Комплекс градостроительной политики и строительства города москвы

Что нужно взять с собой?

Необходимо взять следующее:

1. ежедневник для записей;
2. ручку;
3. блокнот;
4. фонарик.

Именно этот набор поможет запомнить все плюсы и минусы осматриваемой квартиры.

Главное, не бойтесь переспрашивать у продавца малейшие детали. Отнеситесь к этому со всей серьезностью. Даже если вопрос кажется наиглупейшим – повторите его, ведь квартира – это дорогостоящая недвижимость, которой требуется дать подробную характеристику. О том, что следует уточнить и какие вопросы задавать продавцу мы писали здесь.

На заметку. Если у собственников есть риэлтор, предоставьте возможность ответить двум сторонам. Их ответы могут сильно отличаться от действительности.

Как формируется цена за квадратный метр?

В строительной компании BI Group выделяют несколько основных факторов:

1. Класс жилья, по которому определяется высота потолков, число квартир на площадке, качество стройматериалов.
2. Локация и инфраструктура – жильё в центре города, как правило, стоит дороже, и это связанно с ценами на землю.
3. Количество этажей и квартир на площадке – чем меньше, тем дороже.
4. Готовность жилья – чем ближе новостройка к сдаче, тем выше стоимость квадратного метра (первичка).

Квартира на начальной стадии строительства дома, говорят в BI Group, будет стоить меньше, чем после ввода в эксплуатацию.

Рассчитывать на снижение цены к моменту окончания строительства в BI Group не советуют, так как даже если застройщик не всё реализовал по договору долевого участия, то после сдачи в эксплуатацию появляется спрос на квартиры под ипотеку.

Специалист по недвижимости агентства «Домой» Нуржан Бектасов рассказывает, что порядка 70% затрат на возведение дома составляют покупка строительных материалов, оплата труда и прохождение экспертиз.

«В цену за квадратный метр, в первую очередь, входит фонд оплаты труда. И мы говорим именно об инженерах, которые разрабатывают и работают над проектами. У крупных строительных компаний есть плановый технический отдел. Их содержание стоит дорого. Также в стоимость входит покупка земельного участка, строительных материалов. К примеру, кирпичный дом будет несколько дороже», – сказал эксперт.

По его словам, в среднем доходность проекта составляет около 30%. Несколько лет назад этот показатель мог достигать и 50%.

В августе 2019 года онлайн-площадка по продаже недвижимости Homsters совместно со строительной компанией BEK опубликовала результаты совместного исследования. Выяснилось, что в структуре себестоимости квадратного метра больше половины занимают расходы на строительные материалы. Исследователи привели точные данные по разбивке затрат (от большего к меньшему):

• строительные материалы – 53%;
• фонд оплаты труда – 17%;
• покупка земельного участка – 9%;
• покупка/аренда техники – 6%;
• реклама – 5%;
• проведение коммуникаций – 4%;
• разработка проекта – 3,5%;
• благоустройство и озеленение – 2%;
• остальное – 0,5%.

За основу анализа взяты новостройки среднего ценового сегмента в крупнейших городах Казахстана, где квартиры сдаются в эксплуатацию в чистовой отделке.

Нюансы

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

1. Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

1. Отказаться от покупки.
2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
3. Дать согласие на повышение цены.

К сведению: повышением цены нередко занимаются недобросовестные риэлторы, в то время как хозяин жилплощади об этом даже не подозревает. Поэтому юристы рекомендуют обсуждать этот вопрос только с продавцом.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Каждое агентство недвижимости по-разному оценивает свои услуги, например, мелкие компании стараются подстраиваться под средний уровень цен, установленный на рынке и даже снижать стоимость, чтобы привлечь клиентов. У крупных организаций есть возможность диктовать свои условия, основываясь на опыте, репутации, известности.

Услуги риэлтора оплачивает наниматель. На формировании стоимости услуг могут повлиять различные факторы: правовая сложность сделки, длительность заключения договора, стоимость объекта недвижимости.

Можно выделить два основных способа определения цены:

• Стоимость услуг в твердой денежной сумме, примерно от 30000 до 100000 тысяч рублей, в зависимости от региона.
• Стоимость, определяемая в процентном соотношении от цены жилья, обычно составляет от 2% до 5%.

