Эскроу счёт

Эскроу-счета в Сбербанке: тарифы

Сбербанк счета эскроу открывает и обслуживает на платной основе, если только они не используются для расчетов по договорам участия в долевом строительстве (в этом случае данные услуги банка бесплатны).

Размер комиссии зависит от суммы договора – в общем случае по договорам на суммы менее 100 млн руб. взимается комиссионное вознаграждение в размере 0,7% годовых, но не менее 15 000 руб. ежеквартально.

Отдельная плата предусмотрена для приема банком платежных документов, их последующей проверки и передачи заинтересованным сторонам – 0,2% от суммы платежа, но не менее 5 000 руб.

Любые изменения по договору на обслуживание счета, кроме продления срока его действия и увеличения суммы соглашения, обойдутся в 2500 руб. по каждому случаю заключения дополнительного соглашения. При этом закрытие счета, предоставление выписок по нему – бесплатные опции. Если бенефициаром является физическое лицо, а депонентом ИП или юридическое лицо, комиссии оплачивает депонент.

Особенности проектного финансирования от ДОМ.РФ, которые важно знать при работе с эскроу-счетами

Что есть важного в типовом договоре проектного финансирования от ДОМ.РФ? Там есть две ключевые формулировки:

• «Счёт Эскроу означает любой Счёт Эскроу, открытый на основании Договора Счёта Эскроу».
• «Договор Счёта Эcкроу означает любой договор Счёта Эскроу между Кредитором в качестве эскроу-агента, Заемщиком в качестве бенефициара и Участником Долевого Строительства в качестве депонента, который заключается в связи с заключением Договора Долевого Участия между Заёмщиком в качестве застройщика и таким участником долевого строительства в отношении площадей Объекта».

То есть в типовом договоре проектного финансирования банки пытаются не прямо, но прописать, что под счётом эскроу они считают счёт эскроу открытый именно в их банке. Любой счёт эскроу открытый в другом банке, согласно условиям типового договора, не является таковым.

Почему это важно — средства дольщика, размещённые на счёте эскроу в другом банке, не учитываются при расчёте ставки кредита, которая зависит от количества денежных средств, размещенных на счетах эскроу в Банке-Кредиторе. Соответственно нам совершенно невыгодно открывать эскроу счёт в каком-либо другом банке, кроме ДОМ.РФ, который предоставил нам проектное финансирование

Соответственно нам совершенно невыгодно открывать эскроу счёт в каком-либо другом банке, кроме ДОМ.РФ, который предоставил нам проектное финансирование.

Что такое Эскроу счет

В 2014 году появилась статья в ГК РФ, которая регулирует отношения сторон, возникающих в связи с открытием счета Эскроу. К ним относят 3 стороны: первая (депонент) — он и является владельцем эЭкроу, вторая (бенефициар) — будущий владелец денежных средств и третья (фин. организация), являющаяся escrow-агентом.

Если перейти к внимательному прочтению информации ниже, то можно заметить, что термины escrow и аккредитив практически схожи. Однако большее количество населения отдает предпочтение аккредитиву, либо банковской ячейке, поскольку данные понятия более знакомы.

Таким образом, можно дать следующее определение термину: это специальное средство, обеспечивающее безопасность денег покупателя, пока недвижимость находится на стадии строительства.

Преимущества

Среди преимуществ escrow стоит отметить:

1. В отличие от аккредитива, необходимого при осуществлении процедуры продажи или банковской ячейки, эскроу пользуется услугами банковского учреждения. Это значительный плюс, поскольку фин. организация несет ответственность и регулирует отношения между сторонами.
2. Если существуют причины для расторжения, процедура осуществляется быстро и без большого количества вопросов. В этом плане escrow намного лучше аккредитива, ведь в последнем владелец не имеет право на оперативное расторжение. Здесь потребуется долго объяснять специалистам, почему было принято конкретное решение, тратить время на посещение отделения фин. учреждения.
3. Управление счетом простое, легкое и оперативное.

Недостатки

1. Данным методом можно рассчитаться лишь по определенному виду ценных бумаг.
2. Если недвижимость приобретена на вторичке, то заключить эскроу не представляется возможным.
3. В отличие от стран Европы, в которых третьим лицом может выступать юр. Лицо, наделенное соответствующими полномочиями, в РФ в процедуре может участвовать исключительно фин. структура (согласно российским законам).

Специальный счет в банке – что это такое?

