Бизнес-план по открытию управляющей компании

Финансовый план

Потребуются значительные стартовые инвестиции. Нельзя сказать их точную сумму, поскольку все зависит от типа управляющей компании, количества находящихся в управлении МКД, других субъективных и объективных факторов. Для примера рассматривается управляющая фирма среднего уровня, обслуживающая пять 100-квартирных домов.

Первоначальные вложения

Основная часть стартового капитала будет затрачена на приобретение спецтехники, автомобилей и оборудования. В целом распределение расходов по статьям будет следующим:

Статьи	Сумма, рублей
Юридическое оформление: – регистрация – подготовка копий документов – лицензирование	35000 4000 1000 30000
Ремонт помещения	80000
Мебель	85000
ПК, оргтехники, канцтоваров	100000
Спецтехника, автомобили	14000000
Инвентарь	100000
Расходные материалы, реагенты	200000
100000

Общая сумма затрат на реализацию данного проекта составит 14700000 рублей.

Ежемесячные расходы

Наибольшая сумма постоянных затрат будет связана с выплатой заработной платы сотрудникам. В соответствии с указанным выше кадровым составом ежемесячный фонд оплаты труда будет формироваться следующим образом:

Должность/профессия	Количество единиц	Оклад, рублей	Всего ФОТ в месяц, рублей
Директор	1	35000	35000
Главный инженер	1	30000	30000
Бухгалтер	1	25000	25000
Диспетчер	2	20000	40000
Юрист	0,5	20000	10000
Сантехник	2	20000	40000
Электрик	2	20000	40000
Дворник	2	15000	30000

Всего на оплату заработной платы штатным работникам потребуется 250000 рублей в месяц. Кроме того, нужно будет выплачивать арендную плату из расчета 1250 рублей за 1 кв. м., а также восполнять запас израсходованных материалов.

В результате ежемесячные расходы будут состоять из таких статей:

Статьи	Сумма расходов (в руб.)
Аренда помещения	100000
Закупка реагентов и расходных материалов	200000
Фонд оплаты труда	250000
Налоговые платежи	100000
Непредвиденные расходы	50000

Общая сумма ежемесячных издержек составит 700000 рублей.

Доходы

Поскольку тарифы в ЖКХ невысоки и устанавливаются государством, то слишком влиять на размер своих доходов управляющая компания не может. Вместе с тем можно увеличить количество объектов в управлении. По статистике, коммунальное обслуживание одного 100-квартирного дома позволяет получать управдому доход в размере 160000 рублей в месяц. Таким образом, при обслуживании пяти МКД можно поднять свою ежемесячную выручку до 800000 рублей.

При таких показателях деятельности чистая прибыль предприятия будет составлять 100000 рублей в месяц. Следовательно, указанная сумма первоначальных инвестиций окупится примерно за 15 месяцев.

Повысить свой доход компания может за счет повышения тех тарифов, которые не регулируются законом. Также всегда есть возможность получить дополнительную прибыль за счет:

• сдачи в аренду нежилых помещений;
• проведения ремонтных работ в квартирах жильцов (по договоренности).

При использовании всех указанных и других возможностей заработка наряду с грамотной ценовой политикой можно значительно повысить доходность предприятия и намного быстрее окупить стартовые инвестиции.

Необходимо понимать, что существенной прибыли на начальном этапе деятельности может и не быть. Но если все организовано правильно, то в дальнейшем она будет стабильно расти. При наличии у руководителя необходимого стартового капитала, хороших теоретических познаний в сфере ЖКХ и высокой самоотдачи такой бизнес–проект имеет все шансы стать прибыльным и перспективным.

Бирюзовая структура управления

Распознать бирюзовый стиль управления в компании можно по этим особенностям, которые вытекают из трёх базовых принципов:

Доступ к информации о компании

Чтобы каждый участник бизнес-процессов мог принимать нужные решения, у него должны быть исходные данные. Поэтому честность и прозрачность – важный признак бирюзового бизнеса.