Пример

Квартира продается за 2300000 миллиона рублей, при установленном вознаграждении фирмы в 4%, стоимость услуг агентства недвижимости будет составлять 92000 тысячи рублей.

Порядок формирования цены агентствами недвижимости является произвольным, хотя обычно объем оказываемых услуг, перечень необходимых для сбора документов при покупке квартир является совершенно одинаковым.

Состояние новостройки

Узнайте, на какой стадии идет строительство дома. С какими темпами идет процесс возведения многоэтажки. Сколько построенных и сданных в эксплуатацию домов у этого застройщика. Дает ли банк ипотечный кредит на этот объект.

Теперь рассмотрим юридическую сторону. Еще перед заключением сделки, нужно обязательно потребовать, чтобы сам застройщик или его представитель предъявил следующие правоустанавливающие документы и всю сопутствующую документацию:

• свидетельство о праве собственности на земельный участок (либо аренда);
• решение соответствующего органа власти о выделении земельного участка;
• непросроченный договор аренды;
• разрешение на проведение строительства;
• проект, его экспертиза;
• лицензия;
• государственная регистрация права собственности;
• инвестиционный контракт;
• протокол по распределению квартир;
• технические условия на коммуникации.

Если застройщик увиливает от предоставления документации, следует насторожиться и задуматься. Порядочный застройщик с удовольствием предъявит все нужные документы.

Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

Порядок действий после того, как покупатель определился и готов осуществить сделку:

• Заключение предварительного соглашения, в котором будут указаны обязательства каждой стороны и срок осуществления сделки;
• Снятие копий со всех собранных документов;
• Составление договора купли-продажи;
• Согласование даты подписания, регистрации и расчета с покупателем, если не было заключено предварительное соглашение;
• Визит в регистрационную палату для заключения сделки. Должен присутствовать покупатель и продавец, поскольку договор нужно подписать и окончательно оформить в присутствии сотрудника регистрационного органа;
• Передача покупателем оговоренной суммы. Желательно через банк;
• Освобождение квартиры и её передача покупателю.

https://www.youtube.com/watch?v=IrgiMeJd-loVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: Как продать квартиру самостоятельно. (https://www.youtube.com/watch?v=IrgiMeJd-lo)

Шаг 5. Оформление сделки купли-продажи квартиры

Все документы подаются в нотариальную контору, где нотариус обязан проверить юридическую составляющую пакета, правильность заполнения всех бумаг, а также дееспособность и продавца, и покупателя. При возникших сомнениях он имеет право дополнительно запросить справку из соответствующего лечебного заведения – наркологического или психоневрологического диспансера.

Чтобы в дальнейшем не возникло повода для судебного разбирательства, договор должен быть внимательно изучен обеими сторонами. Особенно следующие пункты:

• паспортные данные или юридические реквизиты участников сделки;
• цена квартиры;
• техническое состояние квартиры в соответствии с кадастровым паспортом и адрес;
• когда и где произойдет передача денег;
• период времени, за который продавец должен освободить квартиру;
• акт приема-передачи объекта недвижимости.

Если никаких претензий не возникло, нотариус заверяет подписи сторон и передает договор на государственную регистрацию.

Плюсы и минусы работы с посредниками

Работа с риелторами имеет как преимущества, так и недостатки. К положительным моментам можно отнести:

• агент может иметь свою базу потенциальных покупателей, которые захотят купить вашу квартиру;
• он точно знает, как оформлять документы, какую пошлину платить и какие бумаги нужно собрать;
• он может быстро найти юриста для решения правовых проблем;
• риелтор может продать квартиру «под ключ», продавцу не придется принимать никакого участия в сделке, что экономит кучу времени.

Но есть и в работе с посредниками очевидные недостатки:

• не все агенты являются профессионалами. Найти специалиста, который сделает все правильно не так просто;
• риелтор работает не бесплатно. Стоимость его услуг будет зависеть от стоимости квартиры;
• риелтор может пытаться продать квартиру дешевле, чем этого хотите вы. Он будет пытаться убедить вас, что ее рыночная стоимость не соответствует вашим желаниям.

В любом случае, работать или не работать с посредниками, решаете вы. На сегодняшний день существует огромное количество способов самостоятельной реализации недвижимости, так что помощь посредников уже не является обязательной.

Прочтите: Оформление купли продажи квартиры через нотариуса

Как общаться с потенциальными покупателями

Недостаточно просто подать объявление. Необходимо убедить их в том, что квартира стоит денег, которые указаны в объявлении. Несомненно, небольшой торг всегда оправдан – продавец сразу вкладывает это в цену. Но и отдавать объект за бесценок не нужно.

Для этого нужно правильно обращаться с возможными покупателями. Стоит действовать следующим образом:

• разговаривать вежливо и спокойно. Даже если вторая сторона предпринимает попытки «сбить цену», не стоит реагировать остро;
• предоставлять все документы, необходимые для сделки. Это не значит, что нужно по первому требованию давать абсолютно все, что хочет покупатель. Нужно лишь представить то, что может потребоваться, например, выписку или согласие супруга;
• адекватно реагировать на очевидные недостатки. Например, если в квартире старые двери и покупатель об этом говорит, не нужно спорить с ним. Очевидно, что такими замечаниями он пытается уменьшить цену. Если вы не согласны с этим, то просто откажитесь от заключения договора;
• отвечать на все вопросы, касающиеся недвижимости и порядка заключения договора.

Если вы не хотите иметь ничего общего с посредниками, рекомендуется указать это в объявлении. Агенты будут звонить вам и предлагать свои услуги – спокойно и четко откажитесь, не объясняя причин.

Какие моменты важны при приобретении жилья на «вторичке»?

Если покупатель нашел квартиру, которая кажется ему перспективной, пришло время вплотную заняться ее проверкой.

ВНИМАНИЕ! При первом контакте с владельцем юристы советуют проявить твердую позицию и не верить хозяину на слово – просить документы, подтверждающие отсутствие долгов или юридическую чистоту жилой недвижимости.

Когда выгоднее покупать?

Рынок недвижимости очень чувствительно реагирует на ситуацию в стране, в отдельно взятом регионе или в экономике государства. Снижаются цены как на покупку квартиры на первичном рынке, так и на вторичном в периоды спада покупательской способности и снижения спроса. Основной причиной такого спада является финансовая нестабильность, в любом проявлении.

Покупка жилья – долгосрочная инвестиция в свое будущее, если человек потеряет уверенность в завтрашнем дне, он, скорее всего, отложит покупку. Периодические спады сменяются периодами экономического роста, во время которых цены на недвижимость растут.

Кроме этого, риелторы советуют приобретать жилье на вторичном рынке либо весной, либо осенью. В эти времена года рынок оживает за счет новых предложений, поступающих от владельцев. Летом затишье на рынке недвижимости вызвано тем, что граждане проводят много времени в отпусках и на курортах, а зимой – в разгар праздников россияне не склонны инициировать сложную процедуру продажи своих квадратных метров.

Как проверить на юридическую чистоту?

Дабы не столкнуться с неприятными сюрпризами в будущем, покупатель должен уделить внимание юридической чистоте квартиры. Под этим термином понимается безопасность сделки, уверенность в том, что после покупки квартиры новый владелец не столкнется с лицами, имеющими право на квартиру (что делать после покупки квартиры?)

Проверить юридическую чистоту претендент может самостоятельно, попросив хозяина недвижимости предоставить ему такие документы:

Информацию о лицах, зарегистрированных по интересующему адресу (понадобится выписка из домовой книги или справки из бухгалтерии ЖЭКа).
Перечень проводимых ранее сделок с недвижимостью.
Данные о вменяемости владельцев.
ВАЖНО! Многие забывают о третьем пункте и не просят у владельцев справки из психоневрологического диспансера. Лучше перестраховаться и обеспечить защиту на будущее от ситуаций, прописанных в статье 177 ГК РФ.

Указанная статья сообщает о праве признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной, если продавец в момент подписания документа не осознавал своих действий.

Документы на недвижимость.
Данные об отсутствии залога (договор залога при покупке квартиры) и обременения.. Посмотреть видео о том, как правильно проверить квартиру на юридическую чистоту:

Посмотреть видео о том, как правильно проверить квартиру на юридическую чистоту:

Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой и избежать обмана при покупке недвижимости 3 часть

Как убедиться в отсутствии долгов на жильё?

