Особенности купли-продажи земельных участков

Предварительные действия по подготовке ЗУ к продаже

Не забывайте, что участку требуется придать ухоженный товарный вид, что существенно увеличит его стоимость, следует установить его гражданско-правовые основания. Они устанавливаются путём подготовки требуемой документации. Продажу следует начинать, когда документация полностью готова. При её отсутствии или недостаче заинтересованные в приобретении надела покупатели, скорее всего, откажутся от повторного просмотра участка и сочтут действия продавцов заведомо недобросовестными.

Современный рынок недвижимости наполнен мошенническими схемами, которые проворачиваются за счёт отсутствия определённой документации. Впоследствии такие сделки признаются оспоримыми. Юридическим последствием становится реституция – аннулирование прав.

Какие документы нужны для продажи земельного участка?

Главное – обеспечение участка правоустанавливающей документацией. Её не следует путать со свидетельством о праве собственности. В эту категорию входит один из документов, на основании которого возникло право собственности на землю:

1. акт о выделе земель из муниципального фонда;
2. свидетельство о принятии надела по наследству;
3. договор имущественной сделки.

Тип и форма договора зависит от гражданско-правовой процедуры, регулирующей переход права к настоящему владельцу. В их числе могут быть:

• дарственная на землю;
• купчая;
• договор мены.

На основании одного из обозначенных оснований, владелец обязан был получить:

1. свидетельство о праве собственности;
2. кадастровый паспорт участка.

Эти бумаги выдают на основании правоустанавливающего документа, в момент регистрации права собственности.

Мы ответили на вопрос: какие документы нужны для продажи земельного участка, теперь поговорим о дополнительной документации.

Дополнительный пакет и особенности документации

Если земля выделялась в советский период на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения, та акты, по которым ЗУ был выдан, являются правоустанавливающей документацией. Такие наделы продавать нельзя. Чтобы их продать, следует перевести вид имеющегося права в собственность. Для этого потребуется разрешение администрации и перерегистрация на основании выданного разрешения.

Кроме прочего, участок следует размежевать и установить границы с соседями. На самом деле при продаже земель Росреестр не требует обязательности межевания. Однако покупателей не привлекают неопределённые гражданские и имущественные права. Ведь только после проведённого межевания станет понятно, что приобретается именно обозначенный участок. Для того, чтобы провести процедуру, следует обратиться в геодезическую компанию и подать заявку на межевание участка, приложив перечисленную документацию, для продажи земельного участка, на право собственности.

Геодезисты и кадастровый инженер проведут кадастровые работы, установят межевые знаки и согласуют границы участков с соседями.

Геодезическая компания выдаст папку с бумагами по межеванию, в который будут вложены межевой план участка с описанием и акты. Эту папку следует показывать покупателям в первую очередь, но брать с собой для проведения сделки не требуется.

Если на участке имеется возведённое или незавершённое капитальное строение – документация для купли продажи земельного участка на него предоставляется отдельно. Если его нет – следует взять справку о его отсутствии.

К имеющемуся пакету остаётся приложить кадастровую выписку из государственного кадастра недвижимости об отсутствии ареста и иных обременений. Если установлен сервитут – предоставить выписку о его наличии, что не помешает наделу участвовать в сделке.

Теперь участок готов к тому, чтобы его предоставить покупателям для просмотра.

Естественно, что продавцу требуется иметь в наличии гражданские паспорта РФ с пропиской, ксерокопии которых будут прилагаться к пакету документов.

Поиск покупателей начинают с обращения в риэлторскую компанию или самостоятельно размещают объявления в СМИ и на интернет порталах информационного содержания.

Установление цены

Землевладелец вправе самостоятельно определять цену, за которую он намерен продавать недвижимость, однако более эффективно рассматривать стоимость, исходя из среднерыночных расценок и обстоятельств продажи. Помочь в установлении правильной цены поможет экспертная оценка профессиональной службы.

При определении приемлемого уровня цены, покупатель должен учесть множество параметров:

• Площадь продаваемого объекта.
• Удаленность от крупных развитых населенных пунктов.
• Близость расположения транспортных узлов, трасс, удобный подъезд.
• Назначение отчуждаемой земли (цены на дачные участки и сельхозугодия будут различаться).
• Развитие инфраструктуры, близость социально-значимых объектов (магазины, поликлиники, школы, обслуживающие компании).
• Наличие или возможность подведения инженерных коммуникаций (газ, вода, электричество).
• Присутствие на территории различных построек, имеющих значение для покупателя (хозпостройки, теплицы, бани, иные сооружения).
• Окружающая среда, близость природных объектов (лесные массивы, водоемы) и, наоборот, промышленных экологически опасных зон.
• Особенности топографии, рельефа участка.
• Ценность самой земли с учетом подходящей почвы, грунта (при оценке наделов для сельскохозяйственных работ или строительства).

