Как оформить договор купли-продажи, чтобы не потерять деньги, товары или репутацию

Содержание документа

Помимо существенных условий в ДКП следует включить и другие сведения:

• Сведения о сторонах договора.
• Сведения о правоустанавливающих документах.
• Сведения об ограничениях.
• Условия освобождения квартиры.
• Ответственность сторон.

Документ должен содержать сведения о его сторонах:

1. Ф.И.О., паспортные данные, сведения о регистрации – в случае, если стороной по ДКП является физическое лицо. Наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес – в случае, если стороной по ДКП является юридическое лицо.
2. Кроме этого следует включить сведения о том, что участники сделки не являются ограниченно дееспособными или недееспособными. Что они по своему состоянию здоровья осознают свои действия и понимают обстоятельства заключения договора.
3. В ДКП также следует указывать документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на это имущество. К таким документам относятся: свидетельство о праве на наследство, решение суда, справка о выплаченном пае, договор долевого участия, договор дарения, соглашение о разделе имущества и т.д.
4. Также следует указать условие, согласно которому имущество не находится под обременением или другим ограничением. Достаточно включить формулировку: «Продавец гарантирует, что «Объект» в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременен другими правами третьих лиц».
5. В ДКП стоит включить не только условие о фактическом освобождении жилого помещения продавцом, но и условие о снятии с регистрационного учета лиц, прописанных в этой квартире.
6. По соглашению стороны могут включить условия возникновения ответственности для сторон при нарушении условий договора. В ДКП можно предусмотреть ответственность за нарушение сроков передачи квартиры, сроков оплаты или сроков устранения недостатков. Ответственность выражается в материальном плане и стороны согласовывают размер пени, подлежащей уплате в случае нарушения сроков по ДКП.

• Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости
• Скачать образец договора купли-продажи недвижимости

Участникам рынка недвижимости следует уделять особое внимание условиям, включенным в договор купли-продажи. Данный документ является подтверждением намерений сторон, а его подписание свидетельствует о согласии участников сделки с условиями договора

Учитывая его значение, стоит доверить разработку этого документа специалистам и посвятить время для его досконального изучения.

Что это такое?

Продажа недвижимости регулируется параграфом 7 Главы 30 Гражданского кодекса РФ.

• Характеристики предмета.
• Согласование цены объекта недвижимости.
• Перечисление лиц, сохраняющих право пользования объектом недвижимости – применяется в случаях сделок с жилыми помещениями.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Правила, особенности и нюансы оформления договора купли-продажи квартиры
• Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры? Основания для аннулирования сделки и алгоритм действий
• Особенности и нюансы сделок по купле-продаже квартир в рассрочку между физическими лицами. Образец договора
• Что лучше – договор купли-продажи квартиры с задатком или с авансом? Правила оформления и образцы документов
• Оформление договора купли-продажи квартиры. Какие документы нужно приложить?

Основные характеристики договора купли-продажи недвижимого имущества

Чаще всего заключаются сделки на продажу недвижимых объектов. Согласно статье №130 ГК, к такому имуществу относятся квартиры в новостройках и на вторичном рынке, частные дома, наделы, морские и воздушные суда, торговые здания, развлекательные центры, машино-места, предприятия, гаражи и т.п.

Договоры купли-продажи заключаются в пределах страны, а также используются в международной торговле. Они имеют ряд особенностей, которые дают возможность выделить их среди других разновидностей сделок.

Основные характеристики договоров купли-продажи недвижимых объектов:

• возмездность. Одна сторона должна передать другой за предоставленный товар определенную денежную сумму. В противном случае, заключается договор дарения или мены. Понятие и характеристика возмездных и безвозмездных видов сделок приведены в статье №423 ГК;
• письменный вид. Все сделки, которые касаются недвижимого имущества, оформляются документально. Об этом говорится в статье №550 ГК. Несоблюдение этого требования влечет за собой признание договоренности недействительной;
• наличие двух и более сторон. В заключении стандартной сделки принимает участие покупатель и продавец. Может оформляться и трехсторонний договор. Третьим контрагентом в этом случае выступает получатель;
• консенсуальность. Для оформления договора, продавцу и покупателю достаточно согласовать существенные условия сделки. Недвижимое имущество передается не сразу же после подписания ДКП. Сторонами определяются сроки, когда товар будет предоставлен покупателю. По факту передачи объекта составляется соответствующий акт и проводится окончательный финансовый расчет. Такой документ прилагается к договору купли-продажи. В нем описываются характеристики имущества на момент приема-передачи. Также существуют реальные договоры. Они обретают юридическую силу и исполняются сразу после подписания;
• добровольность. Это означает, что сделка заключается между сторонами с их воли и желания. Никто не имеет права принуждать купить или продать имущество;
• взаимность. Каждая из сторон приобретает обязанности и права по отношению к контрагенту.