Свобода в корпоративной культуре

В таких компаниях нет жёсткого графика или дресс-кода: каждый сам создаёт комфортные для работы условия. Вы можете даже ночевать в офисе или уйти на удалённый режим.

Деление на команды

Во-первых, это ускоряет коммуникации для решения задач. Во-вторых, команды отвечают за разные проекты, поэтому весь коллектив успевает больше.

Без кнута и пряника

В бирюзовой компании работают вдохновлённые идеей люди, им не нужно объяснять, зачем показывать результат. Так же никто не будет запугивать сотрудника штрафом или другим жестоким наказанием.

Наставничество

Лидер в бирюзовой компании – человек, который подаёт пример, учится на своих ошибках и иногда помогает рекомендациями, а не стоит над душой, раздавая указания.

Отсутствие карьеризма

Поскольку для компании её позиция на рынке не так важна, как благие намерения, то и для её сотрудников идея подняться по карьерной лестнице не стоит на первом плане. Зачем стремиться к верхушке иерархии, если каждый может быть начальником для самого себя.

Самореализация

В бирюзовых организациях намного важнее совершенствование человека как личности, поэтому здесь проводят много обучающих курсов. При этом их устраивают друг для друга сами сотрудники, но сюда не нужно приходить, если нет желания.

Удобная организация пространства

Помещение компании устроено по согласованию со всем коллективом: оно безопасно и многофункционально. Поэтому туда можно приводить и домашних животных, и детей. Ещё здесь могут быть комнаты отдыха, кухни или даже спальни.

Является ли коммерческой организацией и юридическим лицом?

Структура управляющей компании включает обязательное наличие директора и учредителя (нередко это одно и то же лицо). Также есть наемный персонал, исполняющий организационные и управленческие функции. Поскольку наем работников может производить только гражданин, ведущий предпринимательскую деятельность и зарегистрированный в Налоговой службе, то УК обязательно должна являться юридическим лицом.

Альтернатива – учреждение такой компанией физическим лицом со статусом индивидуального предпринимателя. Но в таком случае на практике будут возникать сложности с набором персонала (существуют ограничения по количеству человек).

Поскольку по Уставу управляющей компании она исполняет должные обязанности на платной основе, то такая фирма будет относиться к категории коммерческих агентств, получающих прибыль от официальной деятельности.

Учитывая эти факты, можно выделить следующие преимущества:

• при выявлении нарушений или преступлений УК они могут привлекаться к ответственности в рамках юридических норм;
• деятельность агентств будет регламентироваться положениями Законов и внутренних распорядительных документов;
• на действия посредника можно пожаловаться в Роспотребнадзор, прокуратуру и суд.

Реестр домов управляющих компаний формируется только из числа организаций, которые надлежащим образом оформлены и зафиксировали свою деятельность документально.

Для чего нужен личный кабинет ЖКХ

Личный кабинет бывает на сайте и в мобильном приложении для смартфона.

Иногда в личном кабинете сайта внедрен расширенный функционал, а в смартфоне – только самый необходимый. Иногда функционал не отличается.

Вспомните, какие компании предоставляют личные кабинеты. Например, я – клиент Сбербанка и МТС, захожу в профиль на сайте или на смартфоне. Мне нравится пользоваться услугами в приложении: это быстрее и доступно в любое время. Лишь бы интернет на телефоне ловил.

Это удобно. И применимо для сферы ЖКХ.

Управляющие компании тоже предоставляют услуги, которыми жители хотят пользоваться со смартфона. 

Допустим, в многоквартирном доме не разложили квитанции по ящикам. 130 квитанций оставили на подоконнике в подъезде хаотичной стопкой. Жители заходят в подъезд, ругаются и копаются в стопке. Если бы управляющая компания завела личные кабинеты, жильцы пошли домой и распечатали новую квитанцию. Или просто оплатили онлайн.

Квитанции сдувает ветром, их крадут, чтобы свернуть кулек для семечек. Когда квитанция теряется, надо идти в управляющую компанию за дубликатом.

Если у меня заведен личный кабинет, мои квитанции там. Я могу сравнить их с предыдущими и оплатить.

Личные кабинеты ЖКХ помогают экономить время и нервы жителям и управляющим компаниям. Об остальных возможностях личных кабинетов в следующей главе.

Характеристика объекта

Предприятия ЖКХ предназначены для оказания услуг населению, обслуживания жилого фонда и прилегающих к домам территорий. Как показывает статистика, наиболее распространенными формами предприятий в данной отрасли деятельности являются кондоминиумы, ДЭЗы, ЖЭКи и управляющие компании. Данный бизнес-план предполагает создание предприятия ЖКХ в виде управляющей компании, так как такая форма имеет ряд существенных преимуществ. Управляющая компания будет более эффективна, чем ДЭЗ и ЖЭК, потому, что эти организации могут эффективно функционировать исключительно в сегменте эконом-класса. Доходность этих бизнес-образований и перспективы развития будут значительно ограничены. При среднем качестве жилого фонда, доходность УК может достигать 15-30%, а при обслуживании новых домов – существенно увеличиваться.

Рассматриваемый бизнес-план управляющей компании предполагает создание организации, которая включает в себя все необходимые, непосредственно эксплуатируемые подразделения. Для их комплектования и оснащения привлекаются штатные сотрудники и приобретается соответствующее оборудование. Фактором успеха деятельности такого предприятия является качественно проведенная предварительная работа по привлечению потребителей услуг. Стратегия развития компании предполагает в будущем переход к управлению значительным количеством домов, что при снижении амортизационных затрат и эксплуатационных расходов приведет к повышению рентабельности предприятия.

С другой стороны, создание бизнеса в виде управляющей компании значительно расширяет возможности по его ликвидности и диверсификации. В случае неблагоприятного развития дела компанию можно сократить до уровня менеджерской службы, которая будет заниматься исключительно привлечением непосредственных исполнителей работ на принципах аутсорсинга.

Создание: выбор правовой формы

Обязательное условие при создании коммерческого предприятия – аналога конторы ЖКХ – ее создание не должно нарушать законодательство Российской Федерации. Наличие специальной лицензии от федеральной службы обязательно. Она позволит проводить деятельность по управлению негосударственным пенсионным и инвестиционными фондами.

Спектр услуг, которые будут предоставляться, могут быть минимальными, т.е. в рамках действующего законодательства, или же расширены в соответствии с заключенным договором между коммерческой организацией ЖКХ и жильцами.

Тарифы на услуги контролирует государство, а выбор подрядчика на предоставление услуг остается за коммерческой компанией ЖКХ. Проведение ремонта и хорошее содержание общей собственности жильцов дома (пример, гаражи, подъезды, крыши, подвалы и т.д.), происходит по расценкам, оговариваемые с ними заранее. Чаще всего управляющая компания в сфере ЖКХ создает условия для управления многоквартирным домом.

Прежде чем создать коммерческую организацию в сфере ЖКХ, нужно выбрать для нее организационно-правовую форму:

• общество с ограниченной ответственностью (ООО);
• открытое акционерное общество (ОАО);
• закрытое акционерное общество (ЗАО).

Но наиболее часто используемая и целесообразная форма – ООО. Создать его можно почти с нуля, т.е. без вложения начального капитала. Уставным капиталом может стать ваше личное имущество, пример, авторучка или старенький компьютер, стоимостью по вашей оценке не более 20 тыс. рублей.

Необходимая документация

При прохождении государственной регистрации в уполномоченных органах требуется подготовка определенного пакета документа:

• решение об образовании компании и протокол общего собрания учредителей (если таковых несколько);
• устав, прошнурованный и пронумерованный в 3 экземплярах;
• заявление на регистрацию после того, как вы определитесь с местом расположения офиса и размером Уставного капитала. Заявление необходимо заверить нотариально в Инспекции Федеральной налоговой службы РФ;
• квитанции об уплате госпошлин, пример, за открытие ОсОО, за нотариальное заверение копий Устава;
• другие правоустанавливающие документы, пример, гарантийное письмо хозяина арендованной недвижимости.

