Кадастровая оценка

Понятие кадастровой стоимости

Право собственности на землю, ее целевое назначение, описание местоположения, виды разрешенной деятельности, кадастровые номера, качество земли и другая важная информация о земельных наделах подлежит систематизации. В этих целях Росреестр ведет ЕГРН.

В реестре содержатся и сведения о кадастровой оценке земли, в частности, итоговая стоимость каждого оцененного земельного участка (пп. 1 п. 5 ст. 8 , далее – ФЗ № 218).

Кадастровой стоимостью (КС) земельных наделов, согласно ст. 3 (далее – ФЗ № 237) считается стоимость объекта, определенная в рамках кадастровой оценки с применением методов массового или индивидуального оценивания.

Цена максимально приближена к рыночной – это усредненный эквивалент суммы, на которую может претендовать владелец, если выставит надел на продажу на открытом рынке.

Однако информация о том, сколько стоит земля по кадастровой стоимости, используется отнюдь не для заключения сделок купли-продажи. Основная цель ее введения и учета – корректный расчет налогов и сборов.

Кадастровая стоимость используется как налоговая база для:

• расчета земельного налога;
• уплаты государственных пошлин и сборов при совершении сделок с землей;
• расчета выкупной стоимости или стоимости аренды государственных земель;
• расчета пошлин при оформлении земли в наследство;
• вычисления суммы налога при получении участка по договору дарения;
• других налогооблагаемых операций с земельными участками.

С 1999 года, когда введена кадастровая стоимость земли, этот показатель обязателен для целей налогообложения. Но поскольку решение о проведении оценки принимают власти регионов и муниципалитетов (ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», далее – ФЗ № 135), не во всех регионах определена стоимость земель.

Там, где оценка не проводилась, в целях налогообложения для физических лиц разрешается использовать инвентаризационную или нормативную цену.

Порядок проведения, модели оценки и прочие особенности установлены, в частности:

• , ст. 14, ст. 24.15 ФЗ № 135;
• Правилами, утв. Постановлением Правительства № 316 от 08.04.2000;
• ФСО № 4, утвержденным от 22.10.10 и другими нормативно-правовыми актами.

Прежде чем говорить о критериях, от которых зависит кадастровая оценка, предлагаем рассмотреть экологические факторы, влияющие на кадастровую оценку земли, но не отраженные в официальных нормах. Это, в частности:

• загрязненность окружающей среды, в том числе почвы, воздуха, грунтовых вод;
• наличие крупных промышленных объектов поблизости, мусорных полигонов;
• климатические особенности, в том числе засушливость, подтопления, наличие подземных вод, количество солнечных дней;
• иные природно-антропогенные факторы.

Многие оценщики уверены, что экологические факторы должны занимать центральное место в перечне условий для определения кадастровой цены.

Порядок расчета кадастровой цены

Кадастровая оценка проводится по крайней мере один раз в пять лет, при необходимости процедуру можно инициировать и чаще – раз в два года (ст. 11 ФЗ № 237). Если нет оценки, чиновники принимают решение о ее проведении одновременно для всех наделов конкретного населенного пункта.

Выбранные территории делятся на зоны – кадастровые кварталы. В зависимости от зоны определяется назначение, вид использования и конечная кадастровая цена.

Примерный порядок определения стоимости, исходя из положений ст. 6 ФЗ № 237, выглядит так:

1. Подготовка и сбор информации о конъюнктуре цен на рынке.
2. Принятие решения, выбор территории, ее раздел на кадастровые зоны.
3. Формирование стоимостных характеристик, расчет стоимости, внесение ее в отчет.
4. Утверждение результатов, внесение сведений в кадастр.

Цель проведения

Земельный участок как объект оценки является существенным по значимости ресурсом, который требует не только предельно эффективного распределения и управления, но и надзора за соблюдением норм использования. Исходя из этого, ревизионная проверка, требующая пересмотра оценки земли и земельных участков, следует определенным целям.

Цель оценки земельных участков:

1. Соизмеряет эффективность использования земель в том или ином Субъекте федерации.
2. Анализирует и проводит мониторинг дополнительных возможностей извлечения пользы из владения землями.

При оценке определяются изменившиеся условия зоны застройки, в которой расположен кадастровый квартал. А так же проведение инженерных коммуникаций и развитие инфраструктуры в тех районах, где при предшествующем определении кадастровой стоимости условия проживания граждан отличались меньшим комфортом и удобством. В определённых кварталах проведены новые линейные объекты, автомагистрали или разбиты зелёные зоны. Каждое из перечисленных условий, и иные, служат причиной изменения кадастровой стоимости земель в сторону повышения.

