Недвижимость за границей: какие налоги должны платить россияне в 2021 году

Шаг № 5. Если вас всё-таки интересуют программы получения гражданства

Паспортные программы связаны с инвестициями или приобретением недвижимости. В Европе реально работают две из них – мальтийская и кипрская.

Схематично: мальтийская программа требует инвестиций в районе €1 млн, большая часть из которых невозвратные – это, скажем так, подарок Мальте. В первый год после получения паспорта вам необходимо будет провести в стране три месяца.

Программа Кипра предполагает инвестиции в недвижимость от €2 млн, из которых необходимо навсегда оставить за собой личную резиденцию стоимостью не менее €500 тыс. Остальные объекты, по нынешним правилам, изменившимся в 2019 году, можно продать через пять лет. Таким образом, в теории замороженными остаются €500 тыс. Это та же сумма, что вы потратите, например, на «золотую визу» в Испании. Да и, в общем, это всё-таки не подарок, а жильё – ваш дом.

Паспортные программы через инвестиции предполагают, что гражданство ЕС получают и соискатель, и члены его семьи. Причём без сдачи экзаменов на знание языка и местной культуры

Кстати, обратите внимание: если вы планируете идти по другому пути – последовательно получать ВНЖ, ПМЖ, гражданство – рано или поздно такой экзамен сдавать придётся

Ваши дети, то есть дети «новых граждан», получивших паспорта через инвестиции, не обязаны служить в армии. Паспорт через инвестиции не обязывает находиться в стране какое-то определённое число дней. Нет обязательств и по налоговой резиденции – то есть вы не обязаны становиться налоговым резидентом Кипра и Мальты, но при желании можете.

Фото: unsplash.com

На какой счёт лучше получать доход от аренды и продажи недвижимости за рубежом

Как перевод при покупке недвижимости за рубежом, так и получение средств от продажи или сдачи в аренду можно осуществлять двумя способами:

• На счёт в иностранной валюте в российском банковском учреждении.
• На личный счёт в иностранном банке.

Для второго варианта необходимо удостовериться в законности проводимых действий. По новому валютному законодательству наши налоговые резиденты имеют право получить деньги на личный счёт в зарубежном банке, если он находится в государстве-члене ЕАЭС, либо стране, осуществляющей автоматический обмен с Россией финансовыми данными.

Например, США не обмениваются налоговой информацией с Российской Федерацией. Соответственно, российскому резиденту запрещено получать деньги на счёт в американском банке. Однако достаточно открыть банковский аккаунт в Евросоюзе, и все будет законно.

Пассивный доход, получаемый от аренды собственной иностранной недвижимости, является налоговой базой НДФЛ в России. Для физлиц ставка составляет 13%. Оформившись индивидуальным предпринимателем, становится доступным снижение налоговой ставки, согласно выбранной системе налогообложения. По УСН добиваются меньшей ставки.

Наличие подписанного соглашения об избежании двойного налогообложения между Россией и юрисдикцией, в которой находится недвижимое имущество, помогает избежать повторного налога на пассивный доход в России.

Выделим несколько следующих правил:

1

Оплата покупки недвижимости за рубежом совершается как со счёта в российском банковском учреждении, так и с зарубежного банковского аккаунта.

2

Нецелесообразно и рискованно проводить расчеты за объект недвижимости наличностью.

3

Для получения денег от продажи иностранной недвижимости и аренды следует открыть счет в банке страны, осуществляющей автоматический обмен налоговой информацией с Россией.

Предлагаем проконсультироваться с экспертами портала International Wealth по вопросам покупки недвижимости за рубежом и открытия личных иностранных счетов. Юридическая помощь профессионалов поможет избежать санкций и штрафов от фискальных органов.

Узнайте, как пройти бесплатную консультацию по подбору счёта в зарубежном банке от наших экспертов.

Для связи с экспертами по вопросам покупки недвижимости за рубежом обращайтесь на электронную почту info@offshore-pro.info.

Есть ограничения на покупку зарубежной недвижимости россиянином от государства?

