Как уменьшить риски при продаже дома в ипотеку?

Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке

Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?

– Налоговое регулирование такое же, как и у обычного жилья: если вы владели квадратными метрами дольше трех лет, при продаже за любую сумму не платите ничего. А вот если квартира была в собственности меньше трех лет, и продаете вы ее по более высокой цене, чем покупали, придется заплатить налог 13% (один раз можно получить вычет в 1 миллион рублей). Уклониться не получится, поскольку сделку контролирует банк, и сумма в договоре купли-продажи будет прописана корректная. К слову, для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, срок владения для освобождения от налога установлен в 5 лет.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

– Если коротко: можно, но сложно. Военную ипотеку регулирует специальный закон – № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004. Согласно этому документу, квартира, приобретенная с использованием целевого займа Минобороны, остается в залоге не только у банка, но и у военного ведомства до возврата суммы займа либо до истечения 20 лет военной службы его получателя. Чаще всего, процедура продажи сводится к поиску средств для погашения целевого жилищного займа. В остальном всё как в первом варианте, описанном выше: о желании продать жилье уведомляется Росвоенипотека, погашается остаток задолженности, снимается обременение, затем заключается обычный договор купли-продажи с покупателем.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

– Самой большой сложностью в такой продаже будет необходимость выделить доли детям (соответствующее обязательство родители подписывают у нотариуса при оформлении маткапитала). Редкий покупатель после уплаты им первоначального взноса в погашение ипотеки станет ждать, пока вы оформите доли. Кроме того, в этом случае придется согласовывать сделку с органами опеки, которые потребуют одновременно с документами на продаваемое жилье представить и сведения о покупаемом (доли детей не должны уменьшиться).  Поэтому на сегодняшний день родители чаще всего идут на риск: продают ипотечное жилье, не оформляя в нем доли детей. Пенсионный фонд РФ в последние три года резко активизировал контроль над целевым использованием маткапитала, поэтому такие действия могут грозить отменой сделки. Кроме того, если по достижении 18 лет дети решат опротестовать решение родителей, «забывших» выделить доли, куплю-продажу также признают незаконной.

Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?

– Продавец не рискует практически ничем. Залоговые права банка зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не может лишить человека жилья, пока обременение не снято и сделка не завершена.

А вот для покупателя рисков немало. Если продавец не получил согласие банка на продажу, сделку могут оспорить. Теоретически продавец после получения задатка и снятия обременения имеет возможность «соскочить», и получить с него деньги будет проблематично. Причем необязательно он пойдет на это дело сознательно. Например, могут выявиться проблемы с правоустанавливающими документами, с органами опеки и так далее. Могут произойти обстоятельства непреодолимой силы: болезнь, смерть, пожар – да мало ли форс-мажорных случаев! Опять же, возвращение задатка будет сопряжено с огромными трудностями.

Поэтому для собственного спокойствия покупателю имеет смысл максимально тесно сотрудничать с банком и быть крайне внимательным на всех этапах сделки.

Подводные камни при определении стоимости

Когда дом продаётся без участия банка, его стоимость продавец определяет исходя из собственных амбиций и рыночной конъюнктуры. Если привлекаются ипотечные деньги, техническое состояние залогового имущества обязательно проверяют профессиональные эксперты, они же устанавливают его фактическую стоимость.

Банк интересует ликвидность дома, чтобы в случае невозврата кредита, его можно было продать. Учитываются все аспекты, включая престижность месторасположения и уровень развития инфраструктуры. Износ дома не должен быть больше 50%.

Если продавец желает избавиться от ветхой избы в заброшенной деревне – он рискует потерять время, потому что банк таким объектом не заинтересуется. Если продавец надеется, что покупатель не заметит каких-либо изъянов и купит дом по завышенной цене, то это тоже риск, так как надежды не оправдаются.

Можно ли продать без ипотеки?

«Ипотека стала стандартным инструментом приобретения недвижимости», – говорит руководитель дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Марина Гориловская. Так что, по ее мнению, отличий между продажей квартиры за счет собственных или заемных средств для продавца обычно не возникает.

