Кредиты под залог квартиры в москве

Суть сделки по предоставлению займа с залогом

Основными актами, регулирующими процедуру выдачи банками займов, является Федеральный закон № 353-ФЗ «О потребительском займе» и статьи Гражданского кодекса РФ.

При оформлении займа под залог доли в квартире без согласия собственников других долей заемщик предоставляет банку свою долю как обеспечение сделки. Таким образом, банк страхует собственный риск невозврата заемщиком кредита.

В кредитном договоре подробно прописываются все условия и сам предмет залога. Заемщик берет на себя обязательства по возврату указанной суммы в конкретный срок (разово или частями), обозначенной в кредитном соглашении с банком. Стороны могут договориться об изменении условия договора, а также о заключении дополнительного соглашения, корректирующего эти условия.

Условия получения кредита под ипотечную квартиру в Сбербанке

У Сбербанка есть программа, позволяющая получить наличные под залог недвижимости, но для этого не подойдёт ипотечная квартира. Но вы можете сделать рефинансирование с увеличением суммы долга. Например, у вас ипотечный кредит в Газпроме с долгом в 1 млн. рублей, взятый 5-10 лет назад. Сейчас Сбербанк предложит ставку ниже, а бонусом можно взять ещё наличные или оплатить кредит, машину, услугу. Условия вполне адекватные:

1. Остаток вашего долга в банке должен быть не меньше 300 000 рублей, но не больше 7 млн. для Москвы и области, а также не более 5 млн. для регионов.
2. При рефинансировании вы дополнительно можете взять до 1,5 млн. на то, чтобы погасить ещё какой-либо кредит, а также до 1 млн. на