На регистрацию подобного рода организации уйдет порядка двух недель.

Структура

Структура организации по управлению многоквартирным домом создается в зависимости от целей и функциональности. Теоретически план по созданию структуры может состоять из пяти отделов: маркетинга, юридического, кадров, бухгалтерии и административного.

Должностные обязанности и полномочия каждого из отделов лучше всего определить сразу, чтобы в дальнейшем избежать ненужных конфликтов по выяснению отношений, да и для того, чтобы жилищно-коммунальную организацию создать быстрее.

Все хозяйственные субъекты экономики России обязаны платить отчисления, пример — федеральные, региональные и местные сборы и налоги

Поэтому так важно при создании бизнес плана и открытии организации для управления многоквартирным домом выбрать систему налогообложения

Ведение бухгалтерского учета будет напрямую зависеть от выбранной системы, пример:

• единая система налогообложения;
• более простая система учета по доходам или по объему;
• система в виде единого налога для определенного вида деятельности.

Выбор системы требует тщательного выяснения видов деятельности, и под какую из систем налогообложения они будут подходить. Заявление о том, какую систему налогообложения вы предпочли, вы прилагаете вместе с основным пакетом документов.

Структура управляющей компании

Схема структуры управляющей компании отличается в зависимости от её вида и решаемых задач. Во главе такой организации стоит директор, который прошёл обучение и успешно сдал экзамен. Ему подчиняются:

• инспектор по контролю за исполнением поручений;
• главный инженер;
• заместитель по юридическим вопросам;
• планово-экономический отдел;
• бухгалтерия.

Главный инженер руководит производственно-техническим отделом. Фактически на нём сосредотачивается вся обслуживающая часть работы компании. Для удобства направления работы делятся на участки:

• по содержанию жилого фонда;
• по ремонту жилого фонда;
• по обслуживанию коммуникаций.

За работой участков следят начальники. Они подчиняются главному инженеру или напрямую директору. Названия отделов, участков и должностей в разных УК отличаются. Требований к наименованию должностей, численности работников не предъявляется.

Технический персонал

В вопросе «как создать управляющую компанию ЖКХ» принципиальное значение имеет формирование штата работников. Административный персонал, который мы осветили в предыдущем разделе, составит не более 1/10 от необходимого числа сотрудников. Управляющие компании оперативно решают все проблемы и аварийные ситуации на вверенной им собственности. Чем больше домов обслуживает, УК, тем больше технического персонала ей потребуется:

• диспетчеры;
• водители;
• сантехники;
• электрики;
• дворники;
• монтажники и штукатуры;
• уборщицы.

У сантехников и электриков обязательно профильное образование. Дворники и уборщицы, как правило, работают по часам или за полноценный рабочий день (8 или 12 часов) прибирают несколько участков. Со всеми заключается трудовой договор, каждом выдана должностная инструкция. Компания обеспечивает персонал спецодеждой (желательно, с логотипом УК) и всем необходимым инвентарём.

УК занимаются не только ремонтом и обслуживанием, но и благоустройством

Обслуживание населения

Наиболее трудный этап создания управляющей компании с нуля — разработка эффективной модели обслуживания населения. Два основных направления деятельности: плановая и аварийная. Плановая — это уборка подъездов и дворов, проверки сетей, благоустройство, начисление и приём оплаты за оказанные услуги. Ведётся по графику.

Аварийной называется работа по обращениям собственников. Схематично она представляется так:

• диспетчер отвечает на звонок жильца, который жалуется на аварию или поломку, и передаёт заявку на соответствующий участок;
• работники выезжают на место и устраняют поломку;
• жилец расписывается в заявке, подтверждает оказание услуги.