Узнать, не числится ли за собственником долгов, которые перейдут новому владельцу вместе с квартирой, покупатель имеет возможность без участия хозяина. Для этого советуем обратиться в центр координации по вопросам недвижимости. Например, в Москве данные о задолженности по любому объекту предоставляет Центр координации ГУ ИС. Информация размещена и на сервисах некоторых служб, предоставляющих коммунальные услуги.

Информация о коммунальных платежах предоставляется по лицевому счету квартиры на почтовых отделениях, через терминалы, предназначенные для оплаты ЖКХ, в банке и даже по телефону поставщика коммунальных услуг. Наконец, покупатель может потребовать соответствующую справку у хозяина. Отказ владельца от предоставления бумаги станет аргументом изучить ситуацию с коммунальными платежами еще внимательнее.

Документы, которые необходимо спрашивать

Продавец должен доказать свое право собственности. А покупатель имеет право увидеть документы, подтверждающие, что жилье находится во владении человека:

1. Правоустанавливающий документ (зависит от того, как именно хозяин получил жилье).
2. Выписка из ЕГРН об объект недвижимости.
3. Технический паспорт.
4. Согласие супруга/супруги на продажу квартиры.

• Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры
• Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры

О том, какие документы необходимы при покупке квартиры, читайте тут, а в этом материале рассказано о том, какие документы остаются на руках у покупателя и продавца после сделки.

Передавайте деньги продавцу через гаранта

Я крайне не советую передавать деньги за квартиру продавцу «на руки». Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки. В этом и поможет гарант-посредник.

Как безопасно передать деньги при покупке квартиры — по этой ссылке я подробно разобрала 3 способа. Первый способ — через банковскую ячейку, где гарантом выступает банк. Второй способ — через аккредитив, гарантом также выступает банк. Третий способ — через депозитный счет нотариуса. Продавцы охотно соглашаются на расчеты через гаранта, т.к. в этом случае защищены и их интересы.

Порядок покупки квартир на вторичном рынке

На вторичном рынке представлена недвижимость, принадлежащая гражданам. Это означает, что каждая квартира может иметь приличную историю предыдущих сделок, скрытые или зарегистрированные обременения, иные проблемы. Порядок совершения сделки включает следующие этапы:

1. определение, за счет каких средств будет приобретаться квартира (собственные сбережения, ипотека или потребительский кредит, маткапитал и т.д.);
2. определение основных критериев сделки – месторасположение объекта, характеристики квартиры и дома, оптимальная цена;
3. поиск вариантов – самостоятельно, через риэлтора, через интернет, СМИ и т.д.;
4. проверка юридической чистоты сделки, благонадежности продавца и его представителя, параметров квартиры;
5. согласование условий сделки с продавцом и его представителем;
6. подготовка письменного договора купли-продажи, согласование его с банком (при ипотечном кредитовании);
7. расчет с продавцом (если стороны не договорились о передаче денег после регистрации сделки);
8. подача документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ;
9. получение зарегистрированного договора и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности;
10. решение вопросов о передаче ключей, выписки предыдущих жильцов и освобождении квартиры.

Естественно, это только примерный алгоритм действий, который может включать множество дополнительных этапов и стадий. На каждом этапе могут встречаться подводные камни, выявить которые можно только при тщательной проверке документов.

Нужен ли юрист или риэлтор

Только в редких случаях сделки совершаются самостоятельно, т.е. без обращения к риэлтору, юристу или иному представителю. Насколько оправданы такие услуги? Привлекая юриста или риэлтора к проведению сделки, покупатель вправе рассчитывать:

1. на помощь при подборе оптимального варианта квартиры;
2. на проверку документов и личности продавца;
3. на помощь в согласовании условий сделки, составлении договора и иной документации;
4. на сопровождение при подписании документов, передаче денег, регистрации в Росреестре или МФЦ.

Учитывая, что для выбора вариантов сейчас можно использовать электронные базы данных в сети интернет, необходимость в услугах представителя существенно снижается. Однако к проверке юридической чистоты сделки действительно лучше привлечь опытного юриста, который разбирается в нюансах гражданского законодательства. Риэлтор поможет устранить риски при выборе безопасного варианта расчетов, возьмет на себя подготовку договора и иных документов.

Однако, даже поручив ведение сделки представителю, покупатель не может устраняться от личной проверки всех факторов. Оплата услуг риэлтора или юриста не дает гарантию, что все риски и проблемы автоматически устраняются. Если же покупка происходит через крупных операторов ипотечного кредитования (например, Сбербанк), необходимость в привлечении риэлтора или юриста не столь велика.