Купля-продажа с обратным выкупом

При наличии такого условия в договоре купли-продажи продавец обязуется (или вправе) выкупить обратно проданное им имущество. Купля-продажа с обратным выкупом обычна для зарубежного права, а сейчас все чаще применяется и в российской правовой практике. Мотивы, которые могут побудить стороны заключить договор купли-продажи с таким условием, следующие:

1. Возможность для продавца привлечь больше покупателей. Условие – не понравится вещь, заберем ее назад – может подтолкнуть к покупке сомневающегося покупателя. При этом у продавца после обратного выкупа появляется шанс продать покупателю другую вещь. При согласовании условия об обратном выкупе можно обязать покупателя воспользоваться сопутствующими услугами, которые оказывает продавец.
2. Снижение финансового риска покупателя. Вещь, приобретенная покупателем, может ему разонравиться или окажется, что ее характеристики не соответствуют тем целям, для которых она покупалась. При этом у того же самого продавца может оказаться в наличии нужная покупателю вещь. Конечно, покупателю было бы удобно вернуть первую покупку с условием приобретения другой вещи. Причем, вернуть можно не только новую вещь, но и бывшую в употреблении, сохранившую при этом свои потребительские характеристики, естественно, по более низкой цене. Такая возможность привлекательна и для лизингодателя в случае, когда лизингополучатель задерживает выплаты за оборудование или желает расторгнуть договор лизинга.
3. Возможность для продавца получить необходимые ему денежные средства, в ситуации, когда он хочет через какое-то время получить свою вещь обратно. При этом цена обратного выкупа может быть равна или быть выше той цены, которую первоначально уплатил покупатель. Это, конечно, напоминает сделку в ломбарде, точнее, договор займа, обеспеченный залогом имущества, поэтому такая сделка может быть признана притворной.

Конечно, у договора купли-продажи с обратным выкупом есть свои сложности и риски. Во-первых, при возврате вещи, побывавшей в употреблении, необходимо оценить ее остаточную стоимость, а это расходы на независимого оценщика. Во-вторых, выкупленные обратно товары могут потребовать проведения предпродажной подготовки. В-третьих, обратный выкуп признается реализацией, такой же, как и первоначальная продажа, а значит, необходимо будет уплатить НДС. В-четвертых, есть значительный риск, что суды посчитают договора купли-продажи с обратным выкупом сделкой, совершенной для прикрытия договора займа или договора безвозмездного пользования.

В российском законодательстве договор купли-продажи с обратным выкупом прямо предусмотрен только для договора РЕПО (биржевой сделки на рынке ценных бумаг). При этом возможность обратного выкупа для других случаев купли-продажи вытекает из норм статьи 492.2 ГК РФ. Это так называемый опцион, т.е. соглашение, по которому одна сторона предоставляет другой право заключить один или несколько договоров на определенных условиях. Применительно к договору купли-продажи статья 492.2 ГК РФ дает право включить в него условие о заключении в будущем другого договора, в данном случае, обратного выкупа. 

Основные и существенные условия по видам сделок

При заключении различных договоров, следует учитывать особенности условий, которые или обязательно требуется включать в текст документа, или рекомендуется, что установлено соответствующими статьями ГК РФ или другими нормативными актами разных ведомств.

Розничная торговля

Наименование товара – одно из существенных условий при осуществлении сделок в розничной торговле. Товар – это, как правило, предмет или набор предметов, приобретаемый для личного пользования.