Специальный счет – это классический банковский счет, куда можно положить денежные средства и снять их, но предназначенный для конкретного целевого назначения, например, участия в электронных торгах. Чтобы стать участником аукциона, юридическое лицо вносит на счет задаток – соответствующая информация передается организаторам тендера. После начала торгов указанная сумма блокируется – владелец счета не может ее снять, она выступает своего рода гарантом (обеспечением). Когда победитель торгов выбран, средства на специальном счете разблокируют, распоряжаться ими можно по своему усмотрению.

Необязательно спецсчет открывается только для участников закупок и обеспечения заявок, аналогичный финансовый инструмент нужен застройщику, реализующему квартиры до момента сдачи дома по договору долевого участия. Открывают специальные счета при проведении избирательных компаний и в ряде других случаев, прямо предусмотренных Федеральным Законом. Услугу могут оказывать не все банки – для этого нужно получить разрешение Правительства РФ и Минфина. Так, в 2021 году открыть спец. счет можно в 22 учреждениях, в список входит Сбербанк, ВТБ, МКБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, Тинькофф, Альфа-Банк и другие.

Банки, которые могут открывать эскроу счета

В международной практике ведение эскроу-счета могут осуществлять не только банки, но и другие посредники, причем учет ведется не только денежных средств, но и имущества и документов. В российском законодательстве закреплено условие, что такие операции может выполнять только банк и только с денежными средствами.

На практике далеко не все банки готовы взять на себя такие обязательства, поэтому на данный момент список небольшой, хотя постоянно увеличивается. Среди первых были такие банки, как:

1. ПАО Сбербанк.
2. ПАО Банк ВТБ.
3. АО “Россельхозбанк”.

По состоянию на 01.07.2018 года в списках Центрального банка РФ состоит 51 банковская организация, которая имеет право на открытие счетов эскроу в Сбербанке для расчетов по договору участия.

Важно! Список размещен в разделе «Информация по кредитным организациям» официального сайта Банка России.

Таким образом, ближайшая перспектива нашей экономики имеет существенные преимущества работы по трехстороннему договору с банковской гарантией безопасности сделки. Развитие этого направления осуществляют банки, готовые обеспечить сделку на доступных условиях для всех участников.

Список банковских организаций РФ, где можно открыть эскроу счет

Если вы обращаетесь к любому из средних или мелких игроков, делающих бизнес в банковской сфере, то вам нужно обязательно уточнять, есть ли у них услуга по эскроу и какие условия и ограничения по нему установлены в этом кредитном учреждении, например, одни банки допускают возможность сделок на основе эскроу с иностранными гражданами, другие банковские организации ставят необсуждаемым условием то, что эскроу у них доступен только для россиян.

Из крупных банковских учреждений, предоставляющих своим клиентам возможность воспользоваться преимуществами эскроу, можно выделить следующие организации:

1. Уралсиб.
2. Сбербанк.
3. Соверен-банк.
4. ВТБ 24.

Как открыть эскроу-счёт жителю другого региона РФ в конкретном банке, если в регионе нет его отделений

Мы поняли, что нам нужно открывать счета эскроу в том банке, который дал нам проектное финансирование. Но что делать, если отделения этого банка есть не во всех регионах?

Итак, у нас есть покупатель из региона N, в котором нет отделения нашего банка, а нам нужно открыть для него счёт.

В чём проблема?

Проблема в идентификации гражданина — без личного присутствия открыть эскроу-счёт невозможно. А лично прийти ему некуда, потому что отделений банка в регионе нет.

Что делать?

Чтобы дистанционно открыть счёт понадобятся:

• Нотариально заверенная копия паспорта гражданина.
• Нотариально заверенная доверенность на открытие счёта-эскроу и совершение регистрационных действий.
• Отработанная технология документооборота (схема ниже).

Схема документооборота для дистанционного открытия счёта-эскроу:

Условия обслуживания спец. счетов в Сбербанке в 2021 году

Тарифы на обслуживание специальных счетов в Сбербанке остаются одними из самых привлекательных в отрасли, по этой причине банк занимает лидирующую позицию по числу клиентов, чья заявка на спец. обслуживание была одобрена. Тарифы для наиболее популярных счетов едины:

• открытие счета – бесплатно;
• ведение счета и предоставление доступа в «Сбербанк Бизнес Онлайн» – бесплатно;
• обработка одного запроса на блокировку денежных средств – 50 руб.;
• предоставление информации об операциях и РКО – на договорной основе.

