Продажа квартиры через аккредитив

Определение понятия

Для сторон, совершающих сделку с недвижимостью, важно быть уверенными, что условия контракта соблюдаются и денежные средства поступят в срок. Безопасность сделки гарантирует заключенный между сторонами аккредитив

Что такое аккредитив при покупке недвижимости? Это специальный счет, открытый в банке при проведении сделки. Имеет форму банковской операции, в которой банки выступают посредниками при переводе и приеме средств. Оплата проходит по безналичному расчету.

Банк покупателя/плательщика (эмитент), действует по поручению, обязуясь своевременно и в полном размере оплатить покупку. В то же время эмитент вправе передать обязанности другому банку (исполняющему).

Существуют определенные требования к оформлению. Так, аккредитив содержит следующие реквизиты:

• номер и дата;
• вид платежа;
• сумма прописью;
• данные плательщика;
• информация об эмитенте;
• информация об исполняющем банке;
• данные получателя;
• вид;
• условия оплаты;
• наименование предмета сделки;
• дополнительные условия (при наличии);
• номер счета получателя;
• подпись уполномоченного банковского служащего;
• отметки банка-эмитента;
• печать.

Виды аккредитива

Сторонам важно выбрать вид аккредитивного счета при покупке-продаже квартиры. Аккредитив бывает:

• депонированный (покрытый) — эмитент переводит сумму аккредитива в пользование исполняющему банку за счет плательщика;
• гарантированный (непокрытый) — эмитент разрешает исполняющему банку списывать денежные средства со счета, но в пределах суммы аккредитива;
• отзывный — изменяется или отменяется эмитентом без согласования с получателем выплаты;
• безотзывный — отменяется только в случае согласия получателя, однако любые изменения запрещены;
• подтвержденный — исполняющий банк обязуется провести перевод оплаты даже при отсутствии поступления средств;
• неподтвержденный — используется при сделках с партнерами из экономически нестабильных государств;
• срочный (акцептованный) — имеет условие, что оплата производится в определенное время;
• back-to-back — оформляется, если в сделке участвуют не только продавец и покупатель, но и посредник (третье лицо). Предполагает создание двух аккредитивов в разных банках;
• встречный — создается при тех же обстоятельствах, что и back-to-back, однако оба аккредитива оформляются в одном банке;
• с отсроченной оплатой — позволяет перенести оплату;
• свободнообращающийся — требует перевода средств сразу при получении документов.

Нормативная база

Основанием для реализации безналичных расчетов через оформление такой банковской услуги выступают:

1. Ст. — Гражданского кодекса РФ.
2. Положение о правилах осуществления перевода денежных средств, утвержденное Банком России 19.06.2012 № 383-П.
3. Приказ Министерства финансов РФ от 31.10.2000 № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению».

За и против. Преимущества и ограничения аккредитивов

Для жителей Москвы и других городов привычным вариантом расчетов при купле недвижимости стали банковские ячейки. Вопрос, что лучше, аккредитив или ячейка, не имеет однозначного ответа. Эти инструменты несколько похожи резервированием средств, но на этом их сходство заканчивается.

Банковская ячейка – простой и надежный способ передачи наличных денег продавцу. Аккредитив же выступает инструментом безналичных расчетов. Рассмотрим его преимущества и ограничения.

Неоспоримым достоинством аккредитива является безопасность сделки. Банк резервирует деньги на специальном счете и ни одна из сторон не имеет доступа к ним до полного окончания сделки.

Полностью отсутствует риск разрыва сделки продавцом в момент подписания договора купли-продажи или покупателем после передачи объекта недвижимости. Если сделка не будет зарегистрирована, банк в безусловном порядке вернет сумму покупателю.

Продавцу и покупателю не стоит беспокоиться по поводу хранения и перевозки крупной суммы наличных. Получатель платежа получает полную гарантию перевода средств после выполнения всех условий, предоставления документов.

Деньги можно получить любым способом: перевести на карту, снять наличными, отправить переводом на счет в другом банке, в том числе за рубеж.

К недостаткам стоит отнести финансовые затраты: стоимость аккредитива может составить несколько десятков тысяч рублей. Как правило, банки взимают с покупателя плату за эту услугу от 0,1% от суммы перевода. Расходы может нести и продавец недвижимости, уплачивая комиссию за перевод безналичных средств в наличные.