Иногда, напротив, земли утрачивают свои полезные свойства в результате:

• пожаров;
• стихийных природных бедствий;
• причин техногенного характера.

Данные обстоятельства мотивируют муниципалитет на снижение кадастровой стоимости.

Соответственно, оценка земельных участков может проводиться с целью очередной ревизии на территории кадастрового квартала, сравнивания текущих цен и их замена на более актуальную стоимость.

В силу того, что на основании установленной стоимости определяется база земельного налога, который уплачивается титульными владельцами ЗУ (за исключением арендаторов), землевладельцы не заинтересованы в существенном повышении кадастровой стоимости. Исходя из интересов муниципалитета или государства, бюджет которых пополняется из фондов налогообложения, цель таковых – в повышении кадастровой стоимости.

Для оценки земельного участка понадобится кадастровый паспорт. Если вы не знаете как его получить, тогда прочтите нашу инструкцию.

Отчёт об оценке ЗУ

Ревизия земель проводится государственной комиссией, состав которой утверждается на региональном и федеральном уровнях. Уполномоченные члены комиссии обязаны:

1. Предоставить в СМИ и на официальном сайте государственных услуг сведения о расположении массива и кадастровых кварталов, в которых планируется ревизия.
2. Предоставить в свободном доступе на официальном сайте сведений о вновь установленной кадастровой стоимости.

В течение 6 месяцев комиссия работает над составлением отчётной документацией, результаты которой передаются для утверждения в департамент по земельным отношениям и удостоверяются на федеральном уровне.

В течение этого периода, граждане, ознакомившиеся с информацией, вправе обращаться в отделение ГКН за справками относительно норм проводимых расчётов. При выявлении ошибки, сведения исправляются. В прошествии полугода утверждённый отчет об оценке земельного участка передаётся в земельный кадастр, после чего изменение внесённых данных допускается только по решению суда.

Оценка земельного участка: стоимость оценки

При предъявлении претензий к ценообразованию, потребуется официальный акт о проведении независимой экспертизы, оценщиком. Эти услуги оказываются возмездно. Их стоимость существенно различается соответственно:

• категории земель;
• площади ЗУ;
• места расположения участка;
• приблизительной стоимости ЗУ.

При этом учитывается статус исполнителя услуг по оценке земель, наличие лицензий и иных статусных нюансов.

В регионах средней полосы России такие услуги стоят от 1,5 тысяч рублей, для определения стоимости стандартных дачных участков в 6-8 соток. В эту стоимость входит подготовка юридически значимой документации. Проезд до места расположения ЗУ оплачивается дополнительно. В эту же сумму может уложиться житель посёлка или районного центра, оценивающий земли ЛПХ или ИЖС. Нестандартные участки оцениваются по индивидуальным расценкам.

Стоимость оценки земель населённых пунктов существенно отличается и составляет от 2,5-3 тысяч, до 5-10, в зависимости от стоимости недвижимости в том или ином месте расположения, с соответствующей площадью и целевым назначением.

В дальнем Подмосковье и Ленинградской области цены варьируются от 2,5-3 тысяч. В городах они настолько различны, что общего эквивалента установить невозможно.

Департамент городского имущества города Москвы (далее — Департамент) извещает о проведении в 2022 году государственной кадастровой оценки земельных участков на территории города Москвы.

Приказ опубликован в официальном издании Мэра и Правительства Москвы — журнале «Вестник Мэра и Правительства Москвы» (электронной версии данного издания), № 36 за июнь 2021 года.

Решение о проведении в 2022 году государственной кадастровой оценки земельных участков принято Департаментом 17 июня 2021 года (Приказ Департамента городского имущества города Москвы от 17 июня 2021 года № 154 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в 2022 году, далее — Приказ).

В целях сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить документы, содержащие сведения о характеристиках соответствующих объектов недвижимости (далее — Декларации).

Декларации принимает Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Декларации о характеристиках объектов недвижимости принимаются следующими способами:

1) Почтовым отправлением с уведомлением о вручении в адрес Государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования»: 119049, Москва, ул. Большая Якиманка, д. 38;

2) Через портал государственных и муниципальных услуг (https://www.mos.ru ) в разделе «Услуги» («Услуги» — «Жилье, ЖКУ, двор» — «Документы на недвижимость»);

3) При личном обращении в Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» по адресу: Москва, ул. Кожевническая, д.1, с.1, 3 этаж, кабинет № 18, рабочее место № 3*;

В целях минимизации угрозы распространения в городе Москве коронавирусной инфекции, прием Деклараций будет осуществляться исключительно по предварительной записи по телефону 8 (499) 238-04-94 (доб. 2).

