Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

Выгодны ли инвестиции?

Коммерческая недвижимость – это любая нежилая собственность, приносящая владельцу доход.

К коммерческой недвижимости можно отнести:

• Торговые площадки: магазины, торговые центры. Наиболее выгодной инвестицией считается стрит-ритейл (с англ. «уличная торговля»). Часто встречается как форма переоборудования квартиры на первом этаже в магазин; средняя доходность от инвестиций в этом случае составляет 10-12%, что соответствует хорошим показателям по оценке экспертов.
• Офисные помещения: бизнес-центры, отдельно стоящие офисы. На 2018 год доходность от этих инвестиций составляет порядка 9-11%, что несколько ниже показателей 2010-2013 годов. Это связано с насыщенностью рынка большим количеством предложений. Но так как в период 2014-2016 было сдано в эксплуатацию сравнительно немного бизнес-объектов, можно справедливо ожидать роста арендных ставок в ближайшие годы.
• Индустриальные объекты: складские помещения, промышленные объекты. Этот вид инвестирования не является популярным у российских инвесторов. Это обосновано повышенной конкурентностью в нише, а также отсутствием дефицита в свободных объектах. Спрос соответствует предложению, что затрудняет процесс поиска новых клиентов.

О том, какие еще виды и типы коммерческой недвижимости бывают, узнаете в специальном материале.

Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют следующие преимущества:

1. Срок окупаемости ниже, сравнительно с инвестициями в жилую недвижимость. На это влияет как величина арендной платы, так и удорожание собственности в виду повышения показателей проходимости, увеличения населения и развития инфраструктуры района.
2. У собственника есть возможность влиять на стоимость недвижимости, улучшая его техническое состояние и внешний вид, а также он имеет возможность изменить профиль собственности. На месте убыточного магазина всегда можно открыть перспективный массажный кабинет, и наоборот.
3. Коммерческие помещения отличаются средней ликвидностью, их можно продать без потери стоимости.
4. Обесценивание коммерческой недвижимости в периоды кризиса не настолько масштабное, как в других видах инвестирования.
5. Средняя окупаемость коммерческих объектов составляет 7-10 лет при доходности 10-12% от стоимости недвижимости.
6. Расчёт потребности вложения в коммерческую недвижимость напрямую зависит от экономической ситуации в стране. Чем лучше развит средний и крупный бизнес, тем больше спрос на коммерческую недвижимость, а значит, выше цена.

Мнение об инвестировании в недвижимость

Так как недвижимость самый надежный способ сохранения средств, то я считаю, что вложить часть капитала в недвижимость должен каждый инвестор. В первую очередь необходимо сосредоточится на инвестициях в аренду недвижимости.

Для инвестирования я рассматриваю приобретение в собственность квартиры для последующей сдачи в аренду

Очень важно приобрести квартиру в правильном месте – локации. При этом нужно учитывать, что из-за низкой ликвидности приобретать квартиру на все накопления и тем более брать кредит не следует

В определенный период времени стоимость квартиры может быть ниже сумы приобретения из-за экономической ситуации в стране. Но наличие пассивного дохода в виде арендной платы будет хорошим подспорьем вам и семье.

С увеличением общего личного капитала я буду рассматривать и другие способы инвестиций в недвижимость. Очень интересны вложения в ПИФы недвижимости. Они позволяют вложить деньги в разные сегменты недвижимости. При этом стоит вкладываться в фонды, которые формируют известные и крупные управляющие компании, которые входят в крупнейшие финансовые группы страны. Например, Сбербанк.

Заработок на недвижимости не простой и требует большой подготовительной работы. Накопление первичного капитала, учета макроэкономических факторов, знания особенностей вложения в тот или иной вид недвижимости.

Иностранные инвестиции – вкладываем за рубежом

Инвестиции в недвижимость в других странах всегда привлекали наших соотечественников. Германия, США, Испания – популярные направления, где российские инвесторы охотно приобретают недвижимость.

Для успеха в отрасли нужно хорошо разбираться в законодательстве этих стран, знать условия продажи, перепродажи, сдачи недвижимости в аренду и выплат коммунальных платежей.

Для выхода на международный рынок, нужно потратить больше времени на обучение, чем для работы на рынке в России. Необходимо четко понимать, для чего вы хотите совершать инвестиции за рубежом. Если вы хотите заработать 15% годовых, то лучше делать это в вашем городе, там, где вы живете.

Будущее инвестирование нужно разбить на этапы:

1. Накопление стартового капитала.
2. Поиск ликвидных объектов.
3. Знакомство со страной для понимания, нужна ли вам недвижимость в ней.

Нельзя просто взять и купить квартиру или дом наобум. Такие покупки часто заканчиваются разочарованием.

Стартовый капитал. Минимум для инвестирования – от 100 000 $.

Окупаемость. Срок окупаемости трудно прогнозировать. Она зависит от ликвидности объекта, его расположения, ситуации на рынке недвижимости в стране, где вы купили квартиру или дом, юридической чистоты.

Юридические тонкости. Обязательно привлекайте юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью.

Опытный юрист – гарантия безопасной сделки!

Доходность. Сумма зависит от критериев доходности в регионе страны, размере коммунальных платежей, налогов.

Плюсы и минусы. Плюсы – возможность приобрести недвижимость на перспективу (выезда из страны, для учебы или жизни детей). Минусы – необходимость тщательно изучить рынок недвижимости, законы, привлекать юриста-иностранца, иметь хороший стартовый капитал. Сделка без знания нюансов рынка приведет к большим затратам, отсутствию выгоды.

Где искать инвестиции

Инвестиции в недвижимости привлекательны во все времена, но не всегда есть возможность воплотить в жизнь все планы, поскольку банально не хватает средств на покупку объектов.

Как бороться с проблемой? Вариантов существует несколько:

1. Кредит. Первый способ, приходящий на ум – взять кредит в банке. Необходимо накопить первый взнос, который обычно не превышает 20% от стоимости. К примеру, квартира стоит 1 млн, следовательно, вам необходимо предоставить 200 000 рублей в качестве залоговой суммы;
2. Занять деньги у знакомых. Если в вашем кругу есть обеспеченные люди, готовые помочь вам в реализации проекта, то стоит воспользоваться данной возможностью;
3. Частные инвесторы. Всегда можно привлечь на свою сторону инвесторов, стоит лишь грамотно преподнести информацию и с лучшей стороны описать реализуемый вами проект;
4. Соинвестирование. Если вам лично не хватает средств, можно заручиться поддержкой партнёра, и вести бизнес вместе с целью дальнейшего получения прибыли.

Новостройки

В последнее время на рынке первичного жилья уровень конкуренции существенно снизился. Если вы задумываетесь о том, вкладывать ли деньги в недвижимость, следует знать, что спрос на первичную недвижимость практически сравнялся с вторичным жильем. Цены на новостройки стали вполне доступны для людей со средним доходом. К тому же многие застройщики предлагают рассрочку, а это очень выгодно и удобно для тех, кто покупает жилье в кредит. Но многие инвесторы, все же, сомневаются, нужно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость на этапе строительства, поскольку получается, что они инвестируют свой капитал в несуществующие объекты. Также не стоит забывать о том, что на рынке периодически появляются мошенники. Они предлагают нереально низкие цены, собирают деньги и исчезают в неизвестном направлении. Поэтому, если вы хотите, выгодно инвестировать в недвижимость, будьте очень внимательны и осторожны.

Закрытые ПИФы недвижимости

В России есть аналог REIT – ПИФы недвижимости. Их главная особенность – они все закрытые. Это означает, что войти в такой ПИФ можно только на этапе его формирования, а выйти – после его расформирования (паи открытого ПИФа можно купить / продать / обменять в любой момент времени).

ЗПИФов недвижимости среди закрытых фондов больше всего, на них приходится порядка 30% всего объема ЗПИФ в России. Стоимость чистых активов ЗПИФ, согласно оценке Эксперт РА, составляет порядка 2,6 трлн рублей. Сколько приходится на фонды недвижимости – считайте сами.

Большинство таких ЗПИФов создаются под конкретный проект – условно говоря, такой фонд некая складчина для инвесторов, финансирующих постройку или просто желающих заработать на каком-то проекте. Всего их в России 1287 по состоянию на 2019 год. Полный список можно посмотреть здесь (фильтры уже настроены).

Но паи некоторых ЗПИФов обращаются и на Московской бирже. На сегодняшний день на площадке представлены 107 ЗПИФ от 54 управляющих компаний.

Вход в ЗПИФы недвижимости обычно начинается от 300 тысяч рублей. Доходность – порядка 10-12% годовых. По комиссиям за вход и выход не скажу, так как данная информация обычно является закрытой и предоставляется только непосредственным пайщикам фонда. По некоторым данным, комиссия завышенная – может достигать 5%, а то и 10% от СЧА в год.

Как инвестировать при минимальных средствах

Напомним ещё раз, что вложения в недвижимое имущество требуют больших вложений, в отличие от любых других способов.

Если вы ограничены в финансовом плане, то можно использовать один из следующих методов:Привлечь денежные средства. Наиболее популярным методом по покупке объекта недвижимости является ипотека. Кредит под залог недвижимого имущества (иными словами кредит на объект недвижимости, под залог этого же жилья)

Чтобы банк предоставил ипотеку нужен лишь стабильный доход, отличная кредитная история и небольшой пакет документации. В среднем по ипотеке предоставляют от 11 до 17 процентов годовых, от 5 до 7%, если кредит в зарубежной валюте. Преимущество данного способа в том, что платежи по ипотеке можно выплачивать деньгами, полученными со сдачи в аренду.

Также можно вступить в клуб инвесторов. (Там могут помочь как советом, так и материально.)

Краудфандинг. Можно создать свой проект и привлекать денежные средства для инвестирования.

Рейтинг российских компаний по коллективному инвестированию

Предлагаю вам мой собственный рейтинг отечественных компаний, которые зарекомендовали себя лучшими в организации коллективного инвестирования. Из списка вы можете выбрать того, кто подойдет вам по направлению работы или специфике взаимодействия с инвестором. Любая инвестиционная компания, из приведенных ниже, имеет большой опыт и положительные отзывы своих клиентов.

ТОП лучших компаний:

#	Компания	Описание
1	E3 Investment	Возможно начать с инвестиций в 100 000 рублей. Работают с 2009 года.
2	Gordon Rock	Гостиничная, коммерческая, жилая недвижимость за рубежом.

Инвестиции в недвижимость всегда считались не только прибыльными, но и очень надежными. Даже эксперты утверждают, что риски при вложении средств в тот или иной объект недвижимости намного ниже, чем предполагают инвестиции в акции, ценные бумаги или криптовалюты – цена на недвижимость относительно стабильна и, за исключением редких случаев, растет только вверх. Если вас беспокоит вопрос, куда инвестировать деньги, то вы можете смело вложить их в покупку земли, жилой или коммерческой недвижимости.

Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

Каким должен быть хороший показатель ROI для инвестиций в недвижимость, финансируемых за счёт ипотеки

Как уже упоминалось, большинство инвесторов в этом секторе берут ипотечные кредиты для покупки своей инвестиционной недвижимости. Причина популярности этого варианта заключается не только в том, что он позволяет меньше инвестировать из собственного кармана, но и в том, что он позволяет увеличить рентабельность инвестиций.

Таким образом, если вы купите недвижимость из предыдущего примера с первоначальным взносом в размере 20%, при расчёте ROI вам нужно будет использовать формулу прибыли на вложенные деньги. Этот способ анализа рентабельности инвестиций даёт инвесторам более точный прогноз их прибыли, поскольку в нём учитываются финансовые затраты. Вот как рассчитать ROI для инвестиционной недвижимости, финансируемой с помощью ипотеки:

Формула прибыли на вложенные деньги.

Ваш годовой доход – это сумма, которую вы получаете после вычитания финансовых затрат (таких как платежи по ипотечным кредитам, проценты по ипотечным кредитам и т. д.) из показателя NOI. Например, вы заплатили авансовый платёж в 20% за имущество стоимостью в 400 000$ из предыдущего примера и инвестировали ещё 15 000$ в качестве платы за проведение сделки, ремонт и т. д. Получается, что ваши общие инвестиции составляют 95 000$.

Предполагая, что у вас получается тот же чистый операционный доход в 22 000$, теперь вам просто нужно вычесть из него ежегодные расходы, связанные с ипотекой. Для примера предположим, что все эти расходы суммируются в 10 000$. Это означает, что вы заработаете 12 000$ годового дохода. После расчёта по формуле прибыли на вложенные деньги мы видим, что теперь вы можете ожидать от этого объекта ROI в 12,6%.

Как видите, при переходе на другой метод финансирования рентабельность инвестиций в недвижимость сильно меняется. Но теперь возникает вопрос: каким будет хороший показатель ROI при использовании прибыли на вложенные деньги? Большинство экспертов по недвижимости сходятся во мнении, что все, что рентабельность выше 8%, является достаточно хорошей, но лучше стремиться к цифрам более 10% или 12%.

Инвесторы в сфере недвижимости могут найти лучшие объекты с высокой доходностью на вложенные деньги в выбранном ими городе, используя платформу Активо!

Зарегистрируйте бесплатный аккаунт, чтобы получить доступ к этому инвестиционному инструменту уже сегодня.

Что такое недвижимость и инвестиции?

Прежде чем начинать такое серьезное исследование, необходимо сначала четко понимать, о чем идет речь.

Недвижимость – это имущество, земельный участок и всё связанное с ним или водный объект прочно связанный с землей, который невозможно подвергнуть перемещению или это будет приносить большой ущерб. Она подтверждается законом в виде необходимых на определенный вид имущества документов. Недвижимость является самым выгодным активом для инвестирования.

Инвестиции – вид вложения денежных средств в создание или развитие собственного или стороннего производства с целью получения выгоды, пользы или прибыли в конечном результате.

Мы разобрали основные понятия, и перед вами явно возникает вопрос, стоит ли инвестировать свои сбережения в недвижимость? Ведь состояние в нашей стране очень неустойчиво, постоянно происходят изменения на рынке, уровень цен подвержен как резкому скачку, так и не менее резкому падению. Все вопросы и возникшие сомнения у вас вполне естественны.

Мы рассмотрим все возможные виды таких инвестиций. Обязательно укажем вам все возможные риски, с которыми есть вероятность столкнуться при определенном финансировании средств, все плюсы и минусы такого инвестирования и подведем итоги.

Что стоит прочесть перед покупкой недвижимости

Решив заняться инвестициями в недвижимость, нужно тщательно подготовиться. Для этого стоит почитать специализированную литературу профессиональных экономистов. Кроме того, есть книги, написанные людьми, которые сделали состояние именно в этом бизнесе. Они прошли все этапы и готовы поделиться опытом. Остается только читать. Первым делом стоит купить книгу Роберта Кийосаки «Инвестиции в недвижимость». Но не менее занимательная и полезная книга – «Инвестиции в недвижимость для чайников» от Эрика Тайсона. Из отечественной литературы стоит ознакомиться с книгой «Инвестирование в недвижимость. Как заработать без стартового капитала на чужих деньгах» Алексея Дурнева.

А на этом все. Развивайте денежное мышление вместе с Ильей Ситновым. Подписывайтесь на нашу рассылку здесь и в . Потому что так вы не будете пропускать полезные материалы.

Как начать свое дело и не прогореть — ТОП способов

Как заработать деньги: ТОП-15 способов от профессионалов

Зарабатывать с помощью хобби: 7 удачных идей

Как правильно зарабатывать: ТОП советов

Сайты для заработка в интернете: без вложений + с нуля + реальные способы

Что такое ментальная карта — как ее использовать и чем она поможет

Как заработать на ставках: на спорт + в букмекерской конторе + ТОП-способы

Заработать с телефона: на приложениях+способы

Покупка парковочных мест

Очень выгодное вложение для жителей мегаполисов. Парковочные места в новостройках разлетаются, как горячие пирожки. Поток желающих арендовать парковочное место в доме не иссякнет никогда. Все вложения окупятся уже через небольшой промежуток времени. Правда, некоторые застройщики продают парковочные места только собственникам квартир в доме. Но если вы купили квартиру в новостройке и у вас осталась еще энная сумма денег, приобретите на пару парковочных мест больше, чем вам необходимо. Это обеспечит вам постоянный пассивный доход. При этом дополнительные траты в этом виде деятельности не нужны.

С чего начать инвестирование в недвижимость – 4 конкретных шага

Инвестиционная деятельность приносит высокую прибыль, если инвестор тщательно продумывает каждый свой шаг. С чего начать инвестиции в недвижимость? Я советую начать с изучения принципов самого инвестирования, они пригодятся также если вы решите инвестировать в криптовалюту или в акции. Изучайте соответствующую литературу, вот список полезных книг:

• Роберт Кийосаки «Инвестиции в недвижимость»;
• Бенджамин Грэм «Разумный инвестор»;
• Джереми Миллер «Правила инвестирования Уоррена Баффета».

А дальше уже применение теории – 4 практических шага:

Шаг 1. Посчитайте финансы и выберете объект для инвестиций

Если вы располагаете менее 1 млн руб., вам доступны коллективные инвестиции в недвижимость (трасты), приобретение земли и субаренда. Сумму 2-5 млн руб. можно вложить в жилые помещения, в том числе на этапе строительства. Инвестиции в недвижимость Москвы, коммерческие объекты требуют начального капитала в размере не менее 10 млн руб.

Шаг 2. Изучите рынок

Не хватайтесь за первый попавшийся вариант. При выборе объекта для приобретения полезно сравнить цены, изучить тенденции развития рынка, проконсультироваться с опытными инвесторами.

Шаг 3. Оформите сделку

Главная цель риелтора – дороже продать объект, чтобы получить высокий %. Обращение к такому специалисту сведёт к нулю доходность инвестиций. Кроме того, обычно риелтор не отвечает за юридическую чистоту сделки.

Лучше заплатить фиксированную сумму юристу за консультации и оформление документации. Его услуги обходятся дешевле риелтора. При этом риски нарваться на мошенников и штрафные санкции государства за недоплату налогов сводятся к минимуму.

Шаг 4. Получите прибыль

Теперь остаётся перепродать объект недвижимости, когда он вырастет в цене, или сдать арендаторам. Не забудьте при этом заплатить налоги государству.

Прогнозы экспертов

Неопределенная экономическая ситуация вынуждает многих граждан нашей страны предпринимать какие-то действия, чтобы сохранить свои сбережения. Каждый человек решает эту проблему по-своему. Одни скупают все подряд в магазинах бытовой техники, другие меняют рубли на доллары или евро. Есть и такие граждане, которые интересуются, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость.

Если обратить внимание на советы экспертов куда выгодно вложить деньги в 2021 году чтобы не потерять, самый надежный вариант – это инвестиции в недвижимость. В последнее время из-за нестабильности на рынке, мнения специалистов стали разделяться

В связи с этим у многих граждан возникает вопрос, выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость?

В этом году выросли ставки на ипотечное кредитование, соответственно спрос на него стал падать, а это, соответственно, повлечет за собой и уменьшение спроса на недвижимость. В скором времени застройщикам понадобятся деньги для того, чтобы выплачивать кредиты, и они будут вынуждены продавать жилье по низкой стоимости. То есть, если подождать несколько месяцев, появиться множество предложений о продаже дешевой недвижимости. Но некоторые специалисты, которые имеют большой опыт в этой сфере, считают, что с покупкой жилья нужно поторопиться, поскольку строительство начинает стремительно дорожать, а это значит, что квадратные метры вскоре существенно поднимутся в цене. К тому же некоторые застройщики в связи с нестабильной экономической обстановкой вовсе приостановили продажи. Когда они возобновятся, цены на жилье уже не будут прежними. Если вы задумываетесь над тем, инвестировать ли в недвижимость в 2021 году, нужно поспешить.

Не отстает от новостроек и вторичный рынок. Некоторые собственники неоправданно поднимают цены на свое жилье, поэтому дома и квартиры по старым ценам продаются очень быстро. Если вы решили, хочу вложить деньги в недвижимость, действуйте прямо сейчас, поскольку ситуация на рынке может в любой момент кардинально измениться.

ROI для финансируемых транзакций

Расчет рентабельности инвестиций по финансируемым транзакциям более сложен.

Например, предположим, что вы купили ту же арендную недвижимость за 100 000 долларов, что и выше, но вместо того, чтобы платить наличными, вы взяли ипотеку.

• Первоначальный взнос, необходимый для ипотеки, составлял 20% от покупной цены или 20 000 долларов (цена продажи 100 000 долларов x 20%).
• Затраты на закрытие были выше, что типично для ипотеки, составив 2500 долларов авансом.
• Вы заплатили 9000 долларов за реконструкцию.
• Ваши общие личные расходы  составили 31 500 долларов (20 000 + 2 500 + 9 000 долларов).