Одной из причин невысокой востребованности аккредитивов является нежелание участников афишировать суммы сделки. Расчеты наличными сегодня позволяют избежать огласки, ведь деньги в банковской ячейке увидят только продавец и покупатель, тогда как информация об аккредитиве становится доступна банкирам и фискальным службам.

Рекомендуем посмотреть видео ниже:

Расчеты банковским аккредитивом идеальны для простых схем продажи имущества. Но при сложных сделках они не применимы

Поэтому, если вы покупаете жилье через обмен, обратите внимание на другие способы расчета

Кроме этого, клиентов останавливает и бюрократическая процедура: оформление договора аккредитива в банке может занять несколько дней. Это объясняется спецификой, ведь в договоре указываются все условия сделки, при которых должен состояться перевод денег.

Специалисты финансового рынка видят в этом подходе весомые плюсы для всех сторон: детальное оформление позволит предусмотреть любые нестандартные ситуации и полностью нивелирует риски продавца и покупателя.

Полезные советы

Рекомендую прислушаться к мнению экспертов и максимально консервативно подойти к оформлению сделок с недвижимостью. Несколько советов помогут совершить выгодную и безопасную операцию:

Совет 1- Получите в банке образец договора аккредитива и внимательно изучите его. Обязательными параметрами считаются предоставление свидетельства о государственной регистрации права на имущество, зарегистрированного договора купли-продажи. Прочие условия для перевода денег обсуждаются участниками и вносятся в текст договора;

Совет 2 – Согласованный договор аккредитива должны подписать обе стороны. При невозможности личного присутствия продавца или покупателя, подпись их представителя должен удостоверить нотариус;

Совет 3 – Обратите внимание на комиссию банка и сроки раскрытия аккредитива. Обычно банки проверяют представленные документы в течение пяти дней

После этого средства перечисляются продавцу, операция считается завершенной.

Некоторые банки взимают дополнительную комиссию за получение денег ранее определенного срока. Этот факт нужно учесть продавцу недвижимости (получателю платежа);

Совет 4 – Учтите, что банк проверяет только подлинность документов и их соответствие заявленному перечню. При этом не производится проверка фактического исполнения договора покупки недвижимости.

Что такое аккредитив

Аккредитация – форма расчетов, где посредником выступает банк. При этом в кредитном учреждении открывается аккредитивный счет, на который покупатель переводит средства. Вторая сторона может их использовать только при предъявлении особых документов.

Среди таких документов главным является договор о покупке. При этом если срок последнего истек, а деньги не были востребованы, то они возвращаются обратно покупателю. Если по договору приобретается недвижимость, то оплата безвозвратна. При получении договор должен иметь штамп регистрирующего органа.

Банковский аккредитив может являться полной или частичной стоимостью имущества. Такие варианты возможны, например, при рассрочке оплаты или при ипотеке. Договор в обязательном порядке должен содержать указание о расчете. Также отмечается, что у прежнего владельца не возникает права залога на квартиру (это разрешено п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Счет продавца и кредитного письма могут различаться. Так, аккредитив открывается в одном учреждении, а деньги востребуются в другом. При передаче средств через прочую организацию взимается комиссия в размере 1%.

Преимущества и недостатки

Аккредитив – это лишь один из способов передачи денег покупателем продавцу. По сравнению с прямым взаиморасчетом, он имеет ряд преимуществ:

• Гарантия соблюдения интересов всех сторон сделки, поскольку расчет происходит только после перехода права собственности к покупателю. При этом продавец также может быть уверен в том, что получит свои деньги, т. к. они уже лежат на аккредитивном счете в банке.
• Нет необходимости использовать наличные деньги. Все расчеты происходят в безналичной форме. Ни покупателю, ни продавцу не придется носить с собой пачки денег, переживая за их сохранность.
• Нет необходимости уплаты аванса, который как правило используется как подтверждение серьезности намерений покупателя. Вся сумма вносится на специальный счет еще на начальных этапах оформления сделки.

Недостатки использования аккредитива хоть и незначительны, но все же могут доставить некоторые сложности при совершении сделки.

• Необходимость точного соблюдения всех условий договора, который подразумевает, что продавец недвижимости максимально быстро предоставит в банк все необходимые документы. Если по какой-либо причине этого не произойдет либо сделка будет проведена с некоторыми нарушениями изначально оговоренных условий, получение денег продавцом станет проблематичным. Эскроу-счет более гибок к документации.
• Страхование средств на счету не более 1.4 млн. рублей банковского депозита, тогда как суммы при покупке недвижимости обычно выше. Так что для сделки рекомендуется очень надежный банк. В эскроу-счете страховая сумма до 10 млн. рублей.
• Дополнительное время ожидания. Оно возникнет в результате перевода денег с аккредитива на счет продавца в другой банк. Эта процедура может занять несколько дней.
• Комиссии банков. Большинство банков предоставляют данную услугу за определенную плату. Учитывая суммы сделки, вряд ли комиссия в несколько тысяч рублей будет иметь серьезное значение, но все-таки.

Как мы видим, преимущества способа перекрывают его недостатки. Если надежность проведения сделки важнее возможности ускорить процесс передачи денег и сэкономить на комиссии, есть смысл присмотреться к данному варианту расчетов.

Схема проведения расчетов по аккредитиву

Шаг #1: Заключение договора между покупателем и продавцом

Продавец и покупатель составляют договор (поставки, купли-продажи, оказания услуг и прочие), в котором обязательно прописывается аккредитивная форма расчетов. При этом нужно понимать, что банки-участники несут ответственность исключительно за проверку коммерческих документов и перечисление денег. К качеству поставленных товаров и оказанных услуг они не имеют отношения.

Шаг #2: Открытие аккредитива

Покупатель предоставляет в банк-эмитент документы, оформленные совместно с продавцом, и пишет заявление. Оплачивает комиссионное вознаграждение и вносит всю сумму на аккредитивный счет. Сделка также может финансироваться кредитными средствами либо по соглашению с банком-эмитентом деньги могут быть внесены позже. Условия аккредитива для продавца и покупателя будут зависеть от выбранного вида аккредитива, а также от требований банка-эмитента.

Пример
В «Промсвязьбанке» у юрлица-покупателя есть возможность открыть трансферабельный, подтвержденный или неподтвержденный аккредитив. В заявлении нужно указать условия поставки, способ исполнения аккредитива, описание поставляемых товаров (работ, услуг), перечень документов и другие параметры сделки в соответствии с установленной банком формой. Дополнительно «Промсвязьбанк» предлагает услугу постфинансирования – покупатель может использовать кредитные средства банка для оплаты товаров (услуг) продавца в рамках подтвержденного аккредитива.

Шаг #3: Уведомление об открытии аккредитива

Банк-эмитент составляет и отправляет уведомление в исполняющий банк о том, что был открыт аккредитив, которое содержит реквизиты продавца, сумма, срок действия, условия исполнения и другие важные параметры.Исполняющий банк, в свою очередь, направляет информирование продавцу.

Шаг #4: Выполнение продавцом своих обязательств

Продавец отгружает товары, оказывает услуги, переоформляет права собственности на недвижимость, в общем, выполняет все свои обязательства по договору с покупателем.

Шаг #5: Предоставление продавцом подтверждающих документов

Продавец собирает все документы, которые были оговорены с покупателем, и предоставляет их в исполняющий банк для проверки: транспортные накладные, счет-фактуры, коносаменты, акты оказанных услуг и прочее. Если по экспертному мнению исполняющего банка пакет документов соответствует требованиям, то он пересылает их в банк-эмитент как подтверждение исполнения аккредитива.

Шаг #6: Выплата продавцу денежных средств

На этом этапе порядок взаиморасчетов между всеми сторонами зависит от условий сделки. Например, при использовании покрытого аккредитива нужная сумма уже будет на счетах исполняющего банка и он сможет сразу перевести деньги продавцу. Если аккредитив является непокрытым, то исполняющий банк будет снимать деньги с корреспондентского счета банка-эмитента, запрашивать у него банковский перевод или использовать другой способ возмещения понесенных расходов.

Общие моменты и особенности акцептного аккредитива

В том случае, когда покупатель располагает достаточной суммой на депозите в своём банке, он выставляет аккредитив на эту сумму, поручая банку оплатить поставленный от поставщика товар. Если средств на депозите недостаточно, банк-эмитент может предоставить для оплаты по аккредитиву кредит. Поскольку на счёте покупателя достаточно собственных и кредитных средств на обеспечение аккредитива, он называется покрытым.

