Как определить справедливую стоимость арендных платежей?

Иерархия справедливой стоимости

Ключевым моментом упомянутого стандарта МСФО (IFRS) 13 является иерархия источников оценки справедливой стоимости. Иерархия справедливой стоимости отдаёт наибольший приоритет котируемым финансовым инструментам торгуемым на активных рынках.

Выделяют следующие уровни иерархии справедливой стоимости активов:

Уровень 1 — ценовые котировки (некорректируемые) активных рынков для идентичных активов или обязательств, к которым у организации есть доступ на дату оценки;

Уровень 2 — исходные данные, которые являются прямо или косвенно наблюдаемыми в отношении актива или обязательства, исключая ценовые котировки, отнесенные к Уровню 1;

Уровень 3 — ненаблюдаемые исходные данные в отношении актива или обязательства.

Наивысший приоритет отдается исходным данным уровня 1, а самый низкий приоритет — исходным данным уровня 3. Организации должны максимизировать использование исходных данным уровня 1 и минимизировать использование исходных данных уровня 3.

Для чего нужен EV

Мультипликатор EV необходим для более объективной оценки стоимости компании. Как я уже писал выше, в капитализации велика спекулятивная составляющая.

Иногда бывает, что компания по основным мультипликаторам , , P/BV выглядит вроде бы недооцененной. Но стоит посмотреть на EV, как картина резко меняется. Если у компании много долгов и мало кэша, то по EV она будет дороже капитализации.

Сравним две компании. У обеих капитализация 50 млрд рублей, но у первой долгов на 10 млрд рублей, а у второй есть кэш в размере 10 млрд рублей. Поэтому у компании А EV будет 60 млрд, а у компании Б – всего 40.

Если у компаний одинаковая выручка, скажем, 10 млрд рублей в год, то по P/S обе стоят одинаково: 5. Но если вместо капитализации поставить EV, то компания А будет стоить 60 / 10 = 6, а компания Б: 40 / 10 = 4. Получается, что компания Б более недооценена, чем компания А (на самом деле вместо выручки или чистой прибыли при анализе EV обычно используют EBITDA или FCF, но это просто пример).

Таким образом, EV помогает при сравнительном анализе компаний. Он учитывает соотношение долговой нагрузки и запасов наличности эмитента и при прочих равных позволяет инвестору покупать компании с меньшими долгами.

Само по себе значение EV мало что говорит. Его нужно соотносить с денежными потоками компании или же с капитализацией.

Слишком большое расхождение в капитализации и EV компании – повод заглянуть под капот, чтобы понять, что происходит.

Что нужно знать о рисках?

Один из плюсов оценки справедливой стоимости с точки зрения объективности — учет такого фактора, как риски, присущие предпринимательской деятельности. Поскольку оценка справедливой стоимости является рыночной оценкой, она определяется с допущениями, которые участники рынка использовали бы при определении стоимости актива или обязательства, включая допущения о риске.

Особенно это касается доходного подхода, когда справедливая оценка рассчитывается по приведенной стоимости. Во многих случаях сумма и сроки получения потоков денежных средств являются неопределенными. Даже предусмотренные договором фиксированные суммы, такие как платежи по ссуде, являются неопределенными, если существует риск дефолта. Неудивительно, что участники рынка обычно требуют компенсацию (то есть премию за риск) за принятие неопределенности, присущей потокам денежных средств, связанных с активом или обязательством. Поэтому оценка справедливой стоимости должна включать премию за риск, в противном случае оценка не будет представлять справедливую стоимость <3>.

<3> Иногда определение премии за риск может вызвать затруднения, но степень трудности сама по себе не является причиной, достаточной для исключения премии за риск.

Отдельно стоит сказать о риске в отношении обязательств. Их справедливая стоимость отражает влияние риска невыполнения обязательств. Риск невыполнения обязательств включает среди прочего собственный кредитный риск предприятия (то есть лица, принявшего на себя обязательство). Также учитываются любые другие факторы, которые могли бы повлиять на вероятность того, будет обязательство выполнено или нет. Например, является данное обязательство обязанностью предоставить денежные средства (финансовое) или обязанностью поставить товары или услуги (нефинансовое обязательство). По финансовым обязательствам риски могут быть выше, чем по обязательствам поставки товаров (работ, услуг), которые есть у предприятия в наличии. Соответственно, это может повлиять на оценку справедливой стоимости обязательств компании.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость актива основана на показателях баланса компании. Когда компания первоначально приобретает актив, его балансовая стоимость равна его первоначальной стоимости. Однако со временем это меняется. Чтобы рассчитать балансовую стоимость или балансовую стоимость актива в любой момент времени, вы должны вычесть любые накопленные расходы на износ, амортизацию или обесценение из его первоначальной стоимости.