О профессионализме работы УК судят именно по скорости и качеству обслуживания жильцов

Поэтому уделяйте внимание эффективности непосредственной деятельности

Диспетчеры

Диспетчер ЖКХ — это сотрудник, который принимает заявки на устранение аварий и поломок. Такой специалист работает на телефоне, как правило, 12-часовыми сменами. График в разных организациях может отличаться. После звонка диспетчер передаёт заявку начальнику участка или непосредственно работникам. Вся работа ведётся на компьютере. После устранения аварии рабочие отдают выполненную заявку диспетчеру.

Штат диспетчеров комплектуется пропорционально количеству собственников. Чем больше договоров с собственниками заключила компания, тем больше диспетчеров придётся нанять. Желательно, чтобы у сотрудников был опыт приёма звонков и работы с людьми. Специальное образование не требуется.

Рентабельность управляющей компании

Согласно статистике рентабельность предприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства составляет около 5 — 10%. Доходы УК формируются из оплаты услуг по содержанию жилья владельцами за минусом затрат на текущий ремонт. Тарифы на квартплату установлены на основании расчётов и согласованы жильцами, либо администрацией при проведении конкурса, повысить эти тарифы очень сложно. Управляющие компании могут увеличить рентабельность за счёт следующих действий:

• повышать эффективность работы персонала (привлечение к работе лиц со стороны – «шабашников» и фрилансеров и постоянная загрузка для официально устроенных сотрудников);
• организовать дополнительные услуги для жителей (проведение ремонта в квартирах, консьерж, охраняемая автостоянка, монтаж счётчиков на воду и т.д.);
• одним из способов повышения рентабельности является применение технологий энергосбережения.

Увеличение количества обслуживаемых домов повышает доходность бизнеса, а сотрудники предприятия постоянно загружены. Как показывает практика – когда количество домов в управлении становится больше пяти, организация получает прибыль.

В заключении скажем: этот тип бизнеса низко рентабелен, а для возвращения вложенных на создание управляющей компании средств, при успешном управлении, потребуется не менее 5 лет. Несмотря на это существует большое количество образцов преуспевающих в сфере ЖКХ предприятий.

Следующая
Учетные процедурыКак определить срок полезного использования нежилого здания

Как убрать управляющую компанию и создать ТСЖ

Нередко жильцы МКД решают отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ. Причины этого могут быть самые разные, начиная от нецелевого расходования общих средств и вплоть до ненадлежащего выполнения своих прямых обязанностей по содержанию совместно используемого имущества, территорий дома.

В этом случае решение также принимается на общем собрании всех жильцов дома. После чего результаты оформляются соответствующим протоколом, на основании которого производятся дальнейшие действия.

ТСЖ – плюсы и минусы

К основным преимуществам создания товарищества можно отнести:

• у владельцев квартир появляется возможность оказывать влияние на выбранную модель управления, так как большинство решений принимается на собрании путем голосования;
• сокращение общедомовых расходов за счет использования дополнительных источников финансирования. Согласно действующему законодательству ТСЖ имеет право вести коммерческую деятельность и направлять полученные доходы на удовлетворение своих нужд;
• обеспечение постоянного контроля за процессом управления общим имуществом МКД;
• как показывает практика обслуживание дома производится на более высоком уровне, так как ТСЖ заинтересовано в его благоустройстве.

Однако нельзя оставить без внимания и ряд недостатков, характерных для такой формы управления жилым домом. Речь идет о следующих минусах ТСЖ:

• взимается более высокая плата за содержание дома. В данном случае речь идет о дополнительных сборах, которые организуют жильцы дома для его благоустройства. Не все владельцы квартир довольны таким раскладом дел;
• постоянные разногласия между жильцами и несогласованность действий;
• при наличии в жилом доме лица, имеющего большие долги по коммунальным платежам, его задолженность будет компенсироваться за счет всех остальных плательщиков.