При заказе независимой экспертизы, представитель специализированной компании проводит анализ данных характеристик самостоятельно, осматривая, фотографируя, делая замеры участка. Результаты независимой оценки за отдельную плату подготовят в течение нескольких дней (в пределах 1 недели). Так как на рынке недвижимости работает множество подобных контор, снизить расходы, сопутствующие сделке, поможет тщательный подбор фирмы с учетом запрашиваемой специалистами цены оформления.

При определении стоимость важно учитывать, что быстро продать земельный участок можно при условии высокого спроса на аналогичные объекты, соответствия стоимости среднерыночному уровню и предоставлению скидки.

Продажа без выделения доли из участка

Гражданин, получивший в собственность землю путем ее приватизации, является владельцем соответствующего пая. С такой землей можно проводить следующие процедуры без необходимости выдела доли:

• составление завещания;
• отказ от владения;
• передача в пользу уставного капитала компании, которая использует эту территорию;
• продажа;
• дарение.

Процедуры дарения и продажи возможны, только если сделка проводится в пользу участника долевой собственности или лица, постоянно эксплуатирующего эту землю. В законах РФ указано, что продать пай без выдела нельзя, если покупатель является третьим лицом.

При продаже пая распространяется преимущественное право приобретение на субъекты РФ и муниципальное образование. Цену за участок назначает продавец, регулировать стоимость государственные органы не имеют права. Если субъекты РФ и муниципальное образование дали отказ от покупки или проигнорировали возможность в течение 30 дней с момента оповещения о продаже доли, то земля может быть продана другим лицам.

Первые в очереди на покупку пая стоят субъекты РФ и муниципальное образование

Существуют земли, относимые к невостребованной доле. К категории относятся территории, принадлежавшие субъекту РФ, который не передал ее во владение другому лицу и не эксплуатировал участок в личных целях в течение трех лет. К невостребованным землям может быть отнесены только доли, отдельно зарегистрированные в Росреестре. Такие земли переходят в распоряжение местному муниципалитету после соответствующего решения суда.

Как назначить цену за земельный участок?

Цена на землю при срочной продаже не должна быть завышена

Многие владельцы земельных наделов полностью уверены, что они могут установить любую цену на предмет продажи. Однако если стоимость будет неадекватно высокой, необоснованной, то продать землю, тем более в срочном порядке будет проблематично.

При формировании цены следует учитывать следующие факторы и лучше в сравнении с аналогичным недвижимым имуществом:

• площадь;
• расстояния от населенного пункта;
• расстояние до проезжей части или остановки с общественным транспортом;
• инфраструктура в населенном пункте, наличие магазинов, школ, развлекательных заведений;
• возможность использования мобильной связи и наличие интернета;
• наличие коммуникаций;
• наличие дома и хозяйственных построек, их состояние;
• окружающая среда, то есть ли рядом лес, водоем, заводы и промышленные предприятия;
• качественные характеристики почвы, то есть можно ли заниматься на земле посевной деятельностью.

К примеру, наличие около участка линии электропередачи и газопровода низкого давления увеличивает стоимость земельного участка без построек на 20-30%. А если рядом есть жилые дома или участок в ИЖС, то стоимость может возрасти от 20% до 100%. Но если у участка есть обременение, то его цена может упасть до 80%.

При желании формирование стоимости на землю можно поручить оценочной компании, в этом случае отчет эксперта может выступать в качестве подтверждения адекватной стоимости перед покупателем. В обращении к эксперту есть только один минус – дополнительные траты.

Обязательные документы

Эти документы нужно обязательно принести в МФЦ или Регистрационную палату для регистрации сделки купли-продажи. Если не предоставить один из них, сделку не зарегистрируют.

• Паспорта или свидетельства о рождении от всех собственников (продавцов);

  Если есть собственники до 14 лет, вместо них в МФЦ должен присутствовать один из родителей/опекун, который подписывает договор купли-продажи с остальными документами — ст. 28 ГК РФ. От представителя потребуется его паспорт и свидетельство о рождении ребенка. Присутствие собственника от 14 до 18 лет обязательно вместе с одним из родителей/опекуном, потому что оба должны пописать договор купли-продажи — ст. 26 ГК РФ. В обоих случаях от второго родителя ничего не требуется.