Внимание: товары, причиняющие вред покупателю, не допускаются к продаже, а если предмет должен соответствовать определенным требованиям безопасности, то обязательно должен присутствовать сертификат качества.

Поскольку отдельный договор о купле-продаже чаще всего не составляется, доказательством сделки становится товарно-кассовый или товарный чек.

Информацию о цене за товар покупатель узнает до заключения договора (покупки), после оплаты и получения товара, сделка считается заключенной.

Продавец не может в ряде случаев указывать более высокую цену, если государственные регулирующие органы установили максимальную стоимость данного вида продукции.

Сделки с недвижимостью

При заключении подобных сделок, следует руководствоваться следующими существенными условиями, которые нужно указать в тексте документа:

• информация об объекте, позволяющая его точно идентифицировать;
• оценочная стоимость;
• те лица (список), которые имеют право на использование (проживания) объекта и юридические основания для предоставления этих прав.

Эти пункты описаны в статьях ГК: , , .

Отсутствие согласования существенных и дополнительных условий, упомянутых в законах РФ или в тексте документа, делает соглашение о купле-продаже не имеющим юридической силы, то есть ничтожным.

О продаже лесоматериалов

Особенностью существенных условий при заключении данного вида сделок является более полное описание предмета договора (товара). Это:

• полное наименование породы древесины;
• сорт материала;
• количество товара и порядок его определения.

Также должны быть пометки о соответствии качества древесины определенным стандартам или регламентам, а в некоторых случаях – указание на документы, служащие подтверждением указанных свойств.

Договор о поставке электроэнергии

Постановление правительства РФ от 04.05.2012 г. № 442 (пункт 40) регламентирует существенные условия, которые отражаются в документе купли-продажи.

А именно:

• предмет договора;
• дата начала исполнения договора;
• обязанности потребителя;
• права потребителя;
• требования, предъявляемые к качеству электроэнергии (э/э);
• особенности определения мощности, объема и стоимости приобретаемой э/э;
• пункт об условиях учета электроэнергии;
• описание ответственности исполнителя за нарушение поставки и качества э/э.

Купля-продажа автомобилей

Справка. При осуществлении сделок с участием ТС в качестве товара, нужно руководствоваться приказом МВД от 07.08.2013 № 605 для указания существенных условий договора.

Это связано с особенностями регистрации ТС на территории РФ.

В данном случае, существенными принято считать:

• данные о месте заключения договора и дате;
• информация о транспортном средстве, по которой его можно четко идентифицировать (марка, модель, указание номерных агрегатов, масса, дата выпуска);
• данные техпаспорта ТС;
• номер регистрационного знака при его наличии;
• стоимость ТС (по указанию продавца);
• паспортные данные продавца и покупателя, наименование организации, если это – юридическое лицо.

Рекомендуется также указать:

• дату передачи ТС покупателю;
• способ оплаты покупки, срок выдачи или перечисления средств продавцу;
• сведения о гарантии продавца, если она предоставляется;
• комплектность ТС, если это необходимо.

Поставка коммунальных услуг

Данный вид услуг разделяется на два вида, соответственно создаются два документа:

1. Договор подряда на содержание и ремонт общего имущества дома;
2. Договор об управлении домом.

В первом случае соглашение требует указания:

• предмета договора;
• сроков выполнения работ;
• стоимости работ;
• дополнительные условия (при необходимости).

В договоре управления следует отметить:

1. Предмет договора. Здесь указывают адрес дома, что входит в состав общего имущества, выполняемые работы при обслуживании, перечень услуг;
2. Способ определения стоимости ЖКУ, порядок ее оплаты;
3. Порядок мониторинга за осуществлением услуг, оказываемых управляющей фирмой;
4. Прочие дополнительные условия, по согласованию сторон.

Другие существенные условия

Количество

Количественная характеристика передаваемого покупателю товара зависит от особенности сделки.

Чаще всего применяются:

• единицы — то есть, количество штук товара;
• меры веса – килограммы, тонны и другие;
• меры площади – квадратные метры;
• меры объема – литры, баррели.

Договор, в тексте которого нет указаний о количестве передаваемого продавцом товара, признается ничтожным (п. 2 ст. 465 ГК РФ).

Если продавец нарушил условия сделки: передал покупателю меньшее количество товара, чем указано в тексте соглашения, потерпевшая сторона может либо потребовать недостающей части, либо отказаться от уже полученной с расторжением договора (ст. 466 ГК РФ).

В обратной ситуации, когда покупатель получил больше товара, он должен сообщить об этом продавцу и при необходимости вернуть лишний товар.

Кроме статей ГК РФ, в ряде случаев применяются дополнительные документы различных ведомств:

• постановления правительства РФ;
• приказы МВД.

Являются ли необходимыми удостоверение и регистрация?

После подписания договора, каждый участник должен обратиться в Росреестр для регистрации своего экземпляра договора. Это обязательная процедура, в результате которой происходит внесение сведений о сделке в Государственный реестр недвижимости. Иначе сделка будет считаться недействительной, так как сведения о переходе прав внесены не будут. Необходимость регистрации в Росреестре оглашает:

• статья 131;
• п. 1 статьи 551;
• п.2 статьи 558 ГК РФ;
• Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Регистрация длится от 10 дней до 1 месяца, за её проведение с покупателя взимается обязательная пошлина в размере 2 000 рублей. А если он юридическое лицо – 22 000 рублей.

После регистрации на экземпляре договора делается отметка и выдаётся выписка, в которой указывается право покупателя на вступление в собственность.

Количество и качество

Количество товара предусматривается в определенных единицах измерения или деньгах. Оно может выражаться в весе (килограммах, тоннах и так далее), площади (кв. м), штучно и т. д. В соответствии с п. 2 ст. 465, если в договоре не указано количество, то он считается незаключенным. Кроме того, за нарушение условий о количестве предусмотрена ответственность. Покупатель вправе потребовать необходимое количество товара, если продавец передал его в меньшем объеме.

Качество также не относится к существенным условиям договора розничной купли-продажи (так же, как и оптовой), однако часто предусматривается в договоре. На основе п. 1 ст. 469 ГК продавец обязан передать товар нормального качества. В соответствии с п. 3 этой же статьи, если продажа осуществляется по образцу, то товар должен ему соответствовать. Если данный пункт вообще не оговаривался, то по общим условиям товар должен являться пригодным для предназначенных целей.

Дополнительные условия

Помимо основных, в договоре могут фигурировать прочие условия, влияющие на осуществление сделки.

Ассортимент

Ассортимент определяет характеристики товара (внешние и внутренние), может быть подробно указан в тексте договора, но это не является существенным условием.

Качество товара

Параметр, который не является существенным, но может быть упомянут в тексте, в этом случае, согласно пункту 1 ст. 469 ГК РФ покупатель должен получить от продавца товар такого качества, которое соответствует соглашению.

Комплектность

Если товар является составным (например, мебель, бытовая техника) или состоит из нескольких отдельных изделий (комплект продуктов), это следует отмечать в договоре с перечислением всех элементов.

Предполагается, что покупатель получит весь набор предметов одновременно, а если обнаружит отсутствие одного или нескольких элементов, то имеет право потребовать либо уменьшения стоимости за комплект пропорционально полученным предметам, либо выдачи недостающих элементов.

Лица, сохраняющие право пользования объектом недвижимости

Согласно ч. 1 статьи 558 ГК РФ перечисление лиц, сохраняющих право пользования объектом недвижимости, является существенным условием договора. Если такое условие не будет содержаться в ДКП, то он будет считаться незаключенным.

Это означает, что в договоре должны быть указаны лица, имеющие право пользования жилым помещением, и должны быть указаны права таких лиц после продажи квартиры.

статья 292 ГК РФ

Случай из практики: Покупатель обратился в суд с иском, в котором просил признать сына продавца прекратившим право пользования квартирой. В ДКП стороны перечислили лиц, сохраняющих право пользования, и установили срок, когда эти лица должны выписаться. Но суд отказал в удовлетворении иска, потому что переход права собственности к истцу не повлек прекращение права ответчика пользоваться этой квартирой.

Если продавец получил квартиру в порядке приватизации и остальные члены семьи отказались в его пользу, то они получат бессрочное право пользования этой квартирой. И оно не будет зависеть от продажи жилья или иного отчуждения.