Согласно законодательству, российские граждане имеют право на покупку недвижимости за рубежом. Подобным правом обладают и российские организации. Однако ограничение в праве на приобретение зарубежного имущества наступает с утратой дееспособности. Ограничение прав компании находится в компетенции акционеров, одобряющих крупные сделки и сделки с заинтересованностью. Устав фирмы и корпоративный договор могут иметь статьи об ограничении покупки недвижимости за рубежом. Чиновники, их супруги и дети в возрасте до 18 лет обязаны декларировать покупку недвижимости за рубежом.

Существуют ли ограничения на покупку недвижимости за рубежом иностранцами?

В отдельных странах установлены ограничения На покупку недвижимости иностранцами. Например, иностранцы, не имеющие вида на жительство, лишаются права приобретения недвижимых объектов в Австрии. Существуют отдельные юрисдикции с запретом продавать земельные участки иностранным гражданам. Проблема решается путем регистрации местной компании на имя нерезидента. После покупки недвижимости за рубежом совершается на зарегистрированную фирму. Обратитесь к экспертам портала International Wealth с целью определения более выгодного варианта приобретения: на имя физлица или зарубежной компании.

Надо ли уведомлять налоговый орган о покупке недвижимости за границей?

Российский гражданин не являющийся чиновником, либо его ближайшим родственником, не обязан уведомлять свои государственные органы о покупке недвижимости за рубежом. Однако при регистрации иностранной компании (с долей участия в капитале свыше 10%) для приобретения недвижимого имущества и открытия корпоративного счёта в зарубежном банке, налоговый резидент России подает в представительство ФНС по месту проживания соответствующее уведомление. Вышесказанное касается лишь налоговых резидентов РФ.

Финляндия

Страна повысила свои позиции в рейтинге. Плюс 30% относительно 2019 года. Главный товар – как и десять лет назад – дача в наиболее востребованном у российских покупателей регионе Юго-Восточной Финляндии. К стабильно интересующимся «дальними дачами» петербуржцам добавились жители Москвы и Московской области

Примерно такой же спрос на квартиры в Хельсинки – самый надёжный «товар» Суоми. Рост интереса можно объяснить и большим (из-за пандемии) вниманием к загородной недвижимости, в том числе со стороны русскоязычных граждан Финляндии. Кстати, в близких к российской границе областях страны цены последние годы растут в пределах статистической погрешности, в отличие от крупных городов и столицы

А кто дальше?

Налоги для ип с работниками и без работников в 2021 году Место в рейтинге	2020	Динамика за год	2019	2018
1	Болгария	+1	Турция	Испания
2	Турция	−1	Болгария	Болгария
3	Испания	–	Испания	Турция
4	Италия	–	Италия	Германия
5	Германия	–	Германия	Италия
6	Финляндия	+2	Чехия	Чехия
7	Черногория	+2	США	США
8	США	−1	Финляндия	Кипр
9	Чехия	−3	Черногория	Греция
10	Грузия	+4	Кипр	Финляндия
11	Греция	–	Греция	Черногория
12	Кипр	−2	Таиланд	Таиланд
13	Франция	–	Франция	Франция
14	Эстония	+4	Грузия	Латвия
15	Латвия	—	Латвия	Канада
16	Израиль	+3	Канада	Швейцария
17	Таиланд	−5	ОАЭ	Великобритания
18	ОАЭ	−1	Эстония	ОАЭ
19	Великобритания	+1	Израиль	Грузия
20	Канада	−4	Великобритания	Словения
21	Литва	+10	Португалия	Израиль
22	Словения	+3	Швейцария	Эстония
23	Португалия	−2	Хорватия	Португалия
24	Швейцария	−2	Доминиканская Республика	Австрия
25	Доминиканская Республика	−1	Словения	Доминиканская Республика
26	Хорватия	−3	Польша	Хорватия
27	Египет	+5	Австрия	Вьетнам
28	Индонезия	+19	Норвегия	Венгрия
29	Польша	−3	Нидерланды	Норвегия
30	Австрия	−3	Вьетнам	Нидерланды

*Рейтинг составлен на основе анализа более 6 млн сеансов потенциальных покупателей, которые искали на портале Prian.ru недвижимость за рубежом в период с 1 января по 31 декабря 2020 года.

Fractional ownership – финансировать долю недвижимости за рубежом

Активно развивающаяся схема финансирования в зарубежную недвижимость путем покупки доли. Здесь основной акцент делается на многоквартирный дом, таунхаус или гостиницу, которая находится под управлением крупного оператора. 

Fractional ownership работает следующим образом:

• Иностранный предприниматель или частный инвестор выкупает долю объекта и становится совладельцем недвижимости. Это может быть один номер в гостинице, квартира, целый этаж в доме или отдельные апартаменты в комплексе.
• Владелец доли не утруждает себя налоговыми издержками и расходами на содержание жилья, а отправляется к себе на родину, куда и поступают платежи от аренды. Главный оператор гостиничного бизнеса решает текущие вопросы самостоятельно или в соответствии с условиями договора.
• Совладелец имеет право проживать в квартире/доме несколько недель в году. Если объект на тот момент находится в аренде, то ему предоставят аналогичное жилье в том же доме или гостинице.

Долевая собственность становится весьма популярной нише в последние несколько лет и позволяет финансировать недвижимость за рубежом с последующим доходом. 

Где россияне покупают жилье за рубежом под программу ВНЖ и ПМЖ

В 2021 году многие страны мира предлагают инвестиционную программу, по которой россияне могут купить недвижимость и получить взамен ВНЖ или гражданство. Вот некоторые из государств, готовых предоставить выгодные программы для нерезидентов, желающих переехать или просто стать владельцем жилья за границей.

Страны Европы:

1. Испания
2. Республика Кипр
3. Болгария
4. Латвия
5. Греция
6. Мальта
7. Венгрия
8. Португалия
9. Великобритания
10. Княжество Андорра
11. Чехия
12. Черногория
13. Турция

Государства Карибского бассейна:

1. Сент-Китс и Невис
2. Гренада
3. Антигуа и Барбуда
4. Доминика
5. Сент-Люсия

ВНЖ в других странах:

1. Панама
2. Коста-Рика
3. ОАЭ
4. Малайзия

Выбор гражданства
Бесплатная консультация

по подбору подходящей юрисдикции и условий
программы для получения гражданства за инвестиции.

выбор подходящей юрисдикции и условий программы
для получения
гражданства за инвестиции.

Если Вы сомневаетесь с выбором страны для оформления ВНЖ за покупку недвижимости, то свяжитесь с нашими экспертами и получите развернутую консультацию: info@offshore-pro.info. 

Рассмотрим программы ВНЖ самых популярных среди россиян стран:

Латвия

Latvia Golden Visa – программа, которая стартовала в 2010 году и продолжает действовать сегодня. Согласно установленным правилам, для получения Латвийского ВНЖ, россиянам достаточно купить недвижимость не дешевле €250 000. Срок действия ВНЖ Латвии – 5 лет с последующей пролонгацией ежегодно.

Греция

Программа Греции по инвестициям в недвижимость не ограничивает инвестора в выборе дома, будь то новостройка или объект на этапе котлована. Главное – это стоимость жилья, которая должна быть €250 000 и более. 

Турция

Если россияне покупают недвижимость за рубежом непосредственно на территории Турецкой Республики по ставке от 250 000 долларов США, то они имеют возможность оформить вид на жительство данного государства и получить турецкий паспорт, не теряя при этом статуса гражданина РФ. Более подробно о данной инвестиционной схеме можно узнать у наших экспертов или изучив готовые предложения:

Мальта

Выгодный вариант не только для получения европейского гражданства, но и для деловых людей, планирующих расширить свой бизнес или построить новый. Начиная с марта 2021 года, программа ВНЖ за инвестиции на Мальте изменилась и предусматривает следующие условия:

• Получить ВНЖ на Мальте можно за покупку или аренду недвижимости по следующей ставке:
  • на острове Гоцо и на юге страны – 300 тысяч евро (покупка) или 10 000 евро (аренда в год);
  • покупка объекта на Мальте дает право на ВНЖ при сумме инвестиций от 350 тысяч евро или 12 тысяч евро в случае аренды (сумма за год).
• Государственный сбор за покупку недвижимости составляет €68 000, а за аренду €98 000. При подаче заявки на ВНЖ Мальты обязательно берется невозвратный (но учитываемый в стоимости объекта) аванс в сумме €5500, а остаток можно внести уже после того, как будет получен статус резидента юрисдикции. 
• 2 000 Евро – обязательная сумма пожертвований в пользу мальтийской благотворительной организации.
• Оформление гражданства Мальты на несовершеннолетнего ребенка и взрослого родителя увеличивает сумму инвестиций на 5000 евро и 75000 евро соответственно.