Также существуют текущие расходы с ипотекой:

• Предположим, вы взяли кредит на 30 лет с фиксированной процентной ставкой 4%. По заемным 80 000 долларов ежемесячная выплата основного долга и процентов составит 381,93 доллара.
• Мы добавим те же 200 долларов в месяц на покрытие расходов на воду, налоги и страховку, в результате чего ваш общий ежемесячный платеж составит 581,93 доллара.
• Доход от аренды в размере 1000 долларов в месяц составляет 12000 долларов в год.
• Ежемесячный денежный поток составляет 418,07 долларов (1000 долларов за аренду – 581,93 доллара по ипотеке).

Год спустя:

• Вы заработали 12 000 долларов США в виде общего дохода от аренды за год из расчета 1 000 долларов США в месяц.
• Ваш годовой доход составил 5016,84 доллара (418,07 доллара за 12 месяцев).

Чтобы рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость:

• Разделите годовой доход на ваши первоначальные наличные расходы (первоначальный взнос в размере 20 000 долларов США, закрытие расходов в размере 2,500 долларов США и реконструкция на сумму 9 000 долларов США), чтобы определить рентабельность инвестиций.
• ROI = 5016,84 $ ÷ 31 500 $ = 0,159.
• Ваш ROI составляет 15,9%.

Схемы покупки недвижимости без капитала

Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.

Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов

Watch this video on YouTube

Покупка квартиры с небольшим капиталом	Покупка квартиры без денег
Вы находите инвестиционный объект
Делаете первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости и оформляете ипотеку на 15-20 лет	Берете на 5-6 лет потребительский кредит, сумма которого равна 10% от стоимости выбранной недвижимости
Оформляете ипотеку на 15-20 лет
Рассчитываете размер обязательного месячного платежа
Рассчитываете приемлемую сумму аренды. Эта сумма должна: погашать размер обязательного месячного платежа по ипотеке и генерировать дополнительную прибыль
Находите арендаторов и ждете, когда недвижимость полностью перейдет в вашу собственность

Искусственное завышение стоимости с последующим оформлением ипотечного займа

Watch this video on YouTube

• Вы находите объект и договариваетесь о стоимости.
• Просите собственника квартиры умышленно завысить цену на 10%.
• Оформляете расписку, в которой будет сказано, что владелец недвижимости уже получит от вас 10% ее стоимости.
• Отправляете документы в банк и без первоначального взноса получаете нужную денежную сумму.
• Делаете перепланировку и разбиваете квартиру на несколько комнат, каждая из которых будет сдаваться в аренду.

Займ у знакомых и выплата долга в рассрочку

Watch this video on YouTube

• Находите подходящую недвижимость.
• Занимаете деньги у знакомых и договариваетесь о погашении долга в рассрочку.
• Совершаете покупку.
• Сдаете квартиру в аренду.
• Постепенно погашаете долг.

Деление большой квартиры на студии с последующей розничной продажей каждого объекта

Watch this video on YouTube

• Вы находите собственника большой квартиры, который желает ее продать по рыночной цене.
• Находите несколько покупателей, которые хотят приобрести свое жилье, но из-за финансовых сложностей не могут купить полноценную квартиру.
• Делите большую квартиру на студии.
• Продаете каждую студию отдельно.
• В результате собственник недвижимости получает нужную денежную суммы, а вы забираете весь остаток.

Подключение к выгодной сделке инвестора

Watch this video on YouTube

• Вы находите подходящий объект.
• Снижаете его стоимость на 30%.
• Привлекаете инвестора и за его деньги осуществляете покупку.
• Передаете недвижимость в аренду и полученный пассивный поток делите пополам.

Каким должен быть хороший показатель ROI при инвестировании из собственных средств

Если вы один из удачливых инвесторов, у которых есть деньги, чтобы купить приносящую доход недвижимость полностью за свой счёт, то расчёты ROI для вас выполняются с использованием ставки капитализации. Ставка капитализации в недвижимости – это аналитический показатель рентабельности инвестиций, который рассчитывается как доходность инвестиций в сравнении с ценой инвестиционной недвижимости.

Инвесторы часто используют ставку капитализации при сравнении двух или более объектов недвижимости в одном районе, чтобы решить, какой из них лучше купить с целью получения дохода. Вот формула расчёта рентабельности для инвестиций в аренду недвижимости, которая была оплачена полностью за свой счёт:

Формула расчёта ставки капитализации. 

Чистый операционный доход – это годовой доход от аренды за вычетом операционных расходов (не считая ипотечных платежей и процентных ставок). Вот пример: предположим, вы планируете купить ту же самую инвестиционную недвижимость стоимостью 400 000$ и сдавать ее в аренду за 2500$ в месяц, то есть, вы получите годовой доход от аренды в размере 30 000$.

Предположим, что после оценки операционных затрат у вас получается 8000$. Таким образом, ваш показатель NOI будет равен 22 000$. Используя приведённую выше формулу вы получите ставку капитализации в размере 5,5%. Можно ли назвать это хорошей нормой прибыли для арендной недвижимости?

Когда речь идёт о хорошей рентабельности инвестиций в недвижимость при оплате своих средств, эксперты предполагают, что достаточно хорошей является ставка от 4% до 10%. Однако имейте в виду, что ставка капитализации при аренде недвижимости варьируется в зависимости от города.

Например, по данным Mashvisor, одноквартирный дом в Питтсбурге имеет ставку капитализации 3,36%, а такой же дом в Атланте – 2,03%. Конечно, чем выше ставка капитализации, тем выгоднее место для инвестиций в недвижимость, но и риск тоже будет выше.

Структурные продукты

Еще один альтернативный способ вложиться в недвижимость, не инвестируя напрямую в квадратные метры – приобрести структурный продукт. Это вид ценных бумаг, который позволяет инвестировать в определенный актив на оговоренное время, при этом возможный убыток ограничен коэффициентом участия. Цена структурного продукта привязана к стоимости базового актива. Инвестор получает доходность, если цена актива выросла – чем выше коэффициент участия, тем выше потенциальный заработок.

Коэффициент нужен для защиты от снижения цены базового актива. Например, если бы цена индекса упала на 10%, то убыток инвестора составил бы всего 5% от этого (т.е. всего 0,5%), а не все 10%. Можно сказать, это страховка от убытков.

На самом деле структурный продукт и коэффициент работают сложнее, и всё зависит от условий поставщика продукта – но я привел самый простой и понятный пример.

Вход в структурные продукты начинается от 100 тысяч рублей, а доходность может составлять 10-15% годовых в зависимости от коэффициента участия (он, кстати, может быть и больше 100 – например, 120%, тогда инвестор получит повышенную прибыль, но и вынужден будет принять на себя повышенные риски).

У структурных продуктов может быть разный уровень риска: от полной защиты капитала (практически нулевой риск, если только эмитент не обанкротится) до частичной защиты, где можно потерять часть капитала. При этом стратегия заработка может строиться не только на росте базового актива, но и на его падении, достижении определенного значения и т.д.

Главный недостаток структурного актива – из него практически невозможно выйти без потери дохода и штрафов, поэтому его ликвидность практически нулевая. И нужно быть готовым, что деньги буду заморожены на весь срок действия договора.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Это здания и помещения, в которых можно разместить склады, офисы, торговые залы, салоны красоты, и так далее. Вход на этот рынок значительно дороже, чем при покупке жилой квартиры. Но и получаемый доход может быть значительно выше. В стране активно растут и развиваются фирмы и производственные организации. И им всегда нужны будут помещения для комфортной работы. Купить офис или склад может не каждый предприниматель, зато аренда таких помещений под силу всем, кто имеет в них необходимость и при этом занимается бизнесом.

Плюсы в аренде коммерческой недвижимости:

• высокий спрос на офисные и складские помещения;
• боле высокий доход от аренды в сравнении с жилыми квартирами;
• арендатор самостоятельно оборудует помещение под свои нужды.

Минусы аренды коммерческой недвижимости:

• высокий налог на нежилые помещения;
• значительные первоначальные вложения;
• возможность длительного простоя недвижимости;
• необходимость нанять бухгалтера для того, чтобы заниматься финансовой стороной вопроса. Необходимо правильно рассчитать и оплатить налог на доход от аренды.