Порядок перехода от УК в ТСЖ

Для того, чтобы заменить УК на ТСЖ, должны быть последовательно выполнены следующие действия:

1. Вначале на общем собрании выносится решение об отказе от услуг, оказываемых управляющей компанией, и переходе на форму управления при помощи ТСЖ.
2. Далее, на основании вынесенного решения производится расторжение договора доверительного управления, ранее заключенного с УК (п. 8.2 ст.162 ЖК РФ).
3. Следующим шагом будет создание товарищества владельцев квартир и его регистрация в установленном порядке.

Процедура создания ТСЖ по шагам

Инструкция по созданию ТСЖ имеет определенный алгоритм действий. Нужно сделать следующие шаги:

1. Изначально должна быть создана инициативная группа, состоящая из собственников дома, которая будет заниматься всеми формальностями.
2. Далее, инициаторы обращаются в местную администрацию с заявлением об осуществлении следующих действий:

• предоставлении списка всех квартир конкретного дома;
• утверждении кандидатуры представителя от района, который должен присутствовать на собрании жильцов для установления кворума.

1. Подготовка к проведению собрания – нужно разработать устав будущего ТСЖ, чтобы сразу его утвердить, подготовить листы голосования и т. д.
2. Проведение общего собрания жильцов МКД – на нем должен быть окончательно решен вопрос, связанный с выбором нового варианта управления домом, а также принят разработанный проект устава ТСЖ.
3. Осуществление регистрации товарищества в регистрирующем органе.
4. Открытие расчётного счета в банке, а также направление уведомления о создании ТСЖ во все контролирующие органы (Жилищную инспекцию, местную администрацию и т. д.).

После всех этих действий формы управления общим имуществом дома считается официально изменившимся.

УК не передает дом ТСЖ, что делать

Иногда на практике бывает достаточно непросто безболезненно убрать УК, не справляющуюся со своими обязанностями, и передать эти полномочия ТСЖ.

Как уже было отмечено ранее, при смене варианта управления МКД организация, которая должна уйти, обязана передать всю необходимую документацию и ключи своему правопреемнику. Однако порой происходят ситуации, когда УК категорически отказывается передавать дом. В этом случае встает вполне логичный вопрос – что делать?

Выходом из подобной ситуации является обращение ТСЖ с иском в судебную инстанцию по месту нахождения жилого дома.

Подытоживая все вышесказанное, следует отметить, что законодательство не запрещает гражданам выйти из ТСЖ, отдав предпочтение управляющей компании, так и сменить УК на товарищество собственников жилья. В обоих случаях все начинается с принятия соответствующего решения на общем собрании жильцов многоквартирного дома.

Реклама управляющей компании

Главной рекламой будут ваши дела и собственно вы сами. Вряд ли кто-то, прочитав о вашей компании, решит тут же собрать домовой совет с целью поменять управляющую организацию.

Если же все же хотите сделать упор на рекламе тогда необходимо вложить много сил в нее и денежных средств. Буквально на каждом шагу должно быть слышно о вашей компании, объявления, реклама по телевизору.

Цель – имя компании сделать узнаваемым. Только такая масштабная реклама может принести плоды.

Как привлечь клиентов?

Чтобы взять дом в управление необходимо с каждым жильцом договор заключить. Для этого нужно вам организовать собрание, от исхода которого и будут зависеть ваши дальнейшие отношения с этим многоквартирным домом, а именно их наличие или отсутствие. На общедомовом собрании вашей целью будет убеждение жильцов в необходимости смены их управляющей компании на вашу.

Вам нужно:

• расписать красочно все преимущества сотрудничества с вами;
• рассказать о работах, которые в ближайшее время вы планируете провести в их доме;
• пообещать своевременное устранение поломок, аварий и прочих проблем.

Неплохо для начала взять свой дом в управление, провести необходимые работы и сфотографировать результат. Такие фотографии послужат весомым доказательством и хорошей мотивацией для жильцов. Хорошие отзывы от уже «доведенного до ума» вами дома также на вашей репутации положительно скажутся.