«Схема проведения сделок на рынке недвижимости между частными лицами с использованием заемных средств в настоящее время качественно отработана в большинстве банков и понятна для продавцов», – вторит заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Андрей Рублев.

«Продавцы жилья заинтересованы в быстром получении денег», – уточняет первый заместитель председателя правления Энергомашбанка Ольга Щербакова. Таким образом, большинству продавцов невыгодно ждать, когда наконец объектом заинтересуется покупатель с «живыми» деньгами.

«Конечно, лучше продать квартиру за “реальные” деньги, но когда у вас дорогой объект, на который нет других предложений, вариантов не остается», – делится своими соображениями начальник отдела ипотечного кредитования «Александр Недвижимость» Владимир Черепанов.
Проще говоря, в доброй половине случаев у продавца нет выбора: сегодня на рынке предложение превышает спрос.

Но продажа квартиры за «ипотечные» деньги имеет свои особенности. И это несет продавцу определенные риски.

Покупатель и продавец – клиенты разных банков?

В случае проведения сделки по продаже залоговой квартиры в ипотеку возможны два основных сценария: один, более простой, когда покупатель и продавец являются клиентами одного банковского учреждения, и второй, более сложный, когда кредитуются они в разных банках.

Продажа залоговой квартиры в ипотеку клиенту другого банка – довольно трудновыполнимая задача, но все же реальная. Сергей Слободянюк подчеркивает, что безопасный вариант такой сделки существует: «Теоретически как продавец, так и покупатель могут быть участниками ипотечных схем, и можно организовать сделку, если квартира в ипотеке, а покупатель берет кредит в другом банке

Важно, чтобы у покупателя собственных средств было больше, чем задолженность по кредиту у продавца. Однако я очень сомневаюсь, что серьезный банк будет рассматривать в качестве залога квартиру, уже находящуюся в залоге

Если же банк покупателя не возражает, безопасную схему покупки и расчетов можно продумать и осуществить. Занимаясь подобными сделками с начала кризиса 2008 года, мы проработали различные безопасные схемы приобретения ипотечных квартир».

Наталья Ермолаева, директор ипотечной брокерской компании «Гарант-Кредит» (уполномоченный партнер корпорации «Адвекс. Недвижимость»), отмечает трудность продажи залоговой квартиры в ипотеку и приводит в пример два возможных пути, по которому могут пойти банки, согласившись на подобную сделку: «Когда речь идет о разных банках, то ситуация значительно осложняется. Первый вариант: процедура двойного обременения: для этого банк-залогодержатель должен дать разрешение и это второе обременение наложить. Или же второй вариант: полное досрочное гашение кредитного остатка с последующим снятием обременения. Для этого необходимы свободные средства. Ранее в банках можно было найти такую схему, сегодня таких предложений нет. Если же эти средства вносит покупатель в счет погашения кредита продавца, то тут и возникают высокие риски, необходимо привлекать грамотного риелтора, который поможет, насколько возможно, обезопасить интересы покупателя».

Таким образом, приобретение квартиры в ипотеку, которая находится в залоге у другого банка, может быть осуществлено – для этого и продавец, и покупатель должны убедить свои банки в безопасности сделки. Самым простым выходом из ситуации будет полное погашение задолженности продавца и снятие обременения, а после этого – продажа квартиры в ипотеку. Однако в большинстве случаев у продавца нет достаточных средств для закрытия ипотеки, и он обращается к покупателю, чтобы тот выплатил за него оставшуюся часть, а после этого приобрел жилье. Но в такой ситуации, по словам Натальи Ермолаевой, покупатель и рискует больше всего – ведь он может внести необходимую сумму, а после этого продавец просто не будет выходить на сделку.