На таких условиях можно открыть спец. счет для участия в государственных закупках и тендерах, для проведения избирательной компании, сбора средств на капитальный ремонт многоквартирного дома и т.д.

Что такое раскрытие эскроу-счетов?

Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов. 

У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов: 

• застройщик сможет получить деньги дольщиков раньше;
• быстрее закроет свои кредиты и, возможно, снизит цены на квартиры;
• на этапе ввода в эксплуатацию риски для дольщиков минимальны.

Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.

В чем разница эскроу счета и аккредитива

При совершении расчетов с продавцом недвижимости и выборе гарантий банка, необходимо понимать, чем отличается аккредитив от эскроу счета (параграф 3 гл. 46 ГК РФ):

1. Открытие эскроу-счета предусматривает трехстороннее соглашение, тогда как условия аккредитива предусматривают двухсторонний договор, где банк является стороной сделки поручения.
2. При открытии эскроу счета продавец и покупатель могут указать в договоре условие, обязывающее банк, как агента по сделке, проверять наличие соответствующих оснований и проводить углубленную, а не номинальную проверку предоставленных сторонами документов. При открытии аккредитива форма условий выбирается банком и изменение пунктов на практике не применимо.
3. При эскроу-системе нужно подготовить комплект документов, подтверждающий исполнение условий договора.
4. Сам процесс отслеживания и управления счетом удобен, оперативен и надежен для участников сделки. При расторжении или признании недействительным контракта, счет оперативно закрывается, тогда как при аккредитиве необходимо закрывать вручную.

Мнение эксперта
Анастасия Яковлева
Банковский кредитный эксперт

Подать заявку

Прямо сейчас вы можете бесплатно подать заявку на займ, кредит или карту сразу в несколько банков. Предварительно узнать условия и рассчитать переплату на калькуляторе. Хотите попробовать?

Что такое счета эскроу?

Счет эскроу — это специальный счет в банке для безопасного проведения расчетов между дольщиками и застройщиком. Деньги от дольщиков на эскроу счете не переходят сразу застройщику, а блокируются до успешной сдачи дома в эксплуатацию.

Если застройщик не выполняет условия договора, то банк возвращает покупателю деньги, находящиеся на счете эскроу.

Банк выступает как независимое третье лицо, которое не имеет интереса в сделке. В некоторых случаях банк может быть и финансовой организацией, которая кредитует застройщика и контролирует целевое использование средств на нужды строительства.

Более подробную информацию о счетах эскроу вы можете найти в Гражданском Кодексе РФ, статьях: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.

Как происходит расчет при приобретении недвижимости

1. Гражданин, который выбрал конкретную квартиру и желает ее приобрести, открывает в банке специальный депозит — эскроу. Открытие происходит согласно договору купли-продажи.
2. После этого он должен внести на счет сумму, что равна полной стоимости квартиры.
3. Если банк получил уведомление о поступление средств, он производит их блокировку. Если банк не получил уведомление, то гражданину необходимо посетить отделение банка, имея на руках квитанцию, и обратиться за помощью по решению данной проблемы.
4. Средства на эскроу-счете будут находиться в заблокированном состоянии до тех пор, пока не будут выполнены все условия, что закреплены в договоре купли-продажи.
5. В роли финальной стадии выступает выполнение всех обязательств по договору со сторону продавца.
6. После этого он приходит в банк и предъявляет документ, что свидетельствует о передаче прав на жилую площадь другому человеку.
7. Банк, после того как принимает и проверяет документ на подлинность, выдает владельцу квартиры его средства.

Помимо основных этапов, стоит отметить несколько нюансов. Первое — человек, что открывает и является владельцем счета, не может распоряжаться внесенными на него средствами. Второе — эскроу-счет выступает в роли хранилища, главная цель которого сохранить деньги покупателя и по окончанию сделки передать их продавцу. Третье — в случае, когда никакой сделки не последовало, счет закрывается по истечению срока давности, а деньги возвращаются на счет покупателя.

Как открыть специальный счет в Сбербанк Бизнес Онлайн?