Время приема*: понедельник-четверг с 08:00 до 17:00, пятница с 08:00 до 15:45, перерыв на обед 12:00–12:45.

* Предварительная запись и прием Деклараций осуществляется в рабочие дни. В предпраздничные дни время приема сокращается на один час.

Форма декларации о характеристиках объекта недвижимости и порядок ее рассмотрения утверждены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 июня 2019 года № 318 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы».

Ознакомиться с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 июня 2019 года № 318 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы» можно на сайте Министерства экономического развития Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

07.07.2021

Целевое назначение земли и особенности ее оценки

ФСО № 1, утв. Приказом Минэка № 297 от 20.10.15, в качестве актуальных методик оценки признает три подхода:

• сравнительный – основывается на сопоставлении стоимости аналогичных объектов;
• доходный – предполагает расчет потенциального коммерческого дохода от использования земель, что выступает главным ценообразующим фактором;
• затратный – использует в качестве основного ценообразующего фактора расходы, необходимые для создания, воспроизведения или замещения конкретного участка.

Поскольку эти подходы не применяются произвольно, стоит объяснить, откуда берется каждый из них. Как правило, выбор подхода зависит от целевого назначения конкретной группы земель:

1. Для земель населенных пунктов (глава XV ЗК), в том числе городских, используется комплексный подход, включающий элементы доходной, сравнительной и затратной методик. Информационной базой для них выступают общедоступные данные о проданных и выставленных на продажу земельных участках, ставках арендной платы, расходах на инженерное обустройство и так далее.
2. Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в 2021 году (глава XIV ЗК) определяется по методике избыточного дохода (доходный подход). Критериями служат не только природные качества и условия, но и цены на сельскохозяйственную продукцию, которая может быть выращена на конкретной территории, объем такой продукции, спрос, уровень оплаты труда и прочие издержки.
3. Земли лесного фонда (ст. 101 ЗК) также подлежат внесению в земельный кадастр, так как могут быть переданы в аренду и концессию. При их оценке используется сравнительный или доходный подход. Это же касается и других участков, находящихся за пределами населенных пунктов, в том числе территорий для недропользования, рекреационных земель и так далее.

Подходы к определению стоимости ЗУ

Компромиссом между ревизионной системой ГКН и гражданами из числа землепользователей, является гибкая оценка недвижимости и земельных участков, допускающая перепроверки правильности проведённых расчётов.

Нередко используя различные подходы и методы оценки земельных участков, на одном и том же наделе, получаются различные результаты.

Наиболее распространённые подходы оценки земельного участка при определении цены недвижимости, считаются:

• сравнительный;
• затратный;
• доходный.

Сравнительный

Здесь выявляются ранее успешно используемые аналоги, с подобными свойствами ЗУ. В их числе:

• близость (удалённость) к центру населённого пункта;
• тип населённого пункта;
• соответствие зоне застройки;
• расположение в черте города или за его пределами;
• развитие транспортных сообщений и инфраструктуры;
• наличие инженерных коммуникаций;
• экология и условия ландшафта.

Выделяя кадастровые кварталы со сходными параметрами, где недавно проводилась ревизия, оценщики нередко устанавливают аналогичную кадастровую стоимость.

Сравнительный подход к оценке земельных участков применим только к таким участкам, которые имеют аналоги.

После проведения анализа и мониторинга, вносятся соответствующие поправки, основанные на несущественных различиях массивов.

Больше сведений о сравнительном подходе смотрите в следующем видео:

Затратный

Здесь существенную роль играют капитальные вложения, внесённые из муниципального или государственного бюджета. Например:

• благоустройство инфраструктуры;
• проведение коммуникаций;
• строительство автомагистрали и т.п.

Их окупаемость зависит от постепенного внесения в бюджет затраченных средств, за счёт налогообложения владельцев ЗУ.

Затратный подход в оценке земельного участка всегда учитывает, что благоустроенные участки имеют более высокую стоимость, чем земли на пустыре.

Нередко такая ситуация не зависит от субъекта, вносящего финансовые вложения. Например, полученные на пустынной окраине земли под ИЖС, потребовали от владельцев организации работ по обеспечению зоны застройки коммуникациями. Строительство так же проводилось за счёт собственников, но стоимость земель и соразмерное увеличение налога – стали следствием усилий граждан.

О затратном подходе можете узнать больше, посмотрев видео:

Доходный

Доходный подход к оценке земельного участка используется при ревизии массивов достаточно редко. Он применяется только при оценке земель, имеющих коммерческую ценность. Например, при выделе застройщику места в элитном квартале, в особенности – в местах возведения торговых площадей или офисных зданий.