Бизнес-план управляющей компании

Для открытия собственной управляющей компании придется понести немало расходов:

• Аренда помещения от 80 000 рублей.
• Покупка оргтехники, мебели и необходимого для работы специалистов оборудования от 300 000 рублей.
• Зарплата сотрудниками от 200 000 рублей.
• Реклама от 90 000 рублей
• Затраты на обслуживание дома, ремонт, облагораживание придомовой территории около 900 000 рублей.

Управляющая компания: бизнес-план с расчетами.

Рентабельность управляющей компании, как бизнеса

Рентабельность управляющей компании считается средней около 50% и буквально за пару лет затраты могут окупиться. Единственное условие – наличие домов, желающих обслуживаться в вашей организации.

Для стабильной работы и получения доходов на начальном этапе необходимо взять в обслуживание не менее пяти домов и постепенно увеличивать это число. Не стоит сразу пытаться набрать много домов, поскольку обслужить их качественно и за малое время не получится, а это на вашей репутации отразится не лучшим образом.

Специалисты рекомендуют на первых порах не брать в обслуживание очень старые дома, выбирать следует не старее 15 лет.

Свежие дома легки в обслуживании и проблем практически не доставляют. Старые же дома в капитальном ремонте нуждаются, о текущих крышах, трубах жильцы будут напоминать регулярно и требовать обещанного, быстрого устранения проблемы, а это существенные расходы.

Возможные проблемы при открытии управляющей компании

1. Снабжение дома ресурсами

Выстроить отношения с теми, кто снабжает дом водой, отоплением, обслуживает канализацию бывает достаточно сложно. И скорое решение возникших проблем иногда бывает невозможным.

А бдительные жильцы обязательно будут скандалы устраивать из-за того, что им обещали делать все быстро, а по факту, как и все.

2. Неплательщики

В каждом доме есть неплательщики, как правило, это 20–30% от общего числа жильцов. Для решения проблем с ними потребуется принимать какие-либо меры, а это не только времени трата, но и нервов.

Также к проблемам можно отнести высокие риски, большие денежные вложения, сложности в подборе квалифицированных сотрудников.

Можно ли купить готовый бизнес?

На практике бывает гораздо проще купить уже существующую управляющую компанию, чем открыть ее самостоятельно.

Также понадобится проверить всех необходимых внутренних документов организации присутствие. Открытие собственной управляющей компании, как бизнеса – дело очень рискованное, сложное и затратное.

Потребуется вложить много сил для получения лицензии, разрешений от государства, администрации, наработки клиентской базы. Переманить жильцов – дело трудное, люди не доверяют подобным организациям, поскольку часто обещания не выполняются даже наполовину.

Добиться в этой сфере успеха и заработать уважение, можно только выполняя услуги качественно и оперативно, выполняя все свои обещания. Только в этом случае жильцы будут хвалить вас и советовать свои знакомым.

Как открыть управляющую компанию? Смотрите следующую видео-лекцию:

Не забудьте добавить «FBM.ru» в источники новостей

Виды УК и законы, регламентирующие их деятельность

Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. УК существует несколько типов:

• собственно управляющие (только управляют);
• эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
• гибридные (сами управляют и обслуживают, третьи лица им не нужны).

Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления и т.д.).

Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы закреплена в соответствующей отрасли законодательства РФ. К основным законодательным актам относятся следующие:

• Жилищный кодекс.
• Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (Постановление гос. комитета по строительству № 170 от 27 сентября 2003 года).
• ФЗ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года.
• ФЗ № 261-ФЗ «Об энергосбережении…» от 23 ноября 2009 года.
• ФЗ от N 416, регулирующий тарифы в сфере водоснабжения и водоотведения.
• ПП РФ от N 1075 о тарифах в сфере теплоснабжения.
• ФЗ № 255-ФЗ от 21 июля 2014 года, ужесточивший требования к лицензированию УК.
• Гражданский кодекс.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Чтобы открыть в сфере ЖКХ управляющую компанию, надо разработать программу финансирования и работ по созданию юридического лица. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ должен содержать определенные пункты, заключающие в себе набор необходимых операций:

• цели предприятия, обслуживающего имущество МКД;
• величина инвестиций и стартового капитала;
• сумма расходов;
• вероятные сложности при управлении жильем.