Специальный счет – это обычный расчетный счет, переведенный в особую категорию и имеющий ряд ограничений. Процедура открытия спец. счета через Сбербанк Бизнес Онлайн включает в себя несколько обязательных шагов:

1. Пройти авторизацию в личном кабинете клиента СБО.
2. Выбрать в меню раздел «Счета и платежи», нажать вкладку «Счета».
3. В правой части экрана кликнуть «Новый счет», затем нажать «Зарезервировать ОБС исполнителя ГОЗ» либо «Открыть счет», если инструмент нужен для иных целей.
4. Выбрать «Специальный счет участника закупок».
5. Выразить согласие с условиями предоставления услуг, тарифами, подтвердить актуальность сведений и нажать «Открыть счет».
6. Подтвердить операцию по СМС или иным способом, установленным в личном кабинете.

Использовать текущий расчетный счет компании в качестве специального не получится – придется открыть новый либо использовать резервный, не применяемый для других целей. Если же счет нужен не для исполнения ГОЗ или участия в закупках, придется открыть обычный расчетный счет, а затем подать заявление о присвоении ему специального статуса.

Особенности договора эскроу

Договор трёхсторонний, влиять на условия могут все – банк, депонент и бенефициар. Средства, поступившие на счёт, блокируются. Даже владелец счёта не может никак ими распорядиться, пока не наступят определённые обстоятельства.

Стороны вправе контролировать операции по счёту и запрашивать у банка выписки.

Договоры счетов эскроу довольно гибкие. Это значит, что участники сделки сами определяют перечень оснований, при наступлении которых денежные средства переводят на счёт получателя или возвращают владельцу. Учитываются характер сделки, потребности сторон, их договорённости и т.д.

В российском законодательстве используется усечённый вариант договора. К примеру, у нас передавать через банк можно только деньги, тогда как за границей – любое имущество. Кроме того, эскроу-агентами помимо банков за рубежом выступают адвокаты, страховые агенты и любые лица, которым доверяют стороны сделки.

Нужно знать, что на договор эскроу распространяются общие основания изменения договора. Внести правки можно по трём основаниям:

• инициативе сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
• решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• из-за существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Эскроу счета Сбербанка

Счет эскроу может применяться в сделках купли-продажи недвижимости, при реализации акций или долей участия в капитале юридических лиц, при покупке дорогостоящих услуг или товаров, прав на результаты интеллектуальной деятельности. Покупатель имущества вносит деньги на банковский счет, но доступ к этим средствам до выполнения или расторжения сделки блокируется для всех ее участников.

С июля 2019 г. открытие эскроу-счетов обязательно для всех застройщиков (ст. 15.4 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004). Для покупателя недвижимости, заключившего договор долевого участия, использование инструментария эскроу счетов выгодно тем, что деньги будут перечислены строительной организации только после сдачи здания в эксплуатацию, а при нарушении застройщиком сроков строительства физическое лицо не пострадает.

Возможность работы с эскроу счетами по конкретным объектам имеется только у уполномоченных банков, в число которых входит и Сбербанк.

Открытие эскроу счета в Сбербанке возможно при предоставлении следующего комплекта документов:

договор, положения которого обязывают стороны реализовывать его условия при помощи эскроу счетов;

заявление на открытие счета эскроу;

образцы подписей и комплект правоустанавливающих документов участвующих сторон.

Если счет открывается физическим лицом, участвующем в долевом строительстве, ему необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность, и договор долевого участия.

Общие условия договора счета эскроу Сбербанк закрепил в типовом соглашении, опубликованном на своем сайте:

депонентами могут быть физические и юридические лица;

во всех случаях, кроме долевого участия в строительстве, у депонента должен быть открыт в Сбербанке текущий счет;

трехсторонний договор между банком, продавцом-бенефициаром и покупателем-депонентом визируется участниками собственноручными подписями; если договор составляется в электронном формате, допускается использование ЭЦП (для депонента достаточно иметь простую электронную подпись, а для бенефициара – усиленную неквалифицированную);

на эскроу счета зачисляются денежные средства в национальной валюте РФ (счет в иностранной валюте может быть открыт только депонентом, являющимся нерезидентом РФ);

комиссия за открытие и обслуживание счета банком не взимается (если речь идет о счетах по договорам долевого строительства);

у покупателя недвижимости есть возможность полностью или частично вносить деньги кредитными средствами, полученными в Сбербанке или других кредитных организациях;

счета эскроу Сбербанк открывает в день обращения или на следующий рабочий день после получения необходимых документов;

банк несет ответственность только за нарушение сроков проведения денежных операций по счету эскроу, но он не может выступать участником спора при конфликте между бенефициаром (продавцом) и депонентом (покупателем).