• Договор купли-продажи участка;

  Если у продаваемого участка есть несовершеннолетний или недееспособный собственник, договор обязателен только в нотариальной форме — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Поэтому придется обращаться к нотариусу, чтобы он составил договор и удостоверил на нем подписи.

  Если все собственники взрослые и дееспособные, достаточно договора в простой форме. Его можно подписать заранее или при сотруднике МФЦ. Не советую самому составлять договор по шаблонам из интернета. Каждая сделка продажи индивидуальна. Типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. К тому же, если в договоре будет даже одна орфографическая ошибка, сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Поэтому лучше обратитесь к юристу. Он изучит ситуацию у обоих сторон и учтен все нюансы.

• Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

  Данное разрешение обязательно, если у продаваемого участка есть несовершеннолетний или недееспособный собственник — п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Обращаться нужно в районную опеку по адресу постоянной прописки ребенка, а не временной или по адресу продаваемой недвижимости — п. 3 ст. 34, ст. 24 и ст. 20 ГК РФ, ст. 2 и ст. 6 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1.

• Свидетельство о браке или разводе;

  Свидетельства нужны когда право собственности зарегистрировано гражданином на одну фамилию, а в паспорте у него теперь другая.

• Нотариальное согласие супруга на продажу;

  Оно потребуется в единственном случае — если гражданин купил в браке земельный участок или долю в нем, но оформил только на себя. Купленная в браке недвижимость является совместно нажитыми имуществом обоих супругов, даже если оформлена в собственность только на одного из них — п. 2 ст. 34 СК РФ и п. 1 ст. 256 ГК РФ. Поэтому от второго супруга потребуется нотариальное согласие — п. 3 ст. 35 СК РФ.

  Все вышеуказанное касается даже когда супруги уже развелись, но документально не поделили купленный участок. При разводе режим нажитого имущества не пропадает, просто бывшие супруги стали участникам совместной собственности — ст. 253 ГК РФ.

  С другой стороны, если не подать согласие супруга, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют — ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Но на участок будет наложено обременение в виде записи: «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Ни один покупатель этого не захочет, поэтому согласие я указала как обязательный документ, хоть по закону это не так.

• Нотариальная доверенность.

  Если продавца будет представлять доверенное лицо, от него нужна нотариальная доверенность и паспорт. Паспорт доверителя подавать необязательно.

Как государству можно продать земельный участок по кадастровой стоимости

Чтобы продать участок по кадастровой стоимости государству, потребуется сделать следующее:

• Уведомить местные органы власти о желании продать участок.
• Подать заявление с указанием стоимости надела.

Ответ на вопрос возможно ли продать земельный участок государству, вы можете получить только в соответствующих инстанциях, рассматривающих подобные заявления. Если ваше предложение заинтересовало соответствующие органы, вы получите уведомление. После этого можно приступать к сбору необходимых документов. Чтобы продать участок без посредников предоставьте оригиналы и копии:

• Удостоверения личности.
• Справки из Росреестра.
• Права собственности продавца на участок.
• Предстоящего договора КП.
• Чеков с оплатой государственной пошлины.

При рассмотрении возможности покупки земли государством рассматривается множество факторов

Особенности подготовки договора купли-продажи земельного участка

Чтобы продать землю государству, составляется договор КП. В документе обязательно должны быть указаны:

• Дата и место подписания договора.
• Количество экземпляров.
• Информация об участниках сделки.
• Полное описание объекта КП.
• Права и обязанности участников сделки.
• Стоимость объекта.
• Порядок и сроки расчета.
• Время вступления соглашения в силу.
• Подписи сторон.

В договоре КП указывается полное описание участка и его особенности

Что учитывается при определении кадастровой стоимости

Перед тем как продать землю государству по кадастровой стоимости необходимо ее рассчитать. При формировании расценок учитывают:

• Объемы земельного надела.
• Месторасположение участка.
• Присутствие или отсутствие строений, их число.
• Наличие каких-либо пород.
• Качественные показатели земли.
• Назначение земельного участка.
• Состояние инфраструктуры.
• Надежность имеющихся инженерных коммуникаций.

Нужен агент по недвижимости?

Выбрать лучшего агента

Месторасположение земли является одним из важных факторов определения кадастровой стоимости

Почему может измениться кадастровая стоимость земельного надела

Обращаясь к органам власти с вопросом, можно ли продать землю государству, необходимо учитывать, что кадастровая стоимость регулярно изменяется. Причинами для переоценки служат:

• Определение новых границ участка или изменение метража.
• Перевод разряда земли в другую категорию.
• Изменение эксплуатационного назначения надела.