Кроме того, аккредитивы могут быть отзывными и безотзывными. Отзывной аккредитив может быть в любое время отозван банком-эмитентом. При этом отзыв осуществляется без согласования с поставщиком, что зачастую становится для него полной неожиданностью. Возможность отзыва аккредитива значительно снижает уровень доверия между поставщиком и получателем продукции.

Впрочем если по каким-то причинам исполняющий банк не получает сообщения об отмене сделки, он обязан её оплатить, как только условия торгового соглашения будут выполнены.

Поскольку отзывные аккредитивы не вызывают большого доверия у представителей российского бизнеса, то наибольшее распространение на территории России получили их безотзывные собратья, которые не могут быть отозваны банком-эмитентом ни при каких обстоятельствах. Преимущества данного финансового документа перед всеми другими налицо. Наиболее удобным его вариантом является депонированный покрытый аккредитив, поскольку для его оплаты не требуется привлечение сторонних банков

Преимущества аккредитивной формы расчетов

• безналичная форма расчетов, позволяющая покупателю и продавцу определить условия расчетов по аккредитиву в соответствии со своими пожеланиями, т. е. составить свой перечень документов, подтверждающих выполнение обязательств продавцом.
• существенное снижение рисков для обеих сторон по сделке.
• соблюдение условий договора контролируется третьими лицами — банками.
• при расчетах с использованием аккредитивов банк переводит денежные средства в пользу продавца только по представлении документов, правильно оформленных и полностью отвечающих требованиям аккредитива (согласно законодательству, банки несут ответственность за соблюдение всех условий договора купли-продажи, указанных в условиях аккредитива).
• возможность изменения условий сделки, при этом изменение условий или отказ от сделки может быть только обоюдный, с согласия и покупателя и продавца.
• надежность расчетов по сделке вне зависимости от финансового состояния покупателя на дату расчетов: денежные средства заемщика (покупателя) депонируются на специальном счете банка для последующего перевода продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива. После открытия аккредитива покупатель не имеет доступа к этим деньгам.
• продавец получает деньги только после перехода прав собственности на недвижимость в собственность покупателя.
• отсутствие необходимости иметь на руках большие суммы наличных денег и беспокоиться за их транспортировку и сохранность на время сделки.
• если сделка по каким-то причинам не состоялась, денежные средства будут в полном объеме возвращены покупателю.
• аккредитив может быть открыт на любой срок, который может быть пролонгирован/продлен.
• если срок действия аккредитива истек, а право собственности на объект недвижимости не перешло к заемщику, то денежные средства возвращаются на счет покупателя автоматически.

Применительно к сделке купли-продажи квартиры схема расчетов выглядит следующим образом:

1. Покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива (необходимо предварительно согласовать с банком, открывающим аккредитив, условия расчетов указанные в договоре купли продажи).
2. Покупатель обращается в кредитную организацию с заявлением на оформление аккредитива (наличие текущего счета в банке, открывающим аккредитив, обязательно).
3. Банк открывает аккредитив и передает оригинал аккредитива продавцу напрямую или через банк-продавца.
4. При получении зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии договора купли-продажи Продавец передает его в банк вместе с другими необходимыми по договору и аккредитиву документами. Если в их достоверности, правильности и законности оформления не возникает сомнений, то банк оплачивает документы, путем перевода денежных средств на счет продавца.

Внимание: схема расчета значительно упрощается, если текущие счета покупателя и продавца открыты в одном банке и расчеты по аккредитиву проводит один банк. Подобная схема расчетов уместна не только при сделках с недвижимостью

Она возможна при любых операциях, связанных с приобретением товаров или оказанием различных услуг, при условии, что они не связаны с предпринимательской деятельностью частного лица. Подобным образом можно расплатиться за автомобиль, получить дорогостоящие медицинские услуги и т.д. Главное здесь — согласие обеих сторон на проведение расчетов подобным образом

Подобная схема расчетов уместна не только при сделках с недвижимостью. Она возможна при любых операциях, связанных с приобретением товаров или оказанием различных услуг, при условии, что они не связаны с предпринимательской деятельностью частного лица. Подобным образом можно расплатиться за автомобиль, получить дорогостоящие медицинские услуги и т.д. Главное здесь — согласие обеих сторон на проведение расчетов подобным образом.