1:25

Пример балансовой стоимости

Допустим, компания ABC купила машину для 3D-печати, чтобы разработать прототипы своего продукта. Стоимость машины для 3D-печати составляет 50 000 долларов США, а расходы на амортизацию составляют 3 000 долларов США в год в течение срока ее полезного использования, составляющего 15 лет при прямолинейном методе расчета износа и амортизации.

Прямолинейный базис – это простой способ рассчитать потерю стоимости актива с течением времени. Этот расчет особенно полезен для физических активов, таких как часть оборудования, которые компания может продать полностью или частично в конце срока полезного использования. Следовательно, балансовая стоимость машины для 3D-печати через 15 лет составляет 5000 долларов, или 50 000 долларов (3000 долларов x 15).

Справедливая стоимость

В отличие от балансовой стоимости, справедливая стоимость активов и обязательств рассчитывается на основе текущих рыночных цен. Другими словами, справедливая стоимость актива – это сумма, уплачиваемая по сделке между участниками, если он продан на открытом рынке. Желающий покупатель и продавец согласовали эту стоимость. Однако из-за меняющейся природы открытых рынков справедливая стоимость актива может сильно колебаться с течением времени.

Пример справедливой стоимости

Допустим, инвестиционная компания имеет длинные позиции по акциям в своем портфеле. Имея длинные позиции, компания ожидает благоприятных рыночных условий, также известных как «бычий рынок». Компания держит эти акции в ожидании того, что они со временем вырастут в цене.

Первоначальная стоимость этих активов инвестиционной компанией составляла 6 миллионов долларов. Однако после двух отрицательных показателей валового внутреннего продукта (ВВП) рынок переживает значительный спад. Стоимость портфеля компании упала на 40% до 3,6 млн долларов. Следовательно, справедливая стоимость актива составляет 3,6 миллиона долларов, или 6 миллионов долларов (6 миллионов долларов x 0,40).

Краткий обзор

Определение справедливой стоимости актива может быть затруднено, если для него не существует конкурентного открытого рынка – например, необычного оборудования на заводе-изготовителе.

Ключевые выводы

• Балансовая стоимость и справедливая стоимость – это два разных показателя бухгалтерского учета, используемых для определения стоимости активов компании.
• Балансовая стоимость актива основана на цифрах из баланса компании.
• Справедливая стоимость актива – это сумма, уплачиваемая в сделке между участниками, если он продается на открытом рынке.

Справедливая или рыночная стоимость?

Понятия эти во многом схожи, иногда справедливая оценка совпадает с рыночной (например, для объектов недвижимости, земляных участков, оборудования). Рыночной стоимостью чаще всего считают самую ожидаемую цену, которую за него бы заплатили при наличии свободной конкуренции.

Однако между этими понятиями есть и существенные различия. Сравним справедливую и рыночную стоимости по разным показателям в таблице. При этом прочие условия по умолчанию будем считать равными:

• осведомленность продавца и покупателя актива;
• они совершают сделку по своей воле, без принуждения;
• на рынке их позиции примерно равны.

№
Основание
Справедливая стоимость
Рыночная стоимость
1
Законодательное регулирование
Международные стандарты (МСФО)
Государственные стандарты (РНБО)
2
Подходы к оценке
Зависят от принадлежности оцениваемого объекта к одной из определенных групп
Нужно применить три обязательных подхода (затратный, доходный и сравнительный) либо обосновать отказ от какого-либо из них.
3
Форма расчета за активы или обязательства
Неденежная
Денежная либо неденежная, если нельзя установить финансовое соответствие активов, переданных в уплату
4
Дополнительные факторы
Следует учитывать все факторы, выражающие преимущества или неудобства для сторон сделки
Все субъективные факторы игнорируются, берется во внимание только «голая» конъюнктура
5
Сопоставление понятий
Более широкое: рыночная стоимость может совпасть со справедливой
Более узкое: не любая справедливая оценка является рыночной

Методы оценки справедливой стоимости

Непосредственно для определения справедливой стоимости применяют следующие три метода оценки:

• рыночный подход — справедливая стоимость определяется на основании информации о справедливой стоимости тождественных ценных бумаг, имеющих рыночные котировки;
• доходный подход — смысл данного подхода заключается в отождествлении стоимости актива и суммы дохода, который он может принести, потенциальные будущие доходы от актива необходимо скорректировать на временную стоимость денег и связанные с активом риски;
• затратный поход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Наиболее трудоемкими методами оценки справедливой стоимости из представленных выше, являются доходный и затратный подход. К их использованию прибегают в случаях отсутствия приемлемой возможности произвести оценку на базе рыночного подхода.

Плюсы и минусы инвестиционных мультипликаторов

Плюсы данного метода:

При наличии необходимой информации по всему рынку, проанализировать и определить справедливую стоимость акций компании практически не составляет труда.

Минусы данного метода:

• Большая трудоемкость сбора среднерыночных и среднеотраслевых показателей;

• Данный метод имеет заметную границу применения, так в поле анализа не попадут компании, которые с точки зрения инвестиционных коэффициентов уже слишком дорогие, но при этом имеют огромные перспективы роста в дальнейшем.

• Бывают ситуации, когда весь рынок или какой-то сектор рынка переоценен или недооценен. Например, средний P/E по всем компаниям равен 2, тогда с помощью только данного метода весьма трудно будет найти лучшие идеи на фоне других.

Расчет FMV вашего автомобиля

1. На главной странице каждого сайта найдите вкладку или значок

в котором указывается «Цена моего автомобиля» или что-то подобное. После того, как вы нажмете на эту вкладку, вы получите краткую форму для заполнения. Затем веб-сайт будет использовать информацию, которую вы предлагаете, для оценки рыночной стоимости вашего автомобиля.

2. Введите точный год и модель для вашего автомобиля

После того как вы покинете главный сайт и отправитесь в категорию подержанных автомобилей, одним из первых предметов, которые вам нужно будет предоставить, станет дата создания для автомобиля и модели (или типа кузова) для автомобиля. Эта информация должна быть указана в руководстве пользователя или может появляться на внутренней стороне двери вашего водителя.

3. Введите пробег своего автомобиля

Посмотрите на одометр на своем автомобиле, и вы увидите серию цифр, показывающих пробег автомобиля. Возможно, вам придется включить свой автомобиль, чтобы увидеть этот дисплей на новых автомобилях. Затем введите этот номер, на который запросят на веб-сайте FMV. Проще говоря, автомобили с меньшим количеством миль почти всегда стоят дороже, чем у многих миль.

4. Подключите свой почтовый индекс или название города

Эта информация позволяет веб-сайту адаптировать FMV вашего автомобиля к вашей конкретной области

Это важно, потому что FMV транспортного средства может меняться в зависимости от спроса и предложения. Если спрос на ваш тип автомобиля высок в вашем районе, то ваш FMV будет отражать это

5. Перечислите все варианты и удобства вашего автомобиля

Прогулка вокруг вашего автомобиля от бампера до бампера и записать все, что делает его уникальным по сравнению с другими автомобилями. Многие из этих вариантов будут для удобства водителя или комфорта, например, для окон электропитания и замков. Вы также можете указать хромированные бамперы / зеркала, AC, тонирование окон, люк на крыше, кожаный салон, дополнительные звуковые системы и любые системы наведения.

6. Будьте честны в отношении состояния вашего автомобиля

Иногда это помогает оценить ваш автомобиль с точки зрения внешнего, внутреннего и механического состояния

Обратите внимание на любые недостатки в этих отдельных областях. Затем прочитайте уровни, предоставленные веб-сайтом, и выберите тот, который наиболее точно соответствует вашему автомобилю

7. Сохраните или распечатайте копии своего окончательного отчета

После ввода всей запрашиваемой информации щелкните вкладку внизу, чтобы получить отчет о ценах. Когда отчет подтягивается, прочитайте его. Затем сохраните PDF на свой компьютер и распечатайте несколько копий для справки.

Применение стандарта к нефинансовым активам

Справедливая стоимость нефинансового актива оценивается на основе его наиболее эффективного и наилучшего использования с точки зрения участника рынка.

Наиболее эффективное и наилучшее использование означает такое использование актива, которое:

физически возможно — оно учитывает физические характеристики, которые будут учитывать участники рынка (например, местоположение или размер имущества);

юридически допустимо — оно учитывает юридические ограничения на использование актива, который участники рынка принимают во внимание (например, правила зонирования); или

финансово осуществимо — оно учитывает, приводит ли использование актива к доходам или потокам денежных средств, которые позволяют получать адекватную инвестиционную прибыль с точки зрения участников рынка.

Условия определения справедливой стоимости

Справедливая стоимость в соответствии с МСФО предполагает соблюдение определенных условий, которые делают процесс совершения сделки максимально прозрачным. Таким образом, для определения справедливой стоимости предполагается, что:

• стороны совершают сделку, исходя из собственных экономических интересов;
• стороны не имеют друг перед другом обязательств, способных повлиять на справедливую стоимость активов или обязательств;
• владелец актива или обязательства предоставил полную информацию об объекте сделки;
• участники сделки при ее совершении получат экономические выгоды.

Расчет справедливой стоимости

Стандарт определения справедливой стоимости подразделяет информацию, на основании которой она производится, на три уровня.

1 уровень, рыночный. Самый надежный и очевидный. Нефинансовый актив оценивается по стоимости такого же на активном рынке в данный момент времени (момент оценки).

2 уровень, корректировочный. Когда актив или обязательство не постоянны, а относятся к определенном периоду, то их стоимость можно определить только в этот период, сравнив с котировками на данный момент. Поэтому справедливая стоимость уже будет не безоговорочной, а скорректированной на время, место, состояние актива и особенности рынка.

3 уровень, ненаблюдаемый. Иногда данные для определения стоимости актива или обязательства невозможно определить прямо (они ненаблюдаемы), в этом случае нужно анализировать весь максимум доступной об активе информации.

Справедливая оценка актива будет относиться к одному из этих уровней:

• первый уровень определяет несомненную оценку;
• второй и третий требуют дополнительных методов оценивания и обуславливания выбора;
• при третьем уровне нужно приводить сопутствующую оценке информацию: изменения в отчетном периоде, суммы затрат и прибылей по этому активу за оцениваемый период, описание процесса оценивания.

Как вести учет приобретенных прав требования, оцениваемых по справедливой стоимости?

Выбор подхода к оценке справедливой стоимости

1. Сравнение с аналогичными активами на рынке по определяющим показателям: в оцениваемый период, в том же объеме и пр.
2. Метод дисконтированных денежных потоков – выяснение способности к стабильной прибыли от актива в прогнозе на оцениваемый срок.
3. Затратный метод – основан на анализе последних балансовых значений.

Комбинированный инвестиционный анализ компании

Данная методология представляет из себя наиболее объективный и разносторонний подход к определению справедливой стоимости компании, так как он сочетает в себе оценку с помощью сравнительных коэффициентов, финансовую оценку компании и экспертный анализ внешней и внутренней среды компании.

Главным преимуществом данного метода является то, что он позволяет инвестору выходить на уровень активного инвестирования, так как с помощью данной методологии можно определить те фундаментальные границы инвестиционной оценки компании, по достижении которых у нас формируются точки входа и точки выхода. В данной методологии такие точки обозначают как «P/E покупки» и «P/E продажи».

На графике ниже представлена реализация активной стратегии на акциях Северстали с помощью оценки P/E покупки и P/E продажи.

Плюсы и минусы у данного подхода практически те же, что и у построения модели дисконтированных денежных потоков.

• Это максимально точная и разносторонняя модель оценки справедливой стоимости компании, которая позволяет учесть разные факторы, которые определяют справедливую стоимость копании.

• Как минус стоит отметить, что данный подход, требует более глубоких знаний и более сложных методик расчета показателей, с которыми мы знакомим инвесторов на наших курсах повышения квалификации.

Стоимость риска фондирования ПФИ (FVA)

При заключении первичной (необеспеченной) сделки с контрагентом банк хеджирует возникающий рыночный риск. Идеальным способом такого хеджирования является заключение зеркальной идеально обеспеченной сделки <7> с дилером ПФИ <8>. Далее под риском фондирования ПФИ понимается риск несения банком затрат, направленных на привлечение обеспечения по хеджирующей сделке, либо риск невозможности привлечения обеспечения банком.

<7> Сделка с симметричными денежными потоками относительно первичной сделки и соглашением об управлении обеспечением (Credit Support Annex), устанавливающим порядок уплаты плавающего гарантийного залога (VariationMargin) на покрытие кредитного риска, возникающего вследствие переоценки сделки.<8> Глобальный банк/брокер, являющийся активным участником рынка внебиржевых ПФИ, обладающий высоким кредитным качеством.

Поправка на риск фондирования (FVA) определяется как разница между справедливой стоимостью сделки без учета риска фондирования (VNo funding) и стоимостью, учитывающей указанный риск :

На рис. 3 приведена схема денежных потоков, вследствие которых возникает FVA.

Текущая рыночная стоимость

Согласно п. 5 ПБУ 5/01, материально-производственные запасы (МПЗ) принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости.

При этом, в соответствии с п.9 ПБУ 5/01, фактической себестоимость МПЗ, полученных организацией по договору дарения или безвозмездно, а также остающихся от выбытия основных средств и другого имущества, определяется исходя из их текущей рыночной стоимости на дату принятия к бухгалтерскому учету. Для целей ПБУ 5/01 под текущей рыночной стоимостью понимается сумма денежных средств, которая может быть получена в результате продажи указанных активов.

Аналогичные нормы содержатся в п. 10 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» и п. 13 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений». При этом действующие стандарты бухгалтерского учета не содержат методологии определения рыночной стоимости. Ясно только, что текущая рыночная стоимость должна быть обоснована и подтверждена.

Для более полного понимания термина можно воспользоваться нормами законодательства, касающимися оценочной деятельности.

Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Соответственно, до конца 2020 года учет МПЗ строится исходя из оценки «по сумме фактических затрат на приобретение» при купле-продаже запасов и «по текущей рыночной стоимости» при их безвозмездном получении.

На практике это означает либо получение отчета оценщика, либо поиск информации в интернете с обязательным сохранением скринов соответствующих объявлений о купле-продаже, на основании которых и была определена рыночная стоимость МПЗ.

Иерархия справедливой стоимости

Для того чтобы добиться наибольшей последовательности и сопоставимости оценок справедливой стоимости, МСФО (IFRS) 13 устанавливает иерархию такой стоимости (в зависимости от степени субъективности оценки активов и обязательств).

--------------------------------------------------------------------------¬¦   Уровни справедливой стоимости (по возрастанию субъективности данных)  ¦L------------------------------------T--------------------------------------------------------------------------+------------------------------------¬¦Стоимость определяется на основании котируемых цен на активных рынках для¦¦        идентичных активов или обязательств, к которым есть доступ       ¦L------------------------------------T--------------------------------------------------------------------------+------------------------------------¬¦ Стоимость определяется на основании некотируемых цен, которые прямо или ¦¦       косвенно являются наблюдаемыми для актива или обязательства       ¦L------------------------------------T--------------------------------------------------------------------------+------------------------------------¬¦ Стоимость оценивается исходя из ненаблюдаемых на открытых рынках данных ¦¦                       для активов или обязательств                      ¦L--------------------------------------------------------------------------

Примерами 1-го уровня являются наиболее распространенные товары (работы, услуги), а также финансовые активы и обязательства, предлагаемые на открытых площадках, 2-го — некотируемые финансовые и нефинансовые активы, которые наблюдаются на рынках. И, наконец, 3-й уровень включает большей частью некотируемые и ненаблюдаемые нефинансовые активы, к их оценке сложно применить рыночный подход, но можно использовать затратный и доходный методы оценки.

Отметим, иерархия справедливой стоимости отдает приоритет исходным данным для методов оценки, а не методам оценки, используемым для оценки справедливой стоимости. То есть оценка справедливой стоимости, полученная с использованием доходного подхода, может быть отнесена ко 2-му или 3-му уровню в зависимости от исходных данных, которые значимы для оценки в целом и для любого уровня в иерархии.