Рисковые факторы для продавца

Самый основной фактор заключается в том, что продавец рискует вовсе не получить денежные средства от покупателя после документального завершения сделки. Но если речь ведется непосредственно об ипотеке, такой исход событий является невозможным, что связано одновременно с несколькими причинными факторами:

1. Ведь процесс подлежит строгому и полноценному контролю со стороны финансовой организации, поэтому в львиной доле ситуаций именно она будет осуществлять мероприятия по переводу денежных средств.
2. Когда деньги будут закладываться в ячейку банка или подлежать переводным операциям на специальный счет, они уже по факту будут пребывать в собственности продавца. Все, что останется сделать для завершения этой манипуляции – обеспечить подтверждение факта перехода права собственности.
3. Если оплата не поступила, сделка, согласно действующим нормам закона, может подлежать оспариванию в фискальных органах и признаваться недействительной, при этом за продавцом будет закреплено право на возврат квартирной собственности в свой адрес.
4. Еще один момент, который часто беспокоит человека, занимающегося вопросом реализации, заключается в том, что есть вероятность попадания в его адрес поддельных, фальшивых денег. Этот риск является таким же эфемерным, как и в прежнем случае. Если переводными процедурами занимается банк, то банкноты априори будут подлинным. Даже в случае, если деньги будут переданы покупателем в рамках наличной формы, их всегда можно подвергнуть специальной проверке на банковских аппаратах.
5. Еще один фактор, требующий заострения внимания – неодобрение сделки со стороны финансово-кредитного учреждения. Причин такого явления может быть огромное множество, однако служба безопасности чаще всего предпочитает сохранить истинную причину в тайне. Поэтому проблематично определить, в чем именно заключается трудность в данном вопросе. В этой ситуации у продавца есть единственный рисковый фактор, и он заключается в том, что, вероятно, придется осуществить возврат налога, т. к. срыв проведения сделки произошел не по его вине и не по инициативе покупателя, а по вмешательству третьих лиц. Глупо, чтобы продавцу пришлось возвращать деньги в двойном размере, поскольку он вовсе не отказывался от исполнения своей доли договора. Поэтому при получении залога продавцу следует сохранить всю сумму и пока никуда ее не направлять.

При участии банка в продаже квартиры риски сведены к минимуму

Кстати, в процессе реализации жилой собственности под ипотеку ситуация может обернуться довольно проблематично. И в случае наличия цепочки сделок продавец может оказаться в самом неудобном и невыгодном положении. То есть он как бы ведет «двойную игру» и выступает одновременно в качестве продавца и покупателя. С одной стороны, он реализует квартирную собственность гражданину А, а приобретает строение у гражданина Б.

Если гражданин А получает отказ от банка в предоставлении ссудных средств, то заключенный предварительно договор утрачивает свою силу, и разумеется, залог будет потребован обратно. Однако ситуация в целом усугубляется тем, что наш продавец уже передал эти деньги в залог за свое новое строение. Поэтому продавцу придется выбирать один из двух вариантов: либо объяснять ситуацию гражданину Б и просить свои средства обратно, либо выплачивать деньги покупателю из собственного кармана.

Какой вывод можно сделать

Таким образом, процедура станет простой и прозрачной, если заблаговременно подготовить базу для ее проведения. Заняться этим процессом обязуются обе стороны совершаемой сделки, чтобы упростить эту операцию и достичь согласия.

Собственно пошаговая инструкция

Теперь, когда вы имеете представление о том, что происходит при продаже ипотечного жилья, мы предлагаем вам алгоритм действий на случай, если и у вас в этом возникла необходимость.

Шаг 1: Обратитесь в банк, в котором у вас оформлена ипотека. Здесь вам следует заручиться согласием организации и уточнить размер оставшихся кредитных обязательств.

Шаг 2:Выставляйте квартиру на продажу. Потенциальному покупателю давайте полную информацию о статусе квартиры.

Шаг 3: Если покупатель располагает достаточной суммой для покупки:

• обращайтесь в банк для подписания трехстороннего договора и раскладывайте нужную сумму по ячейкам;
• после регистрации договора в Управлении Росреестра банк заберет свою сумму, а продавец – свою.

Если покупатель приобретает квартиру вместе с ипотечным кредитом:

• обратитесь в банк для перезаключения кредитного договора;
• заключите договор цессии (переуступки прав и обязанностей) и сразу же договор купли-продажи квартиры.

Шаг 4: Обратитесь в Росреестр для внесения сделки в ЕГРН. После регистрации договора все материально заинтересованные стороны получают свои деньги из ячеек или с аккредитивных счетов.

Шаг 5: Если квартира приобреталась без цессии по кредитному договору, то необходимо еще снять обременение. Обычно это делается одновременно с регистрацией перехода права собственности на основании закладной и заявления уполномоченного представителя банка вы не сняли обременение параллельно с регистрацией перехода права собственности, самое время пойти в банк и взять у них такое заявление или закладную. По закону, обременение снимается в течение трех рабочих дней после подачи заявления.

Если квартиру продает банк

Когда собственник ипотечной квартиры не видит в себе сил продолжать оплачивать кредит, а найти покупателя на квартиру не может, система предлагает воспользоваться следующим вариантом. Собственник квартиры идет в банк, и сознается в том, что средств для исполнения своих обязательств у него нет и не предвидится. В этом случае банк имеет право выставить квартиру на публичные торги.

Эти торги проходят на специализированных электронных площадках. Для того, чтобы имущество быстро нашло нового хозяина, делаются сумасшедшие скидки. Известны случаи, когда ипотечные квартиры просроченных задолжников продавались за половину от их реальной стоимости.

Этот вариант самый плохой для собственника. Понятно, что банк заинтересован только в том, чтобы вернуть свои средства. Поэтому квартиру он будет продавать быстро и дешево. О том, какая сумма при этом достанется бывшему собственнику, банку нет никакого дела. Нередко финансовая организация еще берет процент за организацию торгов и прочие свои хлопоты. И в остатке после такого справедливого деления бывшему заемщику почти ничего не остается.

А если к этому моменту накопился еще долг по ипотеке, то горе-кредитор остается еще и должен банку после продажи квартиры. Поэтому до такой ситуации лучше не доводить, а пытаться продать квартиру самостоятельно.

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

• Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
• Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
• Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

• Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
• Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
• Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Можно ли продать дом, купленный в ипотеку?

Все вопросы, связанные с ипотекой, регламентированы Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем прямо указано, что предметом залога по договору является приобретаемая таким образом недвижимость (собственно, в этом состоит одно из отличий ипотечного кредита от обычного).

По этой причине продать квартиру или дом с обременениями без разрешения банка продать невозможно. Если это ограничение каким-либо образом было нарушено, то у банка есть один из двух вариантов решения проблемы:

• признание сделки недействительной. При этом продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель – дом;
• досрочное исполнение обязательств по ипотечному договору.

На недвижимость, взятую в ипотеку, наложены обременения. По этой причине продавец обязательно должен получить согласие банка на ее отчуждение.

«Доверительный» способ продать ипотечную недвижимость

Первый вариант носит кодовое название «Доверительный». В этом случае одновременно производятся регистрация договора и залог. Этот способ предполагает, что покупатель вносит задаток, равный сумме задолженности по ипотечному кредиту. Денежные средства поступают на расчетный счет продавца, но распоряжается этими деньгами банк. Кредитная организация использует данные денежные средства для досрочного погашения ипотечного займа.

После чего залог и все обременения с жилья снимаются, можно заключать договор купли-продажи. Затем остаток суммы за приобретение квартиры покупатель перечисляет в банковскую ячейку. Получить данную сумму продавец может только после того, как договор купли-продажи будет заключен, а недвижимость полностью будет переоформлена на нового владельца. Подобная схема продажи ипотечного жилья используется чаще всего, та как для кредитора она является наименее рискованной.

Как правило, ни у покупателя, ни у продавца при использовании данного варианта сделки не возникает особых проблем. Но эта схема основывается на взаимном доверии между продавцом и покупателем. Не каждый соискатель новой квартиры готов платить деньги до заключения договора купли-продажи. Однако чтобы подстраховаться, можно заключить предварительный договор, при заверении у нотариуса, или же покупатель может потребовать у продавца расписку о получении денег, которая имеет юридическую силу даже без заверения нотариусом.

«Тройная защита» при продаже ипотечной квартиры

Второй способ носит название «Тройная защита», так как он является безопасным для всех участников сделки, однако этот вариант потребует значительно больше времени. Для снижения рисков, деньги за жилье делятся на две части и помещаются в разные банковские ячейки. На один счет кладется сумма, которая равна остатку задолженности по ипотеке, а на другой счет – остаток денежных средств за продажу квартиры. Иногда открывается и третья ячейка, в которую помещается письмо от кредитной организации о снятия залога с недвижимости.

Можно ли продать недвижимость, находящуюся в ипотеке?

Участники сделки получают допуск к этим ячейкам только при предъявлении договора купли-продажи, который прошел государственную регистрацию. Кредитор разрешает продать жилье до снятия залога, а договор-купли-продажи можно заключать сразу после того, как деньги будут внесены в ячейки. Таким образом, покупатель на некоторое время становится одновременно и владельцем квартиры и заемщиком ипотеки. После погашения задолженности, банк снимает все ограничения с жилья.

После завершения процесса оформления всей документации, продавец получает возможность снять разницу между задолженностью по ипотеке и стоимостью квартиры. Этот способ отличается дополнительными затратами на аренду банковских ячеек и сроком проведения сделки, который составляет, как правило, 2-3 недели. Однако данный вариант также пользуется большой популярностью, так как обеспечивает всем участникам сделки полную безопасность.

«Перезайм» ипотечного жилья при продаже

Существует еще один интересный вариант продажи жилья, находящегося под залогом кредитной организации, так называемый «Перезайм». В этом случае заемщик, а по совместительству и продавец квартиры, приводит покупателя, готового переоформить ипотеку на себя, в банк. Если новый заемщик удовлетворяет всем требованиям финансового учреждения, то составляется новый договор, согласно которому жилье все же остается в залоге у банка, но ипотечный кредит уже выплачивает другой клиент.

Если же ипотека уже выплачена или продавец готов личными денежными средствами досрочно погасить ипотечный кредит, то ему необходимо выяснить у банка, где находится закладная по ипотеке. Возможно, что за время погашения жилищного займа была произведена перепродажа закладной, и забрать ее нужно будет и нового владельца. Для этого не обязательно посещать кредитора, узнать нужную информацию можно по телефону. Кредитная организация также должна предоставить клиенту информацию об остатке по ипотечному займу на момент продажи недвижимости.

Итак, существует, по меньшей мере, 3 способа продать жилье с обременением ипотекой, однако все приведенные выше варианты не так уж просты. У каждого способа имеются свои достоинства и недостатки, условия, трудности и особенности, ведь продажа ипотечной недвижимости – это тоже финансовая сделка, которая несет определенные риски. Какой вариант выбрать – решать банку и покупателю, а продавец примет их решение.

Чем рискует владелец жилья

На самом деле, для владельца жилой недвижимости практически нет никаких отрицательных сторон, но все это субъективно. Если обобщить все волнения собственника имущества, то можно сформулировать ряд негативных последствий для продавца:

• Не получится завысить стоимость жилья
• Начнутся проблемы с банкирами, если есть несогласованная перепланировка.
• Заморозка сделки, если объект успели включить в список ветхих и аварийных строений.
• Заключить соглашение невозможно, когда на имущество наложено обременение, включая и по родственной линии. Это когда родственники претендуют на часть квадратных метров либо были выписаны из помещения с нарушением своих прав.