Преимущество открытия документарных аккредитивов в Банке МФК:

• Индивидуальный подход к каждому клиенту, ориентированность на его потребности, возможность учёта особенностей сделки и пожеланий бенефициара;
• Финансирование сделок за счет собственных средств;
• Помощь в оформлении документов по аккредитиву;
• Рекомендации по минимизации рисков клиентов с целью защиты их интересов;
• Консультации и разъяснения по оформлению платежных условий договора купли-продажи и особенностей внутрироссийского права при расчетах аккредитивами.

Высокая квалификация и длительный опыт работы сотрудников Банка МФК в сфере документарных операций и торгового финансирования гарантируют качественное и оперативное обслуживание клиентов Банка в сфере документарных операций.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг»

Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково

Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Преимущества такой формы расчетов

Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка

Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

• Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
• Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
• Большая стоимость услуги;
• Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Преимущества и недостатки аккредитива

Аккредитив обладает объективными преимуществами в сравнении с другими способами расчета. Речь идет о следующих плюсах:

Преимущество	Его описание
Гарантийно-обеспечительная составляющая	Если Продавец и Покупатель рассчитываются друг с другом в обычном формате, велик риск, что в последний момент кто-то из них передумает исполнять свои обязательства. При этом деньги за квартиру уже могут быть уплачены. Чтобы вернуть их, Покупателям нередко приходится обращаться в судебные инстанции, т.к. Продавцы медлят или просто отказываются возвращать полные суммы. В случае с аккредитивом такого не произойдет. Однако аккредитив учитывает интересы не только Покупателя, но и Продавца. Деньги уже хранятся на счете, просто считаются для Продавца как бы «временно заблокированными». Если же сделка сорвется по вине какой-либо стороны или по иным причинам, деньги с аккредитивного счета будут переведены обратно на счет Покупателя.
Безналичный расчет	Ни Покупателю, ни Продавцу не приходится напрямую взаимодействовать с крупной суммой денег (переносить по улице, переживать за сохранность и пр.). Средства переводятся со счета на счет.
Нет необходимости вносить задаток или аванс	И аванс, и задаток также выполняют гарантийно-обеспечительную функцию. Оба предварительных платежа уплачиваются еще на этапе заключения договора купли-продажи. Так подтверждается серьезность сторон и их намерение довести сделку до конца. В случае с аккредитивом не требуется ни внесение задатка, ни внесение аванса, т.к. Покупатель кладет на специальный счет сразу всю сумму за квартиру. Соответственно, купля-продажа для обоих участников становится намного проще.
Нет необходимости оплачивать всю сумму по частям. Не нужно составлять расписки о получении денег	Иногда Покупатели договариваются с Продавцами о внесении денег по частям, т.к. боятся, что после единовременного расчета Продавец может просто взять и исчезнуть. Оплата по частям влечет за собой определенные трудности, – сторонам приходится подробно расписывать все даты и суммы в договоре купли-продажи, а также дополнительно составлять расписки о получении денег. В случае с аккредитивом ничего из этого делать не нужно.

Однако вместе с этим аккредитивные счета имеют и некоторые минусы. Сюда относятся:

Недостаток	Его описание
Возможное длительное ожидание	Банкам, предоставляющим аккредитивные счета, приходится работать с другими банковскими учреждениями.  Например, аккредитивный счет может быть открыт Покупателем в «Сбербанке», в то время как Продавец числится клиентом «Альфа-Банка». Обеим кредитно-финансовым организациям понадобится взаимодействовать друг с другом – обмениваться информацией, пересылать документы и пр. На все это будет требоваться время.
Необходимость точного выполнения всех условий сделки	Деньги будут окончательно переведены Продавцу только тогда, когда стороны исполнят все договоренности и предоставят необходимую документацию. В этом может заключаться потенциальная проблема, ведь из-за малейшего непредвиденного обстоятельства дело способно «повиснуть в воздухе».
Необходимость уплаты комиссии	За открытие аккредитива понадобится уплатить определенную сумму, которую банки устанавливают самостоятельно.

Аккредитивный счет не следует путать с банковской ячейкой, т.к. эти способы расчета качественно отличаются друг от друга. В случае с банковской ячейкой деньги представлены в наличном формате. Это реальные и физически ощутимые купюры, которые кладутся в хранилище на время проведения сделки.

Сегодня кредитно-финансовые организации предлагают своим клиентам возможность расчета и через банковскую ячейку, и через аккредитив. Большей популярностью и распространенностью пользуется первый способ, однако расчет с помощью аккредитива является более безопасным.

В случае с банковской ячейкой Покупатель кладет деньги в хранилище тайно, не раскрывая никому информацию о том, какая именно сумма была туда положена и была ли положена вообще. Здесь Продавцу остается разве что надеяться на честность Покупателя. Если обнаружится, что Покупатель нарушил какие-то условия оплаты, банк не будет нести за этой никакой ответственности. Кредитно-финансовая организация просто предоставляет ячейку, но не выступает фактическим посредником сделки.

Если же речь идет про аккредитив, то банк напрямую заинтересован в законности проводимой сделки. Кредитно-финансовое учреждение несет ответственность за нарушения аккредитивных условий, положений и обязательств (ст. 872 ГК РФ).

Виды аккредитивов

Существуют следующие виды аккредитивов

— Отзывный аккредитив

Аккредитив, который может быть отозван (аннулирован) плательщиком или банком, выписавшим его,  или его условия могут быть изменены без уведомления продавца.

— Безотзывный аккредитив

Не может быть отозван (аннулирован) и его условия не могут быть изменены без согласия заинтересованных сторон.

— Аккредитив с красной оговоркой

Аккредитив, согласно которому банк-эмитент уполномочивает исполняющий банк произвести авансовый платеж на оговоренную сумму до представления торговых документов.

— Переводной аккредитив

Продавец, не являющийся поставщиком всей партии товаров, передает свои права на получение средств полностью или частично третьим лицам и дает соответствующие указания исполняющему банку.

—  Аккредитив   покрытый   (депонированный)

 Аккредитив, при открытии которого банк-эмитент перечисляет за счет средств плательщика или предоставленного ему кредита сумму аккредитива (покрытие) в распоряжение исполняющего банка  на весь срок действия аккредитива. 

— Аккредитив    подтвержденный

Аккредитив, при котором исполняющий банк принимает на себя обязательства произвести платеж указанной в аккредитиве суммы независимо от поступления средств от банка, где был открыт подтвержденный аккредитив.

— Гарантийный (резервный) аккредитив

Представляет собой гарантию обеспечения платежа, если покупатель по резервному аккредитиву не выполняет своих обязательств по контракту.

— Аккредитив   циркулярный

Аккредитив, позволяющий получить деньги в пределах данного кредита во всех банках —  корреспондентах банка, выдавшего своему клиенту этот аккредитив.

— Револьверный (возобновляемый) аккредитив

Применяется при регулярных поставках товара. Сумма аккредитива по мере выплат автоматически пополняется в рамках установленного общего лимита и срока действия аккредитива.

— Кумулятивный  аккредитив

Приказодателю разрешается неистраченную сумму денег текущего аккредитива приплюсовать к сумме нового, который открывается в том же самом  банке, в то время как при ином аккредитиве неистраченная сумма возвращается банку-эмитенту для начисления на текущий счет приказодателя.

Стоимость аккредитива для физических лиц

Цена аккредитации в разных кредитных учреждениях может быть разной. У некоторых финансовых структур это фиксированная сумма, у которой есть определенный потолок, выше которой стоимость открытия аккредитования быть не может. Другие кредитные организации определяют цену за услуги по аккредитации как процент от указанной цены на дом или квартиру. Высокая стоимость услуги обусловлена тем, что финансовые организации несут ответственность перед законом за чистоту и правильность оформления соглашения по купле-продаже недвижимого имущества.

В Сбербанке

Стоимость аккредитива для физических лиц в Сбербанке складывается из следующих величин:

• обслуживание – 2 тыс. руб.;
• стоимость открытия при условии, что сделка пройдет в одном и том же отделении – 0,2% от договорной суммы (1-5 тыс. руб.);
• стоимость открытия при взаимодействии разных отделений – 0,3% (1,5-10 тыс. руб.);
• пролонгация срока действия соглашения – 2 тыс. руб.

Аккредитив в ВТБ 24

Если вы решили взять аккредитацию для покупки квартиры или дома в ВТБ24, то рассчитывать можно на такие условия:

• цена за открытие аккрадитования – 0,2% от стоимости квартиры (1,2-4,5 тыс. руб.);
• пролонгация соглашения и (или) изменение общей суммы – 0,2% (0,9-4,5 тыс. руб);
• внесение дополнительных изменений, включая закрытие счета до истечения срока его действия – 1,2 тыс. руб.;
• выдача денег, в том числе третьему лицу, имеющему доверенность на получение суммы – 0, 2% от выдаваемой суммы (1,2-4,5 тыс. руб.).

Аккредитив в Россельхозбанке

Данная банковская структура берет следующие комиссионные проценты:

• открытие аккредитования и внесение денег – 0,15% от общей суммы (3-15 тыс. руб);
• любые иные случаи – 0,1% (1–5 тыс. руб.);
• выдача денежных средств – 0,2% от общей суммы (3 тыс. руб. минимум);
• внесение изменений в условия соглшаения по закупке недвижимого имущества – 1,5 тыс. руб.

Особенности применения в России

Есть некоторые ограничения в задействовании аккредитива при покупке российской недвижимости. Принцип гарантии не работает в отношении сделки, где владельцев, продающих жилье, несколько.

Несмотря на высокий уровень безопасности, если переоформление недвижимости сорвано, покупатель сможет вернуть деньги исключительно в судебном порядке. Дорогостоящая услуга гарантирует лишь запрет доступа продавца к средствам на счете, усложняя процедуру завершения сделки. Это вынуждает многих идти на риск, особенно, если средства нужны срочно.

Доля случаев покупки квартиры без гарантий со стороны банка гораздо выше, ведь продавцу приходится ожидать получения покупателем новой выписки, подтверждающей возникшую запись о переходе собственности в руки другого владельца. С другой стороны, аккредитив при ипотечном кредитовании происходит так же часто, как и ситуаций оформления жилищного займа в банке.

В чем плюсы аккредитива

Помимо гарантированного соблюдения условий договора, есть и другие положительные стороны:

• Сделка считается исполненной, когда покупатель становится собственником и в отделении Росреестра выдается справка.
• Новый собственник избавлен от волнений по поводу возможного отказа прежнего хозяина на этапе подписания соглашения.
• Средства возвращаются также при истечении срока, отведенного для перерегистрации собственности.
• Отсутствуют риски по покупке объектов, находящихся под обременением или с ограничением права распоряжения. Тщательную проверку выполнит банк, открывший аккредитивный счет.
• Не нужно беспокоиться по поводу сохранности и подлинности купюр, так как процедура расчета с продавцом происходит безналичным способом.

Минусов аккредитива достаточно. Подготовка к аккредитиву лишь усложняет документооборот и добавляет время для проведения сделки. Безналичные расчеты с гарантией банка по расходам для клиентов сопоставимы с услугой банковской ячейки, однако некоторые финансовые структуры назначают чрезмерные тарифы, что отпугивает потенциальных клиентов.

Не все банки оказывают услуги по аккредитиву. Из числа наиболее известных структур подобные сделки оформляют в Сбербанке, Альфабанке, в ВТБ. Если оформляется аккредитив Сбербанка для физических лиц, тарифы следует уточнять на предварительной консультации. Так как каждая финансовая организация устанавливает свои правила предоставления услуги и стоимость, рекомендуется изучить предложения нескольких банков, прежде чем обращаться в одно из учреждений.

В процессе подготовки и переоформления собственности привлекают к работе юристов и нотариусов, гарантирующих юридическую чистоту и правильность составления документов, однако ручаться за безопасные расчеты с продавцом ни тот, ни другой не будет. Уберечь от риска принятия фальшивых купюр и кражи крупных сумм позволит применение услуги банка, гарантирующей благополучную передачу безналичного расчета.

Рекомендуем дополнительно посмотреть видео на тему: плюсы аккредитива при сделках.

https://youtube.com/watch?v=YQ5vGlAzRQ8%3F

2021 zakon-dostupno.ru

Возможные риски

У любой сделки с участием больших денежных средств есть подводные камни. В данном случае они не столь весомы, как при расплате наличными, но всё-таки не обошлось без минусов:

• услуга стоит недёшево;
• условия заключения сделки не обладают гибкостью, придётся переплачивать, если не удастся уложиться в срок, определённый контрактом;
• не предусмотрен досрочный вывод суммы со счёта;
• использование аккредитивного счёта с последующей передачей средств продавцу недвижимости — процедура длительная, связанная с потерей денег и времени;
• банк не скрывает от ФНС особенности сделки, что может привести к проблемам с налоговыми органами.

Как видно из сказанного, нет опасности стать жертвой мошенников, риски для покупателя и продавца минимальны. Но за такую возможность приходится платить дополнительным временем и деньгами.