Любые изменения размеров или назначения надела отражаются на его кадастровой стоимости

Узнайте больше о сделках с недвижимостью!
Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли: зачем ее устанавливают и в чем отличия

Можно ли продать государству излишки земли, как рассчитать их стоимость, и прочие нюансы сделки, можно узнать у специалистов АН «Колизей». Каждый случай уникален и требует индивидуального подхода. Кроме того, вы получите консультацию о том, как оформить земельный участок в собственность и варианты оформления земли без проблем. Звоните, мы ответим на все ваши вопросы!

Подготовка к продаже участка земли

Для того, чтобы покупатель согласился приобрести земельный надел по более дорогой цене, его следует привести в надлежащее состояние

Здесь нужно обратить внимание на следующие моменты:

1. Не должно возникать затруднений при визуальном определении границ угодья. Если территория владения ничем не огорожена, следует поставить хотя бы самую незатейливую изгородь (например, вбить в землю арматуру и натянуть веревку). Но не стоит заказывать установку дорого забора (равно как и скамеек и прочих конструкций), поскольку ваши вкусы могут не совпадать с предпочтениями покупателя.

В ситуации, когда границы надела установить невозможно, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него процедуру межевания. Кадастровый инженер может установить межевые знаки, определяющие границы недвижимого объекта, но это потребует от владельца надела дополнительных затрат.

1. Если на участке находятся временные постройки, можно их демонтировать.
2. Перед тем, как совершать сделку, земельному наделу следует придать ухоженный вид. Шансы на продажу землевладения на приемлемых для вас условиях возрастут, если вы позаботитесь о том, чтобы на его территории не было:

• скоплений мусора;
• непроходимых зарослей кустарников;
• густой травы и сорняков.

1. На участке не должно возникать подтоплений вследствие выпадения атмосферных осадков или повышения уровня залегания грунтовых вод. Их отведение должна обеспечивать грамотно организованная и не засоренная дренажная система.

Приведя территорию в порядок, можно подавать объявление о продаже надела. В качестве площадок для его размещения следует использовать предназначенные для этого рубрики местных газет или специализированные интернет-сайты (Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и т.д.).

В объявлении следует описать характеристики участка, перечислить размещенные на нем объекты, привести информацию о подключенных коммуникациях и указать кадастровый номер. Также в объявление нужно поместить несколько фотографий, позволяющих покупателю визуально оценить угодье и его местоположение.

Требуется ли согласие других владельцев

При продаже доли участка другие собственники могут быть против такого действия. Дольщики имеют преимущественное право на приобретение продаваемой части участка, поэтому перед передачей объекта третьим лицам, необходимо удостовериться об отсутствии желания у сособственников купить землю. Право регулируется статьей 250 ГК РФ.

В качестве подтверждения оповещения владельцев они должны подписать соответствующую бумагу на отказ от приобретения земли на условиях, установленных продавцом. Она станет доказательством отсутствия претензий в случае необходимости подачи искового заявления в суд. Другие владельцы имеют только право преимущественного приобретения, запрещать реализацию территории они не могут.

Без согласия совладельцев на продажу доли участка далеко не уедешь

Как подготовить надел к продаже?

Если нужно самому продать земельный надел, потребуется приготовить его к реализации. В частности, четко определяются границы территории. Важным моментом выступает то, что величина участка должна находиться в строгом соответствии с документацией. Когда участок имеет не сформированный вид, то изначально нужно провести процедуру межевания и оформить его как отдельный объект недвижимости. В таком случае он сможет рассматриваться в качестве самостоятельного предмета правоотношений. Затем происходит оценка стоимости надела. Это можно сделать самостоятельно или воспользоваться услугами специальных организаций. Стоит учесть, что такие услуги потребуется дополнительно оплатить.

Пошаговая инструкция 2021 указывает, что определение стоимости собственными силами происходит при использовании сведений относительно кадастровой цены. Опираться нужно на анализ рынка недвижимых объектов. Учитываются данные по региону, в котором располагается конкретный надел. Кроме того, использовать можно информацию, размещенную на разных ресурсах в интернете. На величину цены влияют несколько показателей. В частности, это размер участка. Чем больше надел по величине, тем выше его стоимостное выражение. Затем приступают к подготовке необходимой документации

Обращают внимание на место расположения участка. Чем ближе он находится к населенной территории, тем больше будет его стоимость

Кроме того, на показателе цены сказывается удаленность от трассы, наличие транспорта, чтобы добираться без проблем до участка.