Но важно знать, что неоплата по договору, фальсификации и прочие негативные последствия при сотрудничестве с банком невозможны. Также есть так называемое признание сделки незаконной в течение 10 суток с даты перехода недвижимости во владение покупателя

Как продать дом под ипотеку: преимущества и возможные опасения

Не так давно мои родители решили сменить место проживания и перебраться поближе к своим детям. Мне позвонил отец с вопросом о том, как продать дом по ипотеке? Поясню. Родители имеют свою, относительно небольшую усадьбу с 8 сотками земли и аккуратным коттеджем на территории. Потенциальными клиентами на их владение оказались несколько молодых семей, две из которых планируют купить дом под ипотеку. Родители, так как они уже довольно пожилые тревожатся по поводу того, что покупателями окажутся люди, которые хотят воспользоваться займом, а это в свою очередь займет много времени на согласования и непосредственно выдачу финансовых средств. Пришлось раскрыть глаза своему отцу на современную действительность:

1. Во-первых, сегодня продажа дома в ипотеку – довольно распространенный вид сделок, так как многие покупатели загородной недвижимости предпочитают пользоваться кредитами.
2. Во-вторых, являться продавцом по договору купли-продажи недвижимости, в котором покупатель пользуется заемными средствами безопаснее, так как банк проверит надежность покупателя, и банк же перечислит на счет продавца договоренную сумму. Таким образом, избавив продавца от волнений по поводу подлинности денежных средств.
3. В-третьих, продажа домов под ипотеку, вопреки сложившимся стереотипам не занимает много времени при соблюдении со стороны заемщиков условий, предъявляемых банков.

Объяснив своему отцу как продать дом под ипотеку, особенно обратив его внимание на то, что бояться такой сделки вряд ли стоит, я решил отправиться к родителям, чтобы поприсутствовать и понаблюдать за процедурой заключения договора. Оказалось, что подготовку необходимых документов (договор купли-продажи, заказ технических паспортов и различных выписок) ведут профессиональные юристы и риэлторы

Вкратце постараюсь описать всю процедуру проведения сделки. Итак, какие основные операции было необходимо совершить сторонам договора, чтобы без препятствий одним продать дом под ипотеку, а вторым, соответственно, купить

Оказалось, что подготовку необходимых документов (договор купли-продажи, заказ технических паспортов и различных выписок) ведут профессиональные юристы и риэлторы. Вкратце постараюсь описать всю процедуру проведения сделки. Итак, какие основные операции было необходимо совершить сторонам договора, чтобы без препятствий одним продать дом под ипотеку, а вторым, соответственно, купить.

От моих родителей потребовалось заказать всю техническую документацию на свой земельный участок и домовладение (в нашем случае была выдана доверенность представителям). Насколько я понял других действий, помимо непосредственного подписания договора (составленного также представителями) о продаже дома в ипотеку и сдачи документов на регистрацию от моих родителей не требовалось.

В свою очередь молодая семья, приобретавшая надел и коттедж должна была в первую очередь согласовать с банком условия выдачи кредита. Для этого им (не знаю точно, действовали они самостоятельно или через риэлторов) понадобилось получить от моих отца и матери тех. документацию и предоставить ее в банк. Далее сотрудники банка должны были изучить документы, посетить участок и принять положительное или отрицательное решение по кредиту.

После получения от банка подтверждения о выдаче займа стало ясно, что купить дом под ипотеку ребятам почти удалось. Из основных действий им оставалось подписать договор купли-продажи и сдать его на регистрацию. Денежные средства же, по совету наших юристов покупатели положили в банковскую ячейку с условием, что моим родителям их удастся изъять только после получения ребятами свидетельства о собственности на недвижимость.

Продажа при помощи банка ?

В таком случае сотрудники кредитной организации ведут всю сделку – от начала до конца. От продавца требуется лишь поставить подпись под соответствующими документами.

Средства покупателя на выплату задолженности закладываются в одну ячейку банка, разница между ипотечным долгом и стоимостью квартиры – в другую. Затем заключается ДКП и предварительный договор между залогодержателем (банком) и покупателем. После банк снимает ограничение прав в Росреестре. Покупатель регистрирует свои права на квартиру, и продавец забирает деньги из ячейки.

При реализации квартиры по этой схеме сильно занижается ее цена, так как банк заинтересован в том, чтобы вернуть свои деньги, а не защитить интересы продавца.

Это крайняя мера, к которой вынуждены прибегать кредиторы, когда заемщик перестает выполнять свои обязательства по займу.