Чтобы избегать таких ситуаций, в ДКП нужно перечислить лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, указать на их права после продажи и установить срок снятия этих лиц с регистрационного учета. А перед заключением сделки желательно требовать справки из паспортного стола или заказать выписку из домовой книги. Эти документы покажут, кто, помимо продавца, зарегистрирован в жилом помещении.

Характеристики предмета ДКП

Закон обязывает стороны четко описывать предмет договора. Данное требование содержится в статье 554 ГК РФ. Так, в ДКП должны быть указаны:

• сведения о наименовании объекта недвижимости;
• сведения о месте расположения (адрес – при наличии);
• площадь или примерная площадь, если объект находится на стадии строительства;
• площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости;
• условный номер;
• иные характеристики, позволяющие конкретно определить подлежащее передаче имущество.

Если у недвижимого имущества имеется кадастровый номер, то нужно указать именно его. Тогда отпадает необходимость указывать иные характеристики, потому что кадастровый номер является уникальным, и присваивается конкретному объекту недвижимости.

Если из ДКП нельзя понять, о каком объекте идет речь – договор является незаключенным.

Но есть случай, когда допускается отсутствие характеристик предмета в договоре. ВАС РФ пришел к выводу: если характеристики объекта недвижимости не указаны в договоре купли-продажи, но перечислены в акте приема-передачи, такой договор считается заключенным. Эта позиция изложена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Случай из практики: покупатель обратился в суд с иском о признании права на жилое помещение. В качестве доказательства был представлен договор купли-продажи, кроме этого истец пояснил, что ответчица отказывается от регистрации перехода права собственности. Суд отказал в удовлетворении иска. Из-за того, что в договоре не был согласован предмет, суд признал договор не заключенным.

Образец типового договора купли-продажи между физическими лицами

Чтобы постараться составить договор с первого раза, лучше обратиться к юристам. Но если такой возможности нет, то можно изучить образцы таких договоров, их вы сможете отыскать в Интернете.

В качестве образцовой структуры соглашений такого рода можно привести следующую:

• Дата и место составления договора;
• Контактные данные. Учтите, если сделка осуществляется с представителями, то здесь потребуется указать данные не только представителя, но и доверителя;

Сюда относятся и данные доверенности, которая позволяет осуществлять подобные операции.

Важно описать суть сделки. Вообще такой договор оформляется с той целью, чтобы никто не столкнулся с лишними сложностями, мошенническими действиями;
Пункт, который станет раскрывать характеристики предмета продажи;
Стоимость сделки;
Права и обязанности, возложенные на участников сделки;
Иные условия;
Перечень важных документов;
Адреса участников сделки и их подписи.. Учтите, что каждый пункт несет в себе определенный смысл, играет важную роль, соответственно игнорировать их не стоит

Учтите, что каждый пункт несет в себе определенный смысл, играет важную роль, соответственно игнорировать их не стоит.

Что может быть предметом договора

Такой вид сделок, как купля-продажа, подразумевает передачу товара. Он и является предметом договора. Что же может выступать в подобном качестве?

Прежде всего, различные вещи. Именно их передача закрепляется соглашением.

Вещи, то есть предметы материального мира, не должны быть изъяты из оборота. Иначе их продажа будет незаконной.

Передача предметов ограниченного оборота (например, наркотиков или оружия), как ни удивительно, возможна. Но только при наличии у покупателя разрешения (лицензии, рецепта).

Вещь, которая передается покупателю, может уже существовать или предполагается ее создание в будущем (например, урожай в договоре контрактации).

Помимо вещей, при акте купли продажи могут передаваться обязательственные права.

Например, продажа ценных бумаг фактически означает передачу права требования.

А вот вещные права продаже не подлежат, так как неразрывно связаны с вещью и следуют за ней (ст. 454 ГК РФ).

Не передаются путем продажи и исключительные права. Для этого существуют особые виды соглашений, хотя и с похожей конструкцией (например, коммерческой концессии или лицензионный).

Особым будет предмет договора энергоснабжения. Он не является вещью в привычном понимании.

Точно также не являются вещами деньги, хотя сделки с валютой рассматриваются как один из вариантов купли-продажи.