ВАЖНО !!! Обычно стараются купить наделы, которые находятся рядом с железнодорожными станциями, остановками автобусов. Этот момент дает возможность повысить стоимость примерно на 10%

Также оценить требуется назначение земельного участка

Стоит обратить внимание, что у дачных и садовых угодий, ИЖС, с\х земель устанавливается разное стоимостное выражение

Также на стоимости сказывается рельеф, присущий площади. Цена на участки, которые расположены на буграх или имеют неровную поверхность, устанавливается меньше, по сравнению с ровными местностями. Скажется на рассматриваемом показателе и то, есть ли подъезд к наделу, насколько качественна почва. Также оценивается уровень грунтовых вод и составляющие экологии и этичности.

На стоимости сказывается развитие коммуникаций и инфраструктуры. Это указывает на расположение рядом торговых точек или остановок транспорта, аптек, учреждений системы здравоохранения. Покупатели смотрят на то, проведена ли обработка территории.

ВАЖНО !!! Стоит учесть, что ухоженный участок наиболее привлекателен, чем тот, который выглядит заброшенным. Ухоженность поможет сократить срок для продажи надела

Оказывают влияние на цену и постройки на территории.

К примеру, когда на участке расположены такие помещения, как гараж или баня, это поможет в существенной степени повысить стоимость. Если указанные строения имеют ветхое состояние, то рекомендуется их снести, в противном случае это обязательно скажется на сокращение стоимости.

Установка цены

Рыночная цена земельного надела зависит от множества факторов. Если вы не знакомы с особенностями оценки земли, следует разыскать объявления о продаже схожих наделов и посмотреть, сколько за них просят другие продавцы.

Стоимость продаваемого землевладения зависит от следующих его особенностей:

• расстояние до других населенных пунктов;
• какие объекты инфраструктуры присутствуют поблизости;
• доступность автотрасс, железнодорожных линий и других путей сообщения;
• общая площадь отчуждаемой территории;
• подключен ли участок к ЛЭП, водоснабжению, газопроводу (если нет, возможно ли осуществить такое подключение);
• к какой категории относится земля и как она может быть использована;
• природные особенности земельного надела и окружающей местности (тип почвы, рельеф, есть ли поблизости реки, озера, лесные массивы);
• экологическое состояние территории, на которой расположен объект недвижимости;
• имеются ли на участке жилой дом, колодец, баня и другие сооружения (если это имеет значение для покупателя).

С учетом всех этих факторов и следует определять верхний предел цены, за которую можно будет реализовать угодье. Если с совершением сделки вы не спешите, можете указать в объявлении максимально возможную цену (но не выходящую за рамки разумного). Затем, отслеживая рыночную ситуацию, ее можно постепенно уменьшать (не чаще 2 раз в месяц).

Заключение договора и оформление сделки

После того, как покупатель найден, между ним и владельцем земли обговариваются первоначальные условия сделки, и назначается дата посещения нотариуса. Также рекомендовано составить временное соглашение опроведении процедуры, дающее определенные гарантии обеим сторонам.

Для оформления сделки и вступления ее в силу потребуется предоставить собранные продавцом документы, а также паспорта обеих сторон. Дополнительно потенциальный покупатель обязан подготовить согласие жены либо мужа на использование денежных средств, разумеется, если гражданин состоит в браке.

При наличии всех бумаг между владельцем и покупателем заключается договор купли-продажи земельного надела в трех экземплярах – для бывшего владельца, покупателя и Росреестра. Здесь же оговаривается вариант передачи денежных средств, оптимальный для обеих сторон.

После составления договора покупателем и продавцом назначается день для визита в Росреестр. Здесь участникам следует обратиться к регистратору, чтобы зафиксировать сделку. Предварительно владельцу потребуется заполнить бланк заявления о переходе прав собственности и оплатить госпошлину.

Далее, сотруднику Росреестра передается заявление, полный пакет документов со стороны продавца и покупателя, а также 3 экземпляра договора купли-продажи земли. После сверки всех бумаг, соглашение подписывается всеми участниками процесса. Далее, покупатель вручает условленную денежную сумму продавцу, а последний передает, осуществляет передачу земельного участка.

Приблизительно в течение месяца Росреестр вносит в базу данных новую информацию, после чего новому владельцу вручаются соответствующие документы и он становится полноправным собственником.

Еще одним моментом, о котором не стоит забывать, является подача налоговой декларации в соответствующий орган и оплата установленной суммы за совершение продажи земли.

Продать земельный участок без помощи посредников вполне реально, но для этого потребуется досконально изучить рынок недвижимости, порядок осуществления юридической сделки, а также подготовить пакет обязательных бумаг. В случае незнания каких-либо вопросов рекомендовано проконсультироваться у специалиста. Это избавит от трудностей в проведении процедуры и исключит вероятность разногласий между сторонами в будущем.