Иммиграционный статус потребуется поддерживать в течение первых 5 лет после оформления ВНЖ, посещая Мальту и продлевая карту резидента.

Португалия 

Европейская страна, граничащая с Испанией, но дающее право, в том числе на гражданство за инвестиции в недвижимость. Самые недорогие дома и виллы в Португалии расположены на севере государства – от Порту и выше. Минус покупки таких объектов – отсутствие пляжного сезона, как на юге страны (Лиссабон и прибрежные регионы). 

Однако преимуществ гораздо больше, чем недостатков. Россияне покупают недвижимость в Португалии для прямого доступа к европейскому гражданству по программе ВНЖ:

• Обычная сумма инвестиций 500 000 евро.
• Пониженная ставка – от 280 000 евро, если объект расположен в малонаселенном районе и требует восстановления.
• До конца 2021 года действует программа «Золотая виза» в Лиссабон и прибрежных районах, что дает право купить жилье, землю или коммерческий объект и получить ВНЖ по упрощенной схеме.

Готовые к продаже объекты Португалии, которые россияне могут купить при поддержке наших экспертов:

Налоговые аспекты и получение материальной выгоды на сниженных % на кредитах, выдаваемых зарубежными банками

*стоит отметить, что налоговые обязательства возлагаются на налогового резидента РФ (если проживает на территории РФ более 183 дней)

** объект налогообложения физ.лиц – доходы от источников в РФ и доходы от источников за рубежом.

Зачастую иностранные банки предлагают более выгодные % ставки и условия по кредитам по сравнению с банками РФ. Если вы берете кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка по кредиту составляет менее 9% годовых (текущая ставка рефинансирования ЦБ РФ), то у вас возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на % за пользование кредитными средствами. Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%.

Законы о владении недвижимости за рубежом

Все собственники квадратных метров за границей, которые проживают на территории России более 183 дней за год остаются налоговыми резидентами страны, то есть они обязаны выполнять все правила и местные законы.
Какие ограничения на приобретение недвижимого имущества за границей есть в России? Кто может иметь собственность за рубежом? Об этом подробнее ниже.

В законодательстве Российской Федерации нет ограничений на владение зарубежной недвижимостью для физических и юридических лиц. Затруднением для этого может стать для гражданина страны, например, психическое расстройство или другое ограничение дееспособности. Для юридического лица – необходимость согласовать свою покупку при определенных условиях с другими официальными учредителями бизнеса. Также ограничивающие условия могут быть прописаны в уставе корпорации, что приведет к признанию сделки купли-продажи недействительной. 
На текущий момент покупать недвижимость на территории России и за границей могут разные категории чиновников, а также их ближайшие родственники. Приобретение подлежит обязательному декларированию. 
Перед покупкой недвижимости за границей для русских рекомендуем уточнить, есть ли на такую сделку какие-либо ограничения со стороны выбранной ими страны. К примеру, в части держав есть запрет на покупку недвижимости или земли иностранцами. Однако большая часть таких запретов может быть решена через создание юридического лица российским подданным в соответствующем государстве. То есть покупка оформляется на юридическое лицо. 
Россиянам, желающим купить квадратные метры за рубежом, стоит проанализировать плюсы и минусы владения собственностью с точки зрения целей покупки – сдача в аренду, проживание, перепродажа, передача в наследство, дарение и прочее.
 

Покупка недвижимости за границей: важные факты, ключевые тезисы

Согласно законодательству России, приобретать и/или владеть жилой или коммерческой недвижимостью за рубежом могут все физические и юридические лица, которые являются резидентами РФ. Ограничением для физлица может стать его недееспособность (например, психическое заболевание), а для юрлица — потребность одобрения покупки акционерами, если подобная покупка является для него крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью. Нарушение ограничений является основанием для аннуляции сделки. Получать дополнительные разрешение на покупку в каких-либо российских правительственных органах не требуется

Но обращаем внимание, что ограничения могут быть предусмотрены законодательством страны, в которой приобретается имущество. Например, в Австрии граждане других стран, которые не имеют местного вида на жительство, не могут заключать сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимости

Госслужащие и члены правительства, а также их ближайшие родственники (супруг(а), дети) должны указывать наличие заграничной собственности в ежегодной декларации. За невыполнение этого требования предусмотрена административная ответственность. Физические лица, которые не являются чиновниками, не обязаны сообщать о факте покупки недвижимости в налоговую службу или другие государственные органы. В то же время, гражданин РФ, который является налоговым резидентом страны, обязан уведомить фискальную службу о том, что он покупает или создает за пределами России фирму (если доля участия превышает 10%), а также открывает (закрывает) банковский счет в другой юрисдикции. Этот банковский счет может использоваться для проведения платежей по сделке, оплаты коммунальных расходов при эксплуатации имущества. Перевод денег за границу для покупки недвижимости можно осуществить двумя способами: на свой счет в финансовом учреждении за рубежом или непосредственно на счет продавца. В первом случае покупатель должен уведомить об открытии счета и проводимой транзакции налоговую, а во втором обслуживающий банк может запросить у покупателя ряд документов, подтверждающих личность и легальность переводимых денег. Налоговые последствия, связанные со всеми операциями по недвижимости за рубежом (приобретение, пользование, продажа) возникают для россиян только в случае, если они являются налоговыми резидентами РФ за отчетный период (находятся на территории России минимум 183 дня в год). Физические лица уплачивают НДФЛ из источников за границей. Таким доходом считается прибыль от экономии на процентах по займу/кредиту, доход от сдачи жилья или офиса в аренду, выручка от продажи имущества. Арендная плата с недвижимости является доходом, который подлежит обязательному налогообложению по ставке 13% (возможно применение иной процентной ставки, если владелец имущества сдает его в аренду как ИП). При продаже объекта по истечению 5-летнего срока (в отдельных случаях – 3-летнего срока) и более после покупки, выручка от продажи, полученная собственником, может освобождаться от НДФЛ в России. Если недвижимость продана раньше 5-летнего срока (или 3-летнего), то необходимо уплатить налог в размере 13%. Физические лица не платят налог на имущество с зарубежной недвижимости. Если объект получен резидентом путем наследования, то налог не уплачивается.

Германия

Прогнозируемая Германия прогнозируемо стабильна. Но всё равно удивляет. Цены растут – и как! Спрос на жильё при низких процентных ставках всё выше. За год, по данным Prian.ru, интерес русскоязычной аудитории вырос почти на 17%. Несмотря на рост цен, сюда всё ещё можно прийти с небольшими бюджетами. Этим многие пользуются. Около 65% русскоговорящих покупателей интересуются недорогими – до €100 тыс. – объектами под аренду. О доходности в городах «большой семёрки» можно забыть, 2–3% – и то неплохо. (Зато ликвидность какова!) Больше всего – 5–7% – на аренде зарабатывают в городах-сателлитах (30 минут езды от мегаполисов). Главные инвестиционные направления – Тюрингия, Саксония, Северный Рейн – Вестфалия.

Кто обязан отчитываться за покупку иностранной недвижимости

Покупка иностранной недвижимости – популярный способ диверсификации инвестиций. Сделав правильный выбор, инвестор не только сохраняет капитал, а и увеличивает свое благосостояние. Определенная недвижимость в определенных регионах даже в период пандемии и закрытых границ пользовалась огромной популярностью и за 2020 год выросла в цене от 3-8% (например, новостройки в Берлине), что заметно выше дохода который предлагают банки за размещение средств на депозитах.

Однако многие жители России, Украины, Казахстана, Белоруссии желающие приобрести квартиру или дом за рубежом, колеблются перед покупкой. Конечно, приобретение недвижимости за границей, совсем не то, что покупка бытовой техники. К выбору объекта нужно подходить осознанно, тщательно изучив все плюсы и минусы приобретения. Однако помимо самой покупки следует еще изучить вопрос администрирования сделки и новых обязательств, возникающих у владельца. Причем не только перед иностранной юрисдикцией, а и перед родной страной.

Законодательство Украины, России, Белоруссии, Казахстана не запрещает своим гражданам приобретать недвижимость в других странах. Однако следует учесть о наличии ограничений для отдельных категорий граждан. Речь идет о чиновниках, госслужащих, людей, работающих в органах правопорядка, здравоохранения и всех других кто связан с государственной казной. Им также не запрещено делать покупки за границей, однако они и их родственники обязаны все свои активы, в том числе заграничные, указывать в декларациях. Данное требование касается чиновников как из России, так и Украины, Белоруссии, Казахстана. Для них, ответ на вопрос: нужно ли сообщать о приобретении недвижимости за рубежом звучит утвердительно.

Шаг № 1 – правильно выбрать время для продажи

Самым оптимальным временем для продажи объектов недвижимости считается время экспансии и перенасыщения. Это такой временной период, когда цены на жилье достигают своего пика и от продажи можно получить максимальный доход

Также немаловажное значение имеет сезон продаж – большая часть продавцов предпочитает выставлять квартиры на продажу в начале весны. Как правило, все лето они получают предложения, а уже к осени выходят на сделку купли-продажи

Наиболее неподходящее время для продажи – это зимний период, тогда многие предпочитают уезжать на отдых в теплые страны и заниматься поиском жилья просто нет времени, да и желания. Однако бывают свои исключения. Например, известен случай, когда продавец смог хорошо заработать на сделке, совершенной 31 декабря, так как у покупателя была некая традиция – встреча Нового года должна проходить в новом доме.

Что нужно декларировать при покупке недвижимости гражданам Украины

Украинское законодательство менее требовательное к своим резидентам, чем российское. Так, украинцам не нужно никого уведомлять об открытии счетов для покупки недвижимости в иностранных юрисдикциях. Однако требования касательно КИК и уплате налогов с доходов они обязаны выполнять.

И еще необходимо учитывать наличие ограничений на операции по переводу денег за границу. В рамках E-лимита физлица-резиденты Украины могут осуществлять переводы в пределах до 200 000 EUR, юрлица – 2 000 000 EUR в год (по состоянию на 2021 год). 

Наиболее простой вариант владения недвижимостью за границей

Покупка недвижимости физлицами-резидентами Украины для личных целей (отдых, проживание) не предусматривает никаких обязательств перед контролирующими органами. Они не должны отчитываться об открытии счетов и ничего не обязаны декларировать (за исключением чиновников). 

Владение зарубежной недвижимостью через юрлицо

Тема КИК для Украины относительно новая. Законодательные требования касательно владения иностранными компаниями частично вступили силу в 2021 году, частично вступят только с 2022 года. Однако уже сейчас следует изучить вопрос владения иностранной недвижимостью используя иностранную компанию через «призму» нововведений. Речь идет о следующих обязательствах:

• подача уведомления о регистрации/прекращения участия/изменения доли КИК – в течение 60 дней;
• информация о КИК и отчетность (первая подача в 2022 году) – ежегодно: физлица — до 30.04, юрлица – в течение 60 дней после окончания отчетного года. 

Иностранная недвижимость для получения дохода

Часто основной целью приобретения недвижимости за границей является сдача ее в аренду. Получение дохода накладывает конкретные фискальные обязательства (декларирование дохода и оплата налогов) на владельца имуществом:

• физлица – подача декларации до 30.04, оплата налогов – до 31.07; 
• юрлица – подача декларации в течение 60 дней после окончания отчетного года, оплата налога на прибыль – через 10 календарных дней после подачи декларации.

Ограничение на покупку и владения недвижимостью за рубежом

Законодательство РФ не содержит специальных ограничений прав Граждан на владение недвижимостью за рубежом. Общие ограничения с точки зрения законодательства РФ – дееспособность гражданина, а для юридических лиц – одобрение советом акционеров, наличие ограничений в Уставе компании и тд.

В некоторых странах запрещена покупка недвижимости иностранцами либо есть ограничения, где-то запрещена собственность на землю иностранцам. Однако, чаще всего такие ограничения можно обойти, открыв юридическое лицо подконтрольное гражданину РФ. О таких вещах вас проинформирует ваш риэлтор.

Что обязаны декларировать россияне при покупке недвижимости за рубежом

Итак, если было принято решение о покупке недвижимости в другой стране, тогда следует учесть наличие следующих важных моментов, которые сопровождают или могут сопровождать сделку:

• открытие счета в иностранном банке, платежной системе или другой финансовой организации;
• регистрация иностранной компании (в случае владения недвижимостью с использованием юрлица или организации без образования юрлица: фонды, трасты и т.д.);
• получение дохода (если недвижимость используется для бизнеса).

А теперь рассмотрим, что нужно декларировать гражданам РФ, владеющих иностранной недвижимостью, более подробно:

Использование недвижимости в личных целях

Самый простой вариант, если россиянин приобретает недвижимость:

• для себя;
• как физлицо;
• не планирует использовать ее для сдачи в аренду.

В таком случае, владелец недвижимость обязан только выполнять требования валютного законодательства:

• уведомить ФНС в течение 1 месяца об открытии (закрытии/изменении реквизитов) счета в иностранном банке;
• физлица — ежегодно до 01.06 подавать отчет о движении средств по иностранных счетах, компании и ИП — ежеквартально.

Если счет открыть в государстве-члене ЕАЭС или в стране, которая обменивается с РФ финансовой информацией в автоматическом режиме, плюс остаток/поступления по счету не превышают 600 000 рублей (~ 8 000$), тогда обязательства по отчете о движении средств снимаются.

Внимание! Валютный контроль РФ запрещает осуществлять транзакции на счета, открытые в финансовых учреждениях стран, с которыми нет автоматического обмена финансовой информацией. Подобные транзакции являются незаконными и штрафуются в размере 100% от суммы операции

Особое внимание в данном контексте заслуживают такие страны: Грузия, Албания, Украина, Сербия, Великобритания. Для покупки недвижимости в этих государствах россиян рекомендуется открыть иностранные счета в других юрисдикциях.

Владение недвижимостью через юрлицо

Использование юрлица или фонда для владения недвижимостью обязывает граждан РФ не только выполнять требования валютного законодательства, а и соблюдать требования налогового законодательства о КИК. Речь о необходимости декларировать:

• своего участия (изменении доли/прекращении участия) в КИК – в течение 90 дней;
• информации о КИК – ежегодно до 20 марта для юрлиц/30 апреля для физлиц.

Владение иностранной недвижимостью с целью сдачи в аренду

В соответствии с НК РФ прибыль, полученная из иностранных источников, подлежит декларированию с целью налогообложения. Таким образом, сдача недвижимости за рубежом в аренду обязывает владельцев выполнять следующие правила:

• физлица – не позднее 30 апреля подать декларацию, а заплатить налог на доход – не позднее 15 июля;
• юрлица – не позднее 28 марта подать отчетность и заплатить налог.

Финансирование недвижимости за рубежом – итог

Если Вы хотите купить землю за рубежом, финансировать в жилую или коммерческую недвижимость, а также стать владельцем всего и сразу, то имейте в виду, что издержки по транзакциям могут сильно повлиять на стоимость объекта. 

Гербовый сбор и плата за перевод значительно сократят Ваш финансовый запас, а если добавить налоги (на сделку, на недвижимость в момент покупки и ежегодно, на коммунальные платежи и т.д.), то сумма возрастет еще на 10% — 15%. Не забывайте о нотариальной подписи, услугах переводчика и комиссионных сборах агента по недвижимости.

Однако, всего этого можно избежать, если сразу обратиться к экспертам International Wealth, которые:

1

Подберут объект под ваш бюджет.

2

Оформят документы, переведут их и апостилируют.

3

Заключат сделку купли-продажи с Вами или без вас (по доверенности).

4

Подадут заявку на кредит в банки разных стран.

5

Получат налоговый номер.

6

Откроют расчетный счет и помогут с оплатой пошлин.

7

Предоставят услуги адвоката/налогового специалиста, переводчика.

8

Проконсультируют по всем вопросам финансирования недвижимости за рубежом в соответствии с резиденством собственника, его социальным статусом и бюджетом.

При покупке дома за рубежом важно обеспечить, чтобы сделка была защищенной и не стала проблемой для собственника в будущем. Это в первую очередь касается финансовых издержек и налоговых обязательств. 

Консультация квалифицированного специалиста поможет обеспечить защиту Ваших имущественных прав и ускорить процесс оформления всех документов. Наш адрес для связи: info@offshore-pro.info.