Это единственный способ оценки, который закладывает в стоимость будущие перспективы.

Ценообразование складывается из перспектив, которые допускают получение существенной прибыли из владения соответствующим участком, на основании преимуществ, которые планируются в зоне застройки. Иногда такие преимущества возникают в силу расположения ЗУ в особо благоприятном ландшафте или экологически привлекательном контексте.

Однако установление кадастровой стоимости опирается на допускаемые перспективы лишь отчасти, в отличие от рыночной стоимости, которая вправе опираться на преимущества использования ЗУ по максимуму.

Доходный подход к определению рыночной стоимости земельного участка подробнее рассмотрен в видео:

Методы оценки

Законодатель позволяет проводить кадастровую оценку земель двумя способами: с применением массового и индивидуального методов получения оценок стоимостных характеристик.

ФСО № 4, утвержденный Приказом Минэка № 508 от 22.10.10, определяет метод массовой оценки как основной инструмент расчета кадастровой стоимости, что означает групповое оценивание – без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта. Для этого лицо, производящее оценку:

• проводит анализ рынка земли в конкретном регионе / населенном пункте / районе;
• определяет основные ценообразующие факторы и на основании схожих характеристик группирует объекты оценки;
• выбирает подход оценивания;
• определяет структуру оценки и связь ценообразующих факторов и кадастровой стоимости;
• подставляет значения ценообразующих факторов в разработанную модель;
• определяет итоговую стоимость, составляет отчет.

То, из чего складывается результат массовой оценки, включает в себя лишь основные ценообразующие факторы, например, местоположение, среднюю цену в районе, площадь надела, целевое назначение и так далее.

Принимая во внимание групповой характер оценивания и отсутствие необходимости учета обременений и наличия застроек, полученный результат представляется неточным и часто не соответствует реальной стоимости объекта на рынке. Более точные результаты дает индивидуальная оценка, на основании которой определяется рыночная стоимость

Этот способ оценки отличается от того, как оценивается кадастровая стоимость земли массовым методом, поскольку требует от оценщика подробного изучения характеристик каждого объекта и более глубокого анализа ценообразующих факторов

Более точные результаты дает индивидуальная оценка, на основании которой определяется рыночная стоимость. Этот способ оценки отличается от того, как оценивается кадастровая стоимость земли массовым методом, поскольку требует от оценщика подробного изучения характеристик каждого объекта и более глубокого анализа ценообразующих факторов.

Таким образом, индивидуальную оценку следует считать более гибкой, способной учесть такие факторы, как:

• сезонность;
• конкурентоспособность;
• спрос на рынке;
• наличие (или отсутствие) инфраструктуры и так далее.

Учитывая высокую точность индивидуальной оценки, в случае установления рыночной цены ее можно принимать как кадастровую (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

Вопрос проведения индивидуальной оценки – личное дело землевладельца, по тем или иным причинам заинтересованного в оспаривании результатов массовой оценки. На практике это позволяет уменьшить размер земельного налога и других сборов, в случае, если в результате массовой кадастровой оценки была завышена реальная стоимость земли и, как следствие, налогооблагаемая база.

Использование методов

Применяет каждый подход, когда осуществляется оценка земли, методы, посредством которых проводятся подсчёты.

Например, доходный подход опирается на метод капитализации, который позволяет применять формулу постепенного увеличения кадастровой стоимости ЗУ, благодаря чему ценообразование изменяется поэтапно и соразмерно, с учётом разницы между будущей прибылью и текущим состоянием дел на участке.

В сравнительном подходе актуальны методы парных продаж, которые допускают анализ наиболее рентабельной стоимости аналогов, пользующихся спросом. Здесь же применяется мониторинг цен, допускающий анализ максимального числа цен на объекты со сходными характеристиками.

Иногда используется метод выделения, который допускает использование оценки земель путём вычитания стоимости капитальных строений, расположенных на участке и иных возведённых улучшений. Например, стоимость аналогов жилых домов используется как базовая основа. Рассчитав затраты, вложенные в строительство, допускается получение кадастровой стоимости ЗУ.

Метод остатка при оценке земельных участков, напротив, применяется для участков, которые допустимо использовать максимально эффективно, при определённых условиях. При оценке ЗУ здесь рассчитывается прибыль, которую допустимо получить при застройке, с последующей продажей или эксплуатацией объекта. Рассчитав допустимую прибыль, с применением расчёта капитализации, получается соразмерная стоимость ЗУ.