Есть три типа домов. Какие у них особенности?

Первичная недвижимость – недавно введённое в эксплуатацию жильё либо ещё не введённое. Вторичная – введённый в эксплуатацию дом, по квартирам которого уже имеются правоустанавливающие документы.

Существуют следующие типы жилых зданий:

• кирпичный;
• монолитно-каркасный;
• панельный.

Кирпичные дома считаются тёплыми, сухими, они обычно малоэтажные.

Монолитно-каркасная технология самая популярная. По ней можно возводить высокие дома, работы обходятся дешевле, чем в случае с кирпичными.

Особенности монолитно-каркасных домов:

• высокая сейсмостойкость;
• нет усадки, что ускоряет строительство и позволяет сразу делать ремонт;
• может понадобиться дополнительная тепло- и звукоизоляция;
• бывают проблемы с перепланировкой.

Особенности кирпичных домов:

• хорошая тепло- и звукоизоляция;
• низкая сейсмостойкость;
• фундамент даёт усадку.

Особенности панельных домов:

• высокая скорость строительства;
• низкая стоимость квадратного метра;
• сейсмостойкость выше, чем у кирпичных, но ниже, чем у монолитно-каркасных домов;
• плохая тепло- и звукоизоляция.

В АО «Казахский научно-исследовательский и проектный институт строительства и архитектуры» (КазНИИСА) рассказали, что сейчас нормы строительства в сейсмически опасных зонах гораздо жёстче, чем в советское время. По словам экспертов института, какой-то лучший или худший тип домов сложно выделить.

Он отметил недостаток монолитного дома: почти весь производственный цикл перенесён на строительную площадку, а капризы природы могут создать сложности при работе.

«При отрицательных температурах бетонные работы дорожают, то есть необходимо учитывать дополнительные затраты – прогрев, утепление, либо применяют «антиморозные» добавки. Делается это, чтобы монолитный бетон не терял своих первоначальных свойств», – добавил Кульбаев.

Подготовка квартиры к продаже

Возьмем идеальный вариант: квартира в отличном техническом состоянии (стены, потолки, двери, окна, исправно работающая сантехника, газовая или электрическая плита, нормальное водоснабжение и отопление). В этом случае продавцу придется озаботиться «мелочами»: желательно освободить квартиру от мебели и проверить, чтобы мощность электрических лампочек позволяла производить осмотр при ярком освещении, так помещение будет казаться более просторным.

Вариант второй: квартира требует ремонта. Здесь следует учесть два момента. С одной стороны, ремонт придаст квартире более хороший внешний вид, а это — дополнительное преимущество при продаже. С другой стороны, его влияние на цену продажи может быть незначительным: многие покупатели все равно переделывают квартиру «под себя». Опытные специалисты, работающие на рынке недвижимости, советуют перед продажей просто подготовить квартиру к ремонту: освободить от мебели, удалить старые обои, плинтуса, затереть в стенах трещины, то есть облегчить будущему владельцу приведение квартиры в соответствие с его желаниями и возможностями.

Важно иметь в виду и то, что покупатель, выбирая квартиру, ориентируется не столько на ремонт, сколько на метраж, удобства и транспортную инфраструктуру. Поэтому он скорее купит «убитую» квартиру в двух шагах от метро, чем с евроремонтом, но в получасе езды от него

Так что решение о том, продавать квартиру «как есть» или заниматься ремонтом, продавцу лучше всего принимать с калькулятором в руках.

Еще одна важная задача – подготовка документов, свидетельствующих о «юридической чистоте» квартиры. Для этого необходимо оформить и нотариально заверить документы о ее текущем юридическом состоянии (отсутствие коммунальных задолженностей, единоличное право собственности продавца на жилье, отсутствие лиц, прописанных на данной жилплощади и другие преимущества, если они есть). Также стоит заранее выписать людей из квартиры, если есть такая возможность. Квартира, в которой никто не прописан, снижает риски покупателя и повышает ее стоимость.

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Теперь вам надо определиться по какому виду договора будете совершать долгожданную сделку. Их несколько.

Перечислим основные виды договоров с компаниями:

• Договор долевого участия в строительстве (ФЗ 214);
• Договор уступки права требования (цессии);
• Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности);
• Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы.

Все они являются законными на определенном этапе. Рассмотрим их подробнее.

Первая, распространенная схема — приобретение недвижимости по договору долевого участия граждан.

Этот договор четко регулируется законом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому вероятность подвохов здесь маленькая. Он же имеет приоритет над другими видами. Заключение договоров по этой схеме обеспечивает покупателю определенные гарантии.

Договором цессии является любой договор, который в той или иной форме уступает другой стороне право на что-то. Инвестор покупает объект у застройщика, а потом перепродает ее другому покупателю, заключив договор по переуступке. Нужно быть внимательным и знать, что по этому виду договора возможные риски ложатся не только на продавца.

Чтобы обезопасить покупателя недвижимости следуйте по этой схеме:

• Нужно убедиться в реальности существования договоров.
• По факту совершения оплаты — наличие копии платежек.
• Нужно убедиться, что сделки не оспаривались.
• После определенных условий можно подписывать договор об инвестировании.
• Наличие разрешения на строительство.
• Правильно оформленный участок.
• Проект прошел все необходимые согласования.

Договор инвестирования регулируется Федеральным законом№ 39-ФЗ (от 25 февраля 1999 года). Он заключается между застройщиком и потенциальным инвестором. Инвестиции – это финансовые вливания, ценные бумаги и другие валютные ценности.

Вполне справедливо считаются «серыми» схемами такие правовые конструкции:

• Предварительный договор купли-продажи. Клиент вносит «обеспечительный платеж» в строительство наперед. Причем все объекты числятся за застройщиком, и никаких четких обязательств у него нет. Если договор не выполняется, есть большая вероятность, что покупатель у непорядочного застройщика может не забрать свои вложения;
• Предварительный договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора после завершения строительства застройщик должен перезаключить с ним договор долевого участия. Здесь тоже покупатель подвергается тем же рискам, описанным выше;
• Договор бронирования или соинвестирования. Покупатель вносит на первоначальном этапе строительства небольшой процент стоимости будущей квартиры, другими словами, бронирует себе объект. Если строительство остановится по каким-либо причинам — большая вероятность потерять внесенный аванс;
• Вексельная схема. С целью обойти законодательство была разработана вексельная схема. Она где-то созвучна с договором бронирования. Только покупатель здесь приобретает векселя строительной фирмы, та, в свою очередь, по завершении строительства, погашает вексель квадратными метрами. Точное место квартиры за вами закреплено не будет;
• «Депозитная» схема. Здесь правовые отношения возникают между застройщиком, банком и покупателем, у которого есть сбережения в этом банке. Иными словами, строительная фирма берет кредит в определенном финансовом учреждении;
• Договор займа. Покупатель одалживает свои деньги застройщику. Никаких прав требования на объект у покупателя не возникает.

Какой бы ни был договор его нужно тщательно вычитать. На приличной крупной фирме у застройщика есть свои профессиональные юристы, менеджеры и нотариусы. Лучше сейчас все выяснить и учесть, пока еще есть время. Для подстраховки можете прибегнуть к услугам своего юриста, ведь ставки – то высоки.

Обязательные пункты договора:

• четкая характеристика объекта (с указанием этажа, планировки, номера, площади);
• сроки выполнения работ и сдачи дома;
• цена договора;
• порядок и форма оплаты;
• срок гарантий на объект;
• описание непредвиденных обстоятельств;
• список документации, необходимой для проведения строительства;
• срок действия этого договора;
• реквизиты сторон.

Если хоть один из этих пунктов не заметите в списке, договор заключать не стоит.

Сам механизм приобретения квартир в новостройках еще не на сто процентов отлажен. Много трудностей нужно преодолеть, чтобы стать полноправным хозяином собственного жилья.

Передача денег: ответственный момент

Важно продумать все нюансы передачи денег — основная сумма может быть переведена на счет, переданы наличными или положены в банковскую ячейку. Впрочем, на этом этапе для многих все оказывается намного проще, чем на старте финансовых отношений

Если квартира покупателю нравится, и он заявляет о намерении ее приобрести, продавец, скорее всего, потребует небольшую сумму наперед, и это вовсе не прихоть. Он приостановит поиск новых претендентов на жилплощадь лишь при гарантии, что сделка не сорвется.

Стоит заключить договор аванса и, по факту передачи денег, непременно получить расписку, поскольку сам договорной документ не служит подтверждением оплаты, но именно в нем должна содержаться полная информация о том, какие именно штрафные санкции предполагаются в случае, если одна из сторон откажется от завершения сделки.

Кроме денежного вопроса, необходимо определиться с другими нюансами:

• сроками снятия с регистрации прежних жильцов;
• периодом, в течение которого жилплощадь будет освобождена физически;
• сроками сбора недостающих документов.

Все детали прописываются в договоре, чтобы ситуация была контролируемой

Важно, чтобы в документах фигурировала реальная стоимость квартиры. Лишь в этом случае, если возникнут проблемы с переходом права собственности или станут реальностью судебные разбирательства, есть шанс вернуть полную сумму денег.

Эксперты о плюсах и минусах первичного и вторичного жилья

У вторичного жилья преимуществ гораздо больше, чем у первичного, считает менеджер отдела продаж риелторской компании «Этажи» Руслан Чукенов. К ним можно отнести готовый ремонт и сданный в эксплуатацию район.

Новые квартиры могут не подойти под ипотеку, продолжил он, однако их большой плюс в том, что в стоимости они теряют медленнее, чем вторичное жильё.

В случае с новым жильём покупатели опасаются переноса сроков по завершению строительства. Во многих городах республики есть замороженные объекты, по которым нет конкретных решений. С другой стороны, считает Руслан Чукенов, сейчас к застройщикам доверия больше, чем, к примеру, в 2008-2010 годах.

Станислав Александров, специалист по недвижимости агентства «Домой», говорит, что в большинстве случаев дешевле купить первичное жильё. Покупатели в первую очередь оценивают свои финансовые возможности. Цена зависит от локации, класса застройки и самого застройщика.

«Что касается ипотеки, то тут всё зависит от программы. Вторичное жильё в ипотеку купить гораздо проще. Если покупаете первичку, то, возможно, потребуется дополнительный залог, то есть какая-то другая недвижимость может быть в залоге до того, как ваш дом сдадут в эксплуатацию», – сказал Станислав Александров.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
3. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
5. Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
6. Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
7. Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
8. Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
9. Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше

Как себя обезопасить?

Можно минимизировать риски, снизить вероятность возникновения проблем при приобретении недвижимого имущества.

Покупателю нужно знать, как максимально себя обезопасить для этого рекомендуется:

• проверять личность, репутацию продавца, подлинность его документов на квартиру;
• сотрудничать с проверенными застройщиками;
• обращаться за помощью к юристам, нотариусам при заключении сделки;
• не соблазняться слишком низкой стоимостью жилья.

Перед тем, как заниматься поиском и покупкой квартиры, рекомендуется изучить жилищное законодательство. Тогда гражданин будет действовать грамотно, знать свои права.

Помощь агентства недвижимости

Человек, продающий недвижимость, понимает, что за услуги, включая большинство консультаций, придется выложить определенную сумму. Тем не менее, попытавшись самостоятельно преодолеть путь от решения о продаже до его реализации, продавец чаще всего все равно будет вынужден обращаться за помощью. Кто-то долго не может найти покупателя, кто-то сталкивается с трудностями в оформлении или получении необходимых документов и т.д. Чаще же всего продавцу необходимо одновременно подобрать и купить альтернативу — а это уже значительно большие трудозатраты.

Комплексное сопровождение всего процесса продажи может взять на себя агентство недвижимости. Стоимость его услуг обойдется продавцу в 3-5% от цены квартиры. Цифра, казалось бы, небольшая, но, выраженная в рублях, она впечатляет. С другой стороны, во сколько можно оценить хлопоты, беспокойство и время продавца?

Под влиянием различных факторов реальная цена квартиры может быть процентов на 10 ниже среднерыночной, но, как правило, представители агентства заранее об этом не предупреждают. Основной задачей агентства на первом этапе будет заключение договора, поэтому рассчитывать на получение достаточно полной информации об особенностях продажи сразу не стоит.

Многие, не желая оплачивать услуги риэлтора и не понимая их необходимость, принимают «промежуточное» решение, обращаясь к риэлтору лишь за определенной услугой и оплачивая ее по прейскуранту.