Эскроу счета в Сбербанке могут открываться по доверенности, в этом случае в заявлении должны быть указаны данные как плательщика средств, так и его представителя.

Форма заявления на открытие счета содержит следующий набор информации:

наименование и адрес заявителя;

контактные данные заявителя – телефон, почтовый адрес для корреспонденции, адрес электронной почты для электронной рассылки;

ИНН и КПП заявителя (резиденты дополнительно прописывают коды ОГРН, ОКПО, ОКАТО);

остальные блоки документа заполняются банком.

Условия Сбербанка для физических лиц

Из известных фин. структур следует выделить:

• Уралсиб;
• Сбербанк;
• Соверен-банк;
• ВТБ24.

Если строящаяся недвижимость (согласно 214 ФЗ) находится среди объектов, по которым фин. учреждение уполномочено открывать такие счета, то условия счета Эскроу в Сбербанке для физических лиц будут следующие:

1. Сначала покупатель должен внести средства на escrow единоразовым платежом или в рассрочку.
2. Затем фин. учреждение блокирует деньги, пока дом не достроиться. Как только квартира будет передана получателю, средства автоматически перечисляться застройщику.
3. После того как недвижимость достроиться, деньги с Эскроу переходят второй стороне.

Стоит отметить, что escrow используется независимо от того, было ли кредитование строительства от Сбербанка, другой организации или собственными средствами.

Главным условием является то, что у застройщика должно быть указано, что именно данное фин. учреждение позволяет открывать Эскроу-счета по выбранному объекту.

Необходимые документы для открытия счета Эскроу в Сбербанке

Чтобы открыть Эскроу счет в Сбербанке, следует предоставить следующие документы:

• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность покупателя;
• договор, подтверждающий наличие долевой собственности.

Риск мошенничества

Вероятность того, что покупатель может стать жертвой мошенничества при использовании эскроу, крайне мала. Однако это не значит, что к такому исходу событий не нужно быть готовым.

Некоторые мошенники пользуются отсутствием бдительности и просят перечислить средства на счет, который якобы представляет собой эскроу. Однако это не так, потому что все средств вносятся на счет сразу после открытия.

Второй способ — недобросовестные сотрудники финансовой организации. Стать их жертвой просто, а обнаружить этот факт — невозможно. Исходя из этого, эскроу имеет две уязвимости: сотрудники банка и отсутствие бдительности.

Каким образом открывается счет эскроу в РФ?

Для того чтобы это осуществить, нужно выполнить последовательно ряд несложных шагов:

• Найти банковское учреждение, которое оказывает своим клиентам услугу по эскроу, и написать заявление.
• В заявлении нужно будет прописать:
  • сумму финансовых средств, которые поступят на счёт, они составляют предмет договора;
  • что должна делать кредитная организация при условии выполнения всеми сторонами сделки возложенных на них обязательств;
  • какими обязанностями и правомочиями располагает каждая из сторон;
  • каким образом участники планируют разрешать возможные споры, которые могут возникнуть между ними;
  • срок, на который рассчитан договор, если он является существенным условием, выраженным в согласии сторон;
  • основания, при наступлении которых сделка может быть разорвана, и последовательность действий, которые нужно выполнить для расторжения сделки;
  • персональные данные всех участников.
• После этого депонент должен пополнить финансовыми средствами счёт для эскроу способом, который доступен в выбранной им банковской организации.

После выполнения всех указанных выше действий договор счёта эскроу считается открытым, и участники сделки начинают нести бремя тех обязательств, которые они возложили на себя согласно договору.

Узнать что такое девелопмент, а так же чем занимается девелоперская компания, вы можете здесь

Как открыть Эскроу счет в Сбербанке

Требуется выполнить следующие действия:

1. Написать заявление.
2. В нем следует отметить расчет денежных средств, стоимость и методы перечисления на счет. Они являются предметом договора.
3. Также должны быть указаны действия фин. организации при выполнении сторонами обязательств; как будут решаться те или иные споры; срок, в течение которого договор считается действительным; основания для расторжения договора; как расторгнуть сделку; подробная информация данных сторон.
4. Затем депонент должен перечислить на escrow счет денежные средства любым способом, разрешенным фин. структурой.
5. После выполнения всей процедуры счет будет открыт, а его стороны обязаны выполнять обязательства, прописанные в договоре.

В каких случаях покупатель может забрать деньги?

У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:

• окончание срока депонирования;
• нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
• банкротство застройщика.

Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.

Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия

При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке