажите ценовую диапазон, в котором квартира готова к продаже. Очевидно, что верхний бар указан в рекламе, который может быть уменьшен в процессе соответствующих переговоров.

Чтобы определить это, следует провести анализ цен на аналогичные предложения на рынке недвижимости. Вы можете сделать это с помощью:

1. Заказать профессиональную оценку, которая будет стоить небольшой суммы, но она не имеет смысла из типичного дома, и это делается за счет покупателей, которые принимают ипотеку;
2. Использование популярных рекламных объявлений (обсуждается ниже).
3. Воспользуйтесь преимуществами калькулятора квартиры.

Важным фактором цен на объявление является то, как быстро вы планируете продать свой дом. Когда время нажимает, он может немедленно уменьшить, но учитывать минимальные переговоры. Если владелец не спешит, вы можете установить максимальную цену для аналогичной квартиры.

Важно учитывать финансовые потери, чем дольше продается квартира, тем больше вы платите за вас:

• Ежемесячные сборы за квартиру СМИ;
• интерес по ипотеке (при наличии);
• налоги и т. д.

Если цена квартиры слишком высока, она не будет продана быстро, и арендодатель несет ответственность за оплату счетов. Здесь возникает вопрос стоимости, времени продажи и стоимости ожидания покупателя.

Реальная жизненная ситуация. Однокомнатная квартира стоимостью 2 100 000 рублей выставлена ​​на продажу полгода. Только счета за коммунальные услуги составляют около 3800 в месяц.

Мы получим это из обязательных платежей, придется заплатить:

• на коммунальные услуги — 3800 × 6 = 22 800 руб .;
• налог

на 6 месяцев — 560 рублей;

Вот как прибавить сумму упущенной выгоды, если мы продали дом достаточно быстро (через 2 месяца) и не так дорого, и положили деньги на депозит (например, под 6% годовых): 10500 × 4 = 42000 рублей. .

В итоге имеем за 6 месяцев: 22 800 + 560 + 42 000 = 65 360 рублей в виде финансовых потерь за простой квартиры.

дополнительно могут потребоваться

• Нотариальное согласие супруга на продажу, если квартира куплена в браке и является совместнонажитым имуществом.
• Технический паспорт БТИ потребуется при ипотечных сделках для составления документа рыночной оценки
• Согласие органов опеки, если ребёнок является сособственником. Права детей при продаже жилплощади не должны быть ущемлены.
• При покупке квартиры с привлечением кредитных средств, банк может запросить справки из психоневродиспансера и наркологии. Для пожилых продавцов это практически обязательно требование. Таким образом банки страхуются от возможного расторжения сделки вследствие недееспособности продавца. Ведь недвижимость остаётся в залоге у банка.

Переговоры

Стадия переговоров — самая важная в судьбе будущей сделки.

При разговоре с потенциальным покупателем следует соблюдать определенные правила:

вести себя спокойно и вежливо, отвечать на все вопросы,
акцентировать внимание на очевидных плюсах квартиры,
не быть чрезмерно настойчивым,
рассказать о позитивных моментах, пережитых в стенах дома,
обсуждать, а не отрицать недостатки помещения.

При определении цены также необходимо соблюдать ряд правил:

• озвучивать цену, которую готовы снизить,
• использовать в свою пользу аргументы,
• не стоит быстро снижать стоимость,
• каждая уступка должна быть меньше предыдущей,
• окончательная сумма должна быть прописана в соглашении о задатке.

Составляем предварительный ДКП или авансовое соглашение

Форма предварительного соглашения соответствует основному, а если она не установлена, то документ составляется в письменной форме с указанием:

• полных данных сторон – ФИО, адреса регистрации, паспортные реквизиты, СНИЛС;
• описания, позволяющего установить предмет сделки (полный адрес, кадастровый номер), а также характеристик, точно описывающих объект недвижимости (площадь – общая и жилая, количество комнат, состояние жилплощади);
• стоимости объекта недвижимости;
• порядка расчетов – наличные, рассрочка или кредит с графиком платежей;
• наличия/отсутствия договора о задатке или авансе;
• ответственности участников сделки в случае, если основное соглашение не будет оформлено;
• даты и подписей сторон.

Скачать образец соглашения об авансе при покупке квартиры

Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком (образец)

Чтобы закрепить свою позицию и получить гарантию того, что продавец не продаст квартиру другому, покупатель вносит задаток или аванс. Эта передача денежных средств также оформляется соответствующим договором.

Если стороны добросовестно исполняют свои обязательства по ДКП, разницы между авансом и задатком нет – остаток средств просто зачисляется продавцу после заключения основного договора.

Различия возникают, если сделка срывается. Аванс возвращается покупателю в том же размере и независимо от того, по чьей вине не состоялась продажа. А если составлен договор задатка и сделка сорвалась по вине продавца – он возвращает его в двойном размере. Условие о внесении аванса или задатка отображается в ПДК, а получение денег подтверждается распиской.

Если оформляется авансовое соглашение вместо предварительного договора купли-продажи, ни один из участников сделки не может заставить другого заключить сделку даже через суд, если денежные средства возвращены.

Вам будет интересно прочитать

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Взаиморасчеты при продаже квартиры

Есть разные варианты расчета, и стороны сами определяют самый удобный для себя.

Передача наличных

Это самый простой, но небезопасный вариант. Возможен риск получения фальшивых купюр либо недостаточного их количества. Чтобы минимизировать вероятность негативных последствий, наличные нужно принимать в присутствии свидетелей, а также проверить банкноты на подлинность.

Также можно принять наличные в банке, чтобы сразу внести их на счет. В этом случае пересчет и проверка проводится кассиром, который зачислит их на депозит.

Аренда депозитарной ячейки

Покупатель помещает деньги за квартиру в депозитарную ячейку в присутствии банковского работника, а стороны составляют договор об условиях передачи денежных средств. Например, продавец получает доступ к ячейке после регистрации права собственности по предъявлению выписки из ЕГРН или ДКП, а если сделка сорвется – покупатель может беспрепятственно вернуть свои деньги.

Стоимость ячейки устанавливается за каждый день аренды – от 70 до 200 рублей, в зависимости от тарифов конкретного банка.

Аккредитив

Покупатель открывает счет в банке и зачисляет на него деньги, а после регистрации сделки и проверки документов, финансовая организация переводит их продавцу. Если сделка срывается, покупатель также забирает всю сумму. Стоимость аккредитива – примерно 2000 рублей.

Депозит нотариуса

Покупатель вносит оплату не на свой счет, а на депозит нотариуса, который переводит финансы продавцу после завершения сделки. Этот способ безопасный, но самый дорогой, так как нужно дополнительно оплачивать услуги нотариуса.

Обременение в пользу продавца

Если квартира приобретается в рассрочку, данное условие отображается в ДКП и регистрируется в ЕГРН. До полной выплаты покупатель не сможет распоряжаться имуществом без согласия продавца.

Таким образом, продажа недвижимости предполагает различные нюансы, которые необходимо самостоятельно учитывать при проведении сделки без риелтора.

Подготовка квартиры к реализации

Разбирая порядок продажи квартиры шаг за шагом, нужно учитывать, что покупатели оценивают не только само жилье, но дом, в котором оно находится. В первую очередь в глаза бросается порядок в подъезде или его отсутствие. Неработающий лифт, наличие мусора за подъездной дверью и иные неприятные особенности могут отпугнуть потенциального покупателя. Подъезд должен создавать благоприятное впечатление.

Если в квартире отсутствует мебель, она выглядит просторнее. Аналогичные требования должны выполняться и в отношении балкона с прихожей. Если на них скопился хлам, это выглядит не презентабельно. Необходимо удостовериться в работоспособности всех выключателей, батарей и прочего. Двери должны хорошо закрываться. Все личные вещи стоит упаковать.

С чего начать?

В каждом конкретном случае, пошаговая инструкция, как купить квартиру без риелтора, будет индивидуальной

Однако основные ее этапы будут общими, на которые не только нужно, но и очень важно обратить внимание. В среднем этот процесс от поиска нужного жилья и до получения соответствующего свидетельства занимает 3-6 месяцев

Поиск подходящей квартиры может занять некоторое время

И начинается он с поиска наилучшего варианта. Если делать это самостоятельно, без посредников, то нужно будет постараться. Ведь придется просмотреть и проанализировать много информации. Сейчас есть специализированные площадки в Интернете, которые помогут вам в этом. Не стоит игнорировать и печатные издания.

Приемлемые варианты выбраны, самое время звонить их владельцам. По телефону вам нужно уточнить следующие моменты:

• актуально ли предложение;
• обозначить соответствие цены в объявлении фактическому положению вещей;
• договориться о дате и времени встречи для осмотра жилья.

Регистрация продажи квартиры: документы

После передачи денежных средств юридические бумаги передаются в Росреестр для регистрации сделки. Стоит отметить, что сам договор регистрации не подлежит: это касается только перехода права собственности, которое происходит на его основе.

После регистрации права собственности договор купли-продажи объекта недвижимости с юридической точки зрения становится документом-основанием, на нем ставится соответствующий штамп.

Для регистрации необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр.

Перечень документов для продажи квартиры

После обращения в Росреестр или МФЦ сотрудник, принимающий документы, проводит их проверку. После установления подлинности представленных бумаг, соответствующая запись вносится в ЕГРН.

Вот какие документы для продажи квартиры потребуются при регистрации договора:

1. Паспорта продавца или покупателя, либо установленные законом аналоги, подтверждающие личность.
2. Договор купли-продажи, составленный в трех экземплярах.
3. Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности.
4. Свидетельство о государственной регистрации права владения.
5. Сведения о количестве граждан, зарегистрированных на квадратных метрах.
6. Квитанция, подтверждающая оплату пошлины.
7. Технический или кадастровый паспорт.

Размер пошлины при государственной регистрации права собственности на недвижимость – 2 000 рублей. При наличии нескольких собственников эта сумма делится на всех в зависимости от размера доли. Это правило применяется исключительно при одновременном обращении с одним договором. Если дольщики заключают сделки независимо друг от друга, каждый должен уплатить полную сумму.

При обращении в Росреестр срок регистрации договора – 7 рабочих дней. Когда договор купли-продажи заверен нотариально, на регистрацию уходит только три рабочих дня. При обращении в многофункциональный центр сроки увеличиваются на два дня.

РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Шаг 3. Оформление сделки

Оформление сделки состоит из двух этапов:

• подписание договора;
• передача денежных средств.

Рассмотрим оба более детально.

Где и как оформляется (подписывается) договор купли-продажа квартиры?

Договор купли-продажи обязательно оформляется у нотариуса, как и предварительный договор. Как правило, порядок оформления купли-продажи квартиры выглядит так:

1. Стороны встречаются у нотариуса.
2. Проверяют правильность всех данных в «черновике» нотариуса.
3. Покупатель передает средства продавцу.
4. Подписывают официальный экземпляр договора (в некоторых случаях деньги могут быть переданы после подписания официального договора).

Как выглядит договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры, который оформляется у нотариуса, должен соответствовать единому установленному государством образцу.

Пример договора купли-продажи квартиры

Расчет сторон

Правила передачи денег предусматривают два вида расчета:

• наличный;
• безналичный.

Наличный расчет при покупке квартиры

Передача денег наличными в национальной валюте в Украине возможно лишь в сделках, не превышающих 50 тыс. грн (согласно пункту 7 постановления правления Национального банка Украины №148 от 29 декабря 2017 года). При этом договор купли-продажи все равно подлежит государственной регистрации.

Безналичный расчет при покупке квартиры

При покупке квартиры на сумму более 50 тыс. грн расчет между покупателем и продавцом происходит в национальной валюте следующим образом:

• перевод обговоренной суммы с текущего на текущий счет (зачисление средств происходит через кассу банка). За такой перевод большинство банковских структур берет комиссионный сбор в среднем 1%;
• внесение суммы на счет продавца;
• использование депозит нотариуса. Покупатель переводит или вносит необходимую сумму на текущий счет, а после переоформления прав собственности на покупателя деньги переводятся на счет бывшего владельца недвижимости.

Таким образом, при продаже квартиры то, когда передавать деньги чаще решают сами стороны сделки.

Проверка наличных при продаже квартиры

При расчете наличными во время купли-продажи квартиры проверка банкнот проходит во время передачи оговоренной суммы продавцу. На помощь участникам сделки придут специальные детекторы, которые используются в каждой нотариальной конторе. Для быстрого пересчета банкнот используют счетчик валют.

Налоги и сборы при купле-продаже квартиры

Обязательные платежи уплачиваются покупателем, продавцом или обеими сторонами в равных долях. Стоимость оформления покупки квартиры состоит из:

• государственной пошлины;
• пенсионного сбора;
• налога на доход физических лиц;
• военного сбора.

Государственная пошлина

Фактически, это оплата нотариального удостоверения перехода права собственности от продавца к покупателю. Госпошлина составляет 1% от суммы сделки и чаще всего делится между обеими сторонами. Согласно украинским законам от уплаты этого сбора освобождаются инвалиды I-II группы и многие другие льготные категории граждан.

Пенсионный сбор

Отчисление в Пенсионный Фонд Украины составляет 1% от суммы сделки купли-продажи. Сбор оплачивается покупателем, от него освобождаются граждане Украины, которые покупают квартиру впервые, и лица, состоящие на квартирном учете. Часто нотариусы забывают о таких исключениях, поэтому покупателю не стоит забывать о своих правах.

Налог на доход физических лиц

Данный налог платится продавцом, если он гражданин Украины, в размере 5% от суммы сделки, и в размере 18%, если он гражданин другой страны. От НДФЛ освобождаются:

• лица, которые продают недвижимость впервые в отчетном году;
• лица, владеющие продаваемой квартирой менее 3 лет;
• владельцы квартир, полученных в наследство.

Военный сбор

Этот налог в размере 1,5% от суммы сделки платится продавцом в случае оплаты НДФЛ.

Кто должен оплачивать услугу нотариуса при оформлении договора купли-продажи

Стоимость услуг нотариуса при оформлении договора купли продажи зачастую делится поровну между покупателем и продавцом. Чаще всего эту сумму стороны платят пополам, хотя в некоторых случаях продавец может в качестве скидки за квартиру предложить покупателю оплатить ее самостоятельно.

Завершение сделки по продаже квартиры

Основной договор купли-продажи должен быть составлен и подписан в отведенное время.

Обязательным условием является регистрация в Росреестре или МФЦ. Права на недвижимость переходят от продавца к покупателю только в результате регистрационных действий.

• Контракт должен быть составлен как минимум в трех экземплярах: по одному для каждой стороны сделки и дополнительный экземпляр для Росреестра. Каждый из них должен иметь собственноручную подпись участников сделки.
• Важный момент — получение оплаты за квартиру. Вариантов может быть несколько:
• С привлечением ипотеки, когда покупатель оформляет с банком договор на получение ипотеки и банк перечисляет эти средства продавцу. Этот способ является наиболее безопасным, потому что перед одобрением кредита банк тщательно проверяет все документы, касающиеся покупателя и квартиры;
• С использованием материнского капитала. Чтобы средства были переведены продавцу, рекомендуется нотариально заверить транзакцию. Квартира будет передана в залог продавцу до зачисления материнского капитала на его счет;
• рассрочка платежа по договору. Такой вариант возможен, если стороны оговорили рассрочку платежа. Во избежание ситуаций с перебоями в графике или с отказом от оплаты необходимо максимально внимательно прописать в договоре все нюансы. Лучше оговориться, что переход права собственности будет зарегистрирован только после полной оплаты.

Оплата через сейф, аренда сейфа — безопасная и надежная форма расчетов между покупателем и продавцом наличный расчет. Это наиболее рискованный способ оплаты. Продавец должен быть максимально внимательным при проверке и пересчете счетов. Дополнительно следует привлечь надежных людей из числа ваших родственников или близких друзей, которые будут сопровождать вас от места совершения сделки.

Подготовка к продаже квартиры

Для начала необходимо привести жилье в «товарный» вид: прибрать, помыть окна, по необходимости подклеить обои, подкрасить, словом добавить привлекательности в глазах потенциальных покупателей. Если в квартире имеется балкон или лоджия, то это пространство в большинстве случаев превращается в склад ненужных вещей. Не забудьте навести порядок и там.

Важно тщательно прибрать квартиру, не допускать, чтобы личные вещи были разбросаны. Если в помещении имеются неприятные запахи, например, от дыма сигарет, нужно попытаться от них избавиться

Зачастую для этого в момент осмотра квартиры хозяева используют простой прием – сварить кофе. Его аромат способен перебить другие запахи.

Шаг 3.