Виды договора купли-продажи

Договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к отдельным видам договора купли-продажи, суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К числу договоров, признаваемых отдельными видами договора купли-продажи, относятся договоры:

• розничной купли-продажи;
• поставки товаров;
• поставки товаров для государственных нужд;
• контрактации;
• энергоснабжения;
• продажи недвижимости;
• продажи предприятия.

Субсидиарное применение норм о договоре купли-продажи

Регулируя названные договоры в качестве отдельных видов договора купли-продажи, закон ограничился лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений. Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов договора купли-продажи отсутствует.

В ряде случаев допускается возможность субсидиарного применения к некоторым отдельным видам договора купли-продажи правил, регулирующих другие виды договора купли-продажи. Например, к отношениям по договору контрактации применяются правила о договоре поставки (п. 2 ст. 535 ГК); правила, регулирующие продажу недвижимости, применяются к продаже предприятия постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549 ГК). Из этого, однако, не следует, что соответствующие договоры не являются отдельными видами договора купли-продажи, а представляют собой разновидности других видов договора купли-продажи (к примеру, контрактация — разновидность договора поставки; продажа предприятия — разновидность договора продажи недвижимости и т.п.). Речь идет лишь о приеме законодательной техники, который не может служить критерием для классификации договора купли-продажи по видам и разновидностям.

По этим же причинам нормы, допускающие применение правил об отдельных видах договора купли-продажи к иным договорам, не могут служить основанием для расширения перечня видов договора купли-продажи. К примеру, нельзя рассматривать в качестве отдельных видов договора купли-продажи договоры снабжения газом, нефтью, нефтепродуктами, водой, несмотря на то, что при определенных условиях они могут регулироваться правилами о договоре энергоснаб-жения (п. 2 ст. 548 ГК). Критерием для применения норм о договоре энергоснабжения является способ исполнения обязательства, а именно передача соответствующих товаров через присоединенную сеть, да и то только в тех случаях, когда иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

К продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения о купле-продаже применяются, если законом не установлены специальные правила их продажи.

Правила о договоре купли-продажи должны субсидиарно применяться к купле-продаже имущественных прав и к договорам об отчуждении исключительных прав, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав или существа объекта гражданских прав. В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является их продажей, но правила об уступке требования (ст. 382-390 ГК) подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению.

Вместе с тем закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи по общему правилу могут быть ими определены самостоятельно. И здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся результатом тщательного согласования. Ясно, однако, что миллионы продаж совершаются в расчете на обычные для всех правила. Именно таковые предусмотрены в законе на случай, если стороны не посчитают нужным установить для себя иные условия продажи.

Предмет договора купли-продажи:

1. имущество, не изъятое из гражданского оборота,
2. имущественные права (п. 4 ст. 454 ГК).

Не могут быть предметом купли-продажи:

• обязательства субъектов (напр., долги);
• нематериальные блага.

Иные условия осуществления сделки

Помимо существенных условий, в тексте ДКП отражают и дополнительные. Они не относятся к обязательным. Их отсутствие не приводит к признанию договора незаключенным. Но дополнительные условия позволяют конкретизировать сделку. Чем больше в договоре будет описано разных нюансов и особенностей правоотношений, тем ниже вероятность появления разногласий между продавцом и покупателем.

К дополнительным условиям договоров купли-продажи принадлежат такие:

• ассортимент товара. По ДКП могут быть переданы вещи разных моделей, видов, размеров. Ассортимент, как правило, заранее согласовывается сторонами и отражается в тексте договора. Если перечень товаров не был оговорен, тогда продавец может предоставить вещи в том наборе, который отвечает потребностям покупателя, определенным на момент заключения ДКП;
• срок. Отмечается, когда будет совершена передача имущества. Срок может выражаться конкретной датой, наступлением некоторого события (например, совершение покупателем оплаты в полном объеме, появление товара на складе). Бывает, что период не оговаривается сторонами и не указывается в договоре. В подобном случае обязательства должны быть исполнены в разумный срок. Об этом говорится во втором пункте статьи №314 ГК;
• комплектность. Согласно статье №478 ГК РФ, продавец обязан передать товар покупателю в заранее оговоренном составе. Если это условие в ДКП отсутствует, то вещь предоставляется в стандартной комплектности;
• документы и принадлежности продаваемого имущества. Покупателю передается вместе с товаром сертификат качества, техпаспорт, инструкция по использованию;
• качество вещи. Нередко договором купли-продажи предусматривается предоставление покупателю гарантии на товар. В этом случае переданное имущество должно соответствовать требованиям, указанным в статье №469 ГК РФ на протяжении установленного срока;
• страхование предмета сделки;
• переход права владения на товар. Обозначается условие или срок, по истечении которого вещь становится собственностью покупателя;
• тара. Можно предусмотреть передачу продавцом покупателю вещи в упакованном виде;
• срок годности товара.