В качестве целей, для которых возникла потребность создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, можно отметить:

• извлечение прибыли из управления жилой постройкой;
• предоставление собственникам помещений качественных услуг в области ЖКХ;
• добиться постоянной рентабельности от деятельности в области управления МКД.

Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.

Чтобы организовать УК, потребуются инвестиции. Их минимальная сумма соответствует величине вложений для ООО (ОАО и так далее). Если юридический статус организации определен, как ООО, то величина наименьших вливаний в Уставный капитал будет равняться 10 тыс. руб.

Если руководство хочет создать управляющую компанию ЖКХ с нуля для работы с большим количеством домов, то сумма инвестиций существенно увеличится. Для успешной работы в этом направлении сумма вложений должна равняться 20-25 млн. руб.

Затраты

При открытии коммунального хозяйства для управления МКД учредителям потребуется подготовить деньги для покрытия следующих затрат:

• аренда офиса для управляющей организации;
• возмещение расходов на транспорт;
• приобретение специального оборудования;
• принятие на работу персонала;
• закупка расходных материалов;
• прочие затраты.

Необходимо накопить денежный капитал на первоначальные траты при открытии коммунального хозяйства.

Полный перечень расходов будет определяться обязанностями, закрепленными за управляющей организацией. Для оптимизации затрат следует найти поставщиков и партнеров, которые смогут сотрудничать постоянно и предоставлять скидки.

Рентабельность управляющей компании

На основе статистических данных, показатели рентабельности дела по управлению домами не превышают показателя в 5-10 %. Формирование прибыли происходит за счет оплаты жильцами МКД услуг, предоставляемых УК, за вычетом расходов на текущие ремонтные работы. Тарификация услуг производится на законодательном уровне. Самостоятельно повысить сумму тарифа не получится.

Поэтому, для увеличения рентабельности, можно прибегать к следующим приемам:

• добиваться большей эффективности работы сотрудников (использование услуг временных работников, предоставляющих сервис в сфере ЖКХ, распределение нагрузки граждан, работающих по трудовому договору);
• внедрение энергосберегающих технологий;
• передача в аренду нежилой части МКД (мансард);
• оказывать жильцам дома дополнительный спектр услуг.

К последнему пункту можно отнести перечень услуг:

• ремонтные работы внутри помещения;
• установка приборов учета;
• ремонт, покупка оборудования и запасных частей;
• услуги охранника на автостоянке, консьержа в подъезде и прочее.

Показатели рентабельности увеличиваются по мере принятия на баланс новых МКД, что обеспечивает постоянную нагрузку на персонал, работающий в компании по обслуживанию домов. Для получения прибыли в управление необходимо взять не меньше 5-ти домов.

Перед созданием УК потребуется принять во внимание риски, сопровождающие данную деятельность:

• потребность в значительной величине инвестиций;
• кадровый дефицит;
• необходимость следовать рекомендациям муниципалитета;
• невысокая рентабельность;
• возможное изменение законодательства в сфере управления многоквартирным жилым фондом, что может непредсказуемым образом сказаться на деятельности УК.

Требования к созданию УК

Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.

Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.

Персонал должен работать в подходящих условиях, а для контактов с клиентами понадобится офис.

Еще одно из требований: юридический адрес. Когда клиенты оргаинзации знают, куда обратиться с вопросом, повышается доверие к ней.

Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:

• выплата зарплат;
• покупка техники и инструментов;
• аренда площади под офис и так далее.

Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.

Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.

Ещё один из важных моментов: отсутствие судимости у должностных лиц УК. Для этого нужно предоставить подтверждение, что лицо (руководитель) не привлекалось к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого.