Оценка и определение рыночной стоимости частных домов. основные методы

Когда нужна оценка дома и участка?

Она требуется в разных случаях. Этот документ нужен:

1. Для официального оформления договора купли-продажи и заверения сделки нотариусом с уплатой госпошлины;
2. В случае разрешения споров и отстаивания своих интересов в суде, в том числе при признании сделки недействительной;
3. При разделе совместно нажитого имущества в случае развода в суде;
4. При покупке дома в ипотеку и оформления этой же недвижимости в залог банком обязательно требуется экспертная оценка;
5. При оформлении крупного кредита на любые цели с оформлением обеспечения в виде залога собственной недвижимости;
6. В случае продажи залога банком и обращения взыскания на заложенную недвижимость.
7. От этой суммы зависит размер госпошлины для уплаты в бюджет при осуществлении нотариальных действий при вступлении в наследство.

В любом случае, требуемом с документальным подтверждением оценки, эксперты учитывают огромный спектр разных факторов.

Общие понятия

Вопрос о кадастровой стоимости регулируется несколькими нормативно-правовыми актами. Главными являются Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее ФЗ № 135) и Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (далее ФЗ № 237).

В ст. 3 ФЗ № 237 и ст. 3 ФЗ № 135 кадастровая стоимость (КС) определяется как стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки либо в других случаях, определенных данными законами.

Кадастровую оценку (оценку) проводят раз в 3 – 5 лет бюджетные учреждения (БУ), созданные субъектами РФ. Данная процедура проходит в 3 этапа:

1. исполнительный орган принимает решение о проведении оценки;
2. бюджетное учреждение определяет КС и составляет отчет;
3. исполнительный орган выносит акт об утверждении КС.

Оценка должна быть независимой и определяется исходя из нескольких факторов:

Назначение дома. По назначению дома можно разделить на индивидуальный жилой дом, дачный или садовый домик. Каждый из них имеет разную кадастровую стоимость.
Площадь дома.
«Возраст» дома. Год постройки показывает, насколько физически и морально устарел дом (узнайте, какие дома можно признать аварийными).
Вид населенного пункта и экономическая ситуация в регионе. Как правило, недвижимость в городе или в пригороде на порядок дороже, нежели дом в деревне и на территории садоводческого товарищества.
Инфраструктура и коммуникации

При оценке обращают внимание на наличие или отсутствие электричества, водопровода, отопления, водоотведения, а также связи.
Вид дома по материалу. К этому критерию относится материал, из которого построен дом: из бруса, кирпичный, каркасный, из блоков.

Пожалуй, это основные критерии, по которым осуществляется кадастровая оценка бюджетными организациями. Для того чтобы определить КС загородного дома, специалисту не нужно выезжать по адресу – он может получить необходимую информацию в Росреестре.

Процедура оценки недвижимости

Оценка стоимости дома с участком – это комплекс работ, позволяющий определить реальную цену объекта недвижимости. При их проведении определяется стоимость:

• земли,
• дома,
• расположенных на участке построек.

Купить или продать дом с земельным участком, взять или сдать его в аренду, использовать в качестве залога невозможно без предварительного проведения оценки.

В соответствии со ст. 8 , нотариус не имеет права заверять договора, связанные с передачей права собственности на данный вид недвижимого имущества, без предварительного проведения оценки.

Для начала следует выяснить, как оценить дом с участком для продажи. Процедура существенно отличается от оценки квартиры или другой недвижимости, ведь эксперту приходится определять стоимость сразу двух объектов – земли и расположенного на ней дома.

Обращаем внимание на тот факт, что частные коттеджи могут быть оценены как с участком, так и без него. Кроме этого могут оцениваться расположенные на территории хозяйственные постройки

Общепринятые методы оценки жилья

При проведении экспертизы оценщик применяет 3 метода:

Подход	Действия специалиста
Сравнительный. Учитывает спрос и предложение на аналогичное жилье.	Определяет цену аналогов, характер их отличий от объекта и производит корректировку.
Доходный. Отражает получение вероятного дохода от недвижимости в будущем.	Оценивает техническое состояние объекта, экономические условия и тенденции получения дохода в будущем, инвестиционные риски.
Затратный. Рассчитываются денежные или другие вложения в объект.	Рассчитывает затраты на создание аналогичного объекта, обновление инженерных систем, благоустройство территории и другие улучшения.

Полученная итоговая стоимость отражается в отчете.

Процедура оценки дома и земельного участка

Процесс оценивания объекта недвижимости начинается с подачи заявки. Дальнейшую процедуру можно поделить на несколько этапов:

• подготовительный: сбор данных;
• изучение объекта;
• расчетный;
• заключительный: оформление документации.

На первом этапе проводится работа с клиентом. Выясняются цели проведения оценки, формируется пакет документов, оговариваются сроки и стоимость выполнения заказа. После согласования всех рабочих моментов заключается договор.

Затем владелец недвижимости может вызвать оценщика для осмотра объекта. Выехавший на место эксперт осматривает дом и другие имеющиеся на территории постройки, собирает о них информацию, документирует характеристики, делает фото.

Расчетный этап является самым трудоемким. При его выполнении учитываются все ранее обнаруженные факторы. Экспертам приходится не только детально изучить объект, но и сравнить его с аналогичными.

Оценка жилого дома с земельным участком производится с применением таких методов:

Аналоговый. На основании анализа аналогичных сделок текущего года определяется цена. Такую методику обычно применяют при определении стоимости недвижимости, расположенной в пределах города

Принимаются во внимание инженерные коммуникации, наличие и удобство подъездных путей и другие факторы.
Затратный. Эксперт определяет затраты, связанные с возведением или реконструкцией объекта

Метод обычно используют при установлении стоимости новых загородных коттеджей.
Доходный. Методика чаще всего применяется при оценке коммерческой недвижимости. Цену объекта, подсчитанную с применением данного метода, можно считать стоимостью недвижимости с точки зрения потенциального покупателя.

Оценка дома и участка требует разносторонних подходов, поэтому экспертам приходится использовать комплексную методику, основанную на всех перечисленных методах.

Когда требуется проведение оценки дома и участка

Оценка дома и участка требуется для установления рыночной стоимости объекта. При оформлении сделки купли-продажи процедура проводится на добровольной основе.

Привлечение оценщика предусмотрено законом в следующих случаях:

• Оформление наследства. Необходимо выявить стоимость жилища, чтобы в нотариальной конторе выдали свидетельство, подтверждающее право распоряжения имуществом.
• Залог в банке. Кредитное учреждение не выдает деньги без оформления обременения. Для этого нужно экспертное заключение о ценности объекта недвижимости. 
• Страхование недвижимости. Для расчёта суммы страховки необходимо получить данные о стоимости имущества, на которое оформляется страховой полис.
• Оценка ущерба. Определяется размер суммы для проведения ремонтных работ.
• Оформление договора дарения. Размер госпошлины зависит от стоимости недвижимости.
• Оценка дома для суда. При расторжении брака или возникновении споров между наследниками определение стоимости недвижимости помогает разрешить имущественные споры.

Отчет об оценке

Отчет об экспертизе недвижимости составляется в письменной форме. Страницы нумеруются, отчет сшивается, заверяется штампом и подписью представителя СРО. В отчет входит в среднем тридцать страниц.

В документе отражены следующие сведения:

• данные об эксперте и заказчике;
• сведения о методиках оценки жилища;
• информация об осматриваемом доме;
• анализ рынка недвижимости;
• выявление рыночной стоимости объекта.

Отчет для банка при оформлении ипотечной ссуды содержит:

• документацию на жилье;
• фотографии, сделанные в процессе экспертизы;
• рыночную цену недвижимости;
• ликвидационную стоимость (сумму, за которую банк сможет реализовать дом при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств).

Если клиент банка самостоятельно выбирал оценочную компанию, дополнительно к отчету прикладывают:

• диплом об образовании в сфере оценки;
• документ, подтверждающий членство в СРО;
• страховой полис гражданской ответственности.

Процесс оценки пригородной недвижимости

Проведение оценки подразумевает под собой наличие всех прав на строение и участок. Согласно кодексу Российской Федерации, права собственности включают в себя возможность владения, использования, а также распоряжения. Владелец имеет полное право совершать любые действия по отношению к жилищу. Если же была произведена процедура оценивания строения, тогда специалист выдает отчет о проделанной работе и удостоверяет, что он лично проводил работу, и факты соответствуют действительности. Подобная операция с архитектурными конструкциями происходит таким образом:

1. заключается договор с заказчиком;
2. затем собирается необходимая информация, для проведения требуемых работ;
3. после того изучается вся документация, представленная заказчиком;
4. устанавливаются характеристики жилища;
5. проводится мониторинг рынка;
6. определяется метод проверки;
7. обобщаются все результаты, и определяется конечная стоимость;
8. составляется отчет для заказчика.

Основная цель определения рыночной стоимости частных домов заключается в выявлении справедливой оценки стоимости объекта. Если обе стороны (продавец и покупатель) с оценкой будут согласны, то сама сделка купли-продажи не доставит неприятных сюрпризов, достаточно будет оформить все бумаги. В противном случае (если оценку не провести) при разногласии сторон могут быть самые разные последствия — от финансовых потерь вплоть до суда.

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

• Д — площадь доли квартиры;
• СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
• К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Процедура оценки дома с земельным участком

Процедура оценки загородного дома состоит из ряда этапов. Владелец жилья оговаривает условия сотрудничества с оценщиком, устанавливает сроки для проведения экспертизы. Оформляется соответствующее соглашение.

После подписания договора хозяин недвижимости отдает эксперту документацию на дом и договаривается о дате визита специалиста. В процессе проверки оценщик фотографирует жилье, осматривает строение на предмет незаконной перепланировки.

Независимая оценка дома и участка проводится на основе одной из методик:

1. Аналоговая. Суть экспертизы заключается в сравнении цен на такие сделки в течение года. По результатам анализа оценщик выявляет стоимость текущего объекта. Эту методику используют в крупных населенных пунктах.
2. Затратная. Особенность методики – оценка расходов, понесенных владельцем жилья при проведении ремонтных и строительных работ. Затратную экспертизу применяют для установки стоимости загородных коттеджей.
3. Доходная. Используется для оценки городских квартир и коммерческой недвижимости. Рыночная стоимость определяется путем оценки доходности вложений в недвижимость.

При экспертизе частного дома и участка оценщик обращает внимание на следующие параметры:

• Расположение недвижимости (развитость инфраструктуры, тип населенного пункта и т. д.).
• Состояние постройки (год возведения, количество этажей, площадь, тип стройматериалов, состояние коммуникаций).
• Наличие обременения на участке и даче.

Срок действия отчета для жилья, приобретенного за ипотеку, составляет полгода. Если в кредит куплен не только дом, но и участок, дополнительно требуется оценка земли.

Документы для оценки квартиры

• Свидетельство о государственной регистрации права или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена.
• Документ, удостоверяющий личность заказчика оценки (паспорт или заменяющий его документ).
• Документ, удостоверяющий личность собственника квартиры (паспорт или заменяющий его документ) – в случае, если заказчик и собственник – разные лица.
• Документы, выданные Бюро технической инвентаризации — выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация к поэтажному плану.
• Описание имеющихся обременений (если есть).
• Если оцениваемая квартира находится в общей долевой собственности нескольких собственников, то документы, указанные в пунктах 1 и 3, должны быть предоставлены от каждого собственника, имеющего долю в праве на данную квартиру.

Способы сэкономить

Скажем сразу, экономия на оценке дома — не самая лучшая идея. Неверная оценка, полученная у может в будущем привести к гораздо большим затратам. Поэтому решайте сами, пользоваться ли нашими советами, и будьте готовы нести ответственность за свое решение.

Вызовите частного оценщика

Услуги индивидуального оценщика обойдутся вам дешевле, чем вызов специалиста. Выбирайте эксперта с наличием страховки и положительными отзывами в портфолио.

Однако помните, что если вы проводите оценку дома для страховой компании или банка, вы обязаны выбрать агентство из списка аккредитованных организацией. Результат работы частного оценщика у вас не примут.

Самостоятельная оценка

Вы можете оценить дом своими силами, используя таблицы для расчета стоимости из интернета. Учитывайте все факторы, от которых зависит стоимость, и не упускайте соответствующие коэффициенты при необходимости.

Поскольку процесс самостоятельного расчета стоимости дома достаточно сложен, в интернете уже появились калькуляторы, определяющие цену дома с земельным участком режиме онлайн. Вам нужно всего лишь внимательно заполнить все предложенные графы, и стоимость дома рассчитает программа.

Результат самостоятельной оценки не примут страховой компании или банке.

Стоимость оценки дома

Единой формулы для расчета стоимости услуг оценочных компаний нет, сумма оговаривается индивидуально. Как правило, ценовая политика специалистов и компаний по оценке не очень отличается и рассчитывается с учетом трудозатрат.

Характер работы зависит от объекта оценки, его местонахождение и цели определения РС, поэтому только сам оценщик ответит на вопрос, сколько стоит оценка дома, квартиры или комнаты.

Оценка домовладений считается наиболее сложной процедурой, поскольку в этом случае учитываются характеристики не только зданий, но и участка. Специалисту нужно проанализировать множество факторов:

• площадь, расположение, вид использования земель;
• экологическое благополучие местности;
• возможность изменения основных характеристик участка.

Неудивительно, что стоимость такой оценки существенно выше.

Кто имеет право выполнять оценку

Оценочная стоимость дома или квартиры устанавливается на основании договора между заказчиком и оценщиком. Проводит оценку исполнитель, который:

• прошел профессиональное обучение;
• сдал квалифицированный экзамен;
• оформил страховой полис;
• состоит в саморегулируемой организации оценщиков (СРО).

Согласно Росреестру , в РФ действует 17 СРО. Информация о них находится в открытом доступе, поэтому заказчик может проверить полномочия эксперта, подав запрос лично, в электронном виде или почтой.

В соответствии с ФЗ № 135, по требованию заказчика оценщик обязан предоставить:

• документ об образовании;
• заверенную выписку о членстве в СРО;
• страховой полис.

Эти документы позволят убедиться в квалификации специалиста и достоверности подготовленного им отчета.

Лучшие оценочные компании

Мы проанализировали рынок оценочных услуг и выбрали 5 лучших компаний.

Гранд-Реал

Стаж работы компании — 13 лет. Фирма аккредитована в двух СРО, имеет страховку на услуги своих оценщиков. Принимает на экспертизу недвижимость любой категории.

Профсервис

Стаж работы компании — 15 лет. Фирма специализируется на оценке недвижимости, в том числе загородных участков и домов. Деятельность компании аккредитована Сбербанком. Для клиентов доступна услуга получения удаленной консультации.

Новые горизонты

Стаж работы компании всего 7 лет, но она уже заслужила рейтинг надежного оценщика. Эта компания предлагает клиентам широкий выбор услуг помимо оценки недвижимости, например, консалтинг и независимую экспертизу.

Компания известна тем, что производит оценку недвижимости крайне оперативно — через двое суток вы уже получите на руки экспертное заключение о стоимости объекта и гарантийное письмо. Ответственность экспертов за процедуру оценки застрахована

Вега

Надежная компания, которая является членом оценочного СРО и имеет страховку на свою деятельность. Штат компании состоит из опытных сотрудников с профильной квалификацией.

Реал — А К

Компания оказывает услуги по экспертной оценки недвижимости уже в течение 12 лет. Компания состоит в СРО и застраховала свою деятельность. Главные ценности компании — это самые современные методы оценки и высокий профессионализм сотрудников.

Комплект документов для проведения процедуры

Оценка жилого помещения выполняется не только на основании визуального смотра. Поскольку специалист анализирует правоустанавливающие документы, заказчик должен предоставить достаточный объем данных. Таковым считается пакет документации, при котором использование дополнительных сведений не приведет к существенному изменению характеристик жилья.

Как правило, нужны документы для оценки дома или квартиры, содержащие сведения:

• о виде собственности (частная, совместная долевая) и обременениях;
• об ожидаемых затратах и доходах;
• об основных характеристиках помещения или условиях, при которых они достижимы.

Все данные, которые используются при оценке имущества, должны быть максимально точны.

Документы на комнату или квартиру

Характеристики квартиры и комнаты в коммунальном жилье обычно отражаются в документах, однако при осмотре оценщик определяет общее состояние жилья и его особенности, делает фотографии и составляет акт.

Отчет является неотъемлемой частью оценки и исключает со стороны специалиста допущения о состоянии недвижимости.

Что такое оценка и для чего требуется процедура

Оценка жилого дома и участка – установка стоимости этой недвижимости с учетом ряда факторов.

В итоговую сумму закладывают цену:

• хозпостроек и дополнительных строений, расположенных на участке;
• объектов вспомогательного назначения (ворота, забор);
• коммуникаций, а также других.

Причины проведения оценки стоимости недвижимости разные. Процедура необходима для:

• определения размера государственной пошлины (госпошлины);
• расчета величины налога (сумма взимается при заключении сделок купли-продажи недвижимости);
• вычисления величины выплат для ПФ (Пенсионного фонда);
• оформления ипотеки (в банке будут проверять документы);
• выставления дома и земельного участка в качестве залога;
• ареста жилого строения и з/у;
• необходимости определить страховые выплаты на дом;
• расчета проектных инвестиций;
• определения суммы, которая пойдет в качестве уставного капитала (если недвижимость вносится в уставный фонд);
• раздела имущества при бракоразводном процессе;
• возникновения любых других имущественных споров;
• сноса недвижимости под новую застройку, а также во многих других случаях.

Есть 2 варианта, как определить цену имущества:

• установить сумму самостоятельно;
• пригласить профессиональных оценщиков.

Первый вариант востребован при заключении договоров купли-продажи. Т.е. продавец выставляет стоимость вроде 2 000 000 рос. рублей. Покупатель или соглашается, или торгуется. Когда цена устроит 2 стороны, будет заключена сделка.

Чуть сложнее в ситуации, когда у нас ипотека, залоговые обязательства или государственные платежи (взносы налоги). Требуется профессиональный взгляд на характеристики недвижимости и ее стоимость.

Преимущества независимых оценщиков?

Обращаясь к данному специалисту, Вы можете быть уверенными в том, что на выходе получите самый правдивый и объективный результат.

Независимый эксперт не обременен никакими обязательствами, а это значит, что результат его оценки не зависит ни от каких посторонних факторов.

Эти обстоятельства позволяют определить точную цену без искусственного ее завышения или удешевления стоимости жилья.

Оценка будет полностью независимой без какой-либо заинтересованности в ее результатах со стороны эксперта. Помимо этого Вы можете быть полностью уверены в том, что эксперт не нарушит закон и будет действовать в рамках правовых норм.

Оформление отчета эксперта оценщика

Процедура оценки дома и земельного участка проводится на основании договора между заказчиком и исполнителем. Обычно весь процесс занимает не более пяти рабочих дней, в зависимости от того, как скоро вы предоставьте эксперту документы и возможность проведения осмотра объекта. Отчет оценщика оформляется как прошитый и пронумерованный постранично документ, скрепленный печатью и подписью ответственного лица. Этот документ принимается судами, банками, налоговыми и кадастровыми органами. Необходимо учитывать, что изменение рыночной ситуации в районе расположения участка может привести к корректировке его стоимости.

Оцениваем стоимость недвижимости: как пользоваться онлайн-калькулятором

Для того чтобы рассчитать стоимость необходимо в соответствующие поля вбить следующие данные:

• Сколько комнат в квартире.
• В каком районе, или возле какой станции метро находится недвижимость.
• Удаленность от метро.
• Общая площадь жилья.
• Тип объекта: обычная недвижимость или элитная недвижимость.
• Этажность дома.
• На каком этаже расположена квартира.
• В каком состоянии находится квартира.

Для того чтобы узнать более точную цену квартиры, указывайте реальные данные о ней. Например, в квартире действительно сделан евроремонт или она просто находится в хорошем состоянии. Или же на самом деле расстояние от дома до станции метро составляет 5 минут, а не 10. Чем достовернее вы укажете информацию, тем точнее будет цена. Результат оценки можно вывести в рублях, евро или долларах.

Где получить кадастровый паспорт на квартиру, вы можете узнать здесь

Алгоритм оценки квартиры

В зависимости от целей нюансы оценки жилья могут отличаться. Например, при установлении стоимости для кредитования специалист учитывает требования банка к ее расчету при срочной реализации, возможных рисках утраты имущества и покрытию расходов страховыми выплатами.

При расселении ветхого и аварийного жилья критерии оценки не отличаются от указанных в предыдущих разделах, а результат является основанием для расчета компенсации.

Когда выполняется оценка аварийного жилья, стоимость определяется без учета износа. Это значит, что собственник получает определение стоимости технически нормальной квартиры, средняя цена которой равна аналогам того же года строительства.