Если речь идет о купле-продаже квартиры в многоэтажке или частного дома за городом, тогда дополнительные условия могут быть такими:

• срок освобождения и передачи помещения;
• ответственности сторон и штрафы;
• распределение расходов по аренде банковской ячейки, оплате госпошлины, услуг юриста или нотариуса и т.п;
• форс-мажорные обстоятельства и правила поведения при их наступлении.

Таким образом, при составлении ДКП необходимо предусмотреть в нем наличие существенных условий: описание предмета, цены. Без этого документ не обретет юридическую силу. Также могут быть приведены и дополнительные условия. Они касаются сроков передачи и характеристик товара, непредвиденных обстоятельств, штрафных санкций за невыполнение положений договора.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Существенные условия договора купли-продажи

Существенными, то есть, важными условиями любого договора считаются такие условия, которые обязательно должны пройти согласование договаривающимися сторонами и без которых, договор считается недействительным. Если хоть по одному условию договоренность не достигнута, договор считается не заключенным и никакие правовые последствия для сторон не наступают.

Рассматривая куплю-продажу недвижимого имущества, имеющего жилое назначение, стоит отметить, что эти сделки относятся к самому распространенному виду договоров. Рано или поздно практически любой становится субъектом такого правоотношения, выступая в роли продавца или покупателя.

К наиболее слабой и незащищенной стороне договора купли-продажи относится покупатель. Это объясняется тем, что в том случае, если договор юридически не заключен, а расчет с продавцом уже произошел, покупатель не сможет стать собственником объекта недвижимости. Другими словами, он остается без жилья и с проблемой по возврату отданных продавцу денег за его покупку.

Право пользования отказополучателем наследственного имущества

В том случае, если у продавца право собственности на жилую недвижимость появилось в результате наследования, то важно обращать внимание на следующие моменты:

• наследнику, который получает в наследство квартиру или другое жилое имущество, по желанию завещателя может перейти обязанность предоставить постороннему лицу в период его жизни или на определенный срок право пользоваться наследственным жильем или его частью (завещательный отказ);
• человек, которому предоставлено право пользования по завещанию (отказополучатель), будет сохранять это право вне зависимости от того, поменялся ли собственник жилья.

Продажа жилой недвижимости, которая обременена рентным обязательством

Если жилье обременено рентным обязательством, то есть дом, квартира или комната перешла в собственность продавцу по договору ренты, который подразумевает пожизненное содержание с иждивением, то в этом договоре может быть предусмотрено право пользования жильем за получателем ренты. Право пользование за ним, при этом, в соответствии с действующим законодательством закрепляется пожизненно, а все обязательства по договору ренты при отчуждении жилья, соответственно, перейдут покупателю.

Кроме того, если договором пожизненного содержания с иждивением закреплен пункт, по которому у плательщика ренты есть обязанность обеспечить потребности рентополучателя в еде и в одежде, в лекарствах и в других социальных благах, то автоматически все эти обязанности перейдут новому собственнику жилья.

Таким образом, подводя итоги к сказанному, следует отметить, что все существенные условия договора купли-продажи жилого недвижимого имущества должны быть обязательно прописаны в договоре, иначе они будут считаться не согласованными, а сам договор купли-продажи будет считаться не заключенным. Теперь ответ на вопрос о том, стоит ли собирать перед покупкой жилой недвижимости все возможные сведения о ней и внимательно знакомиться с условиями сделки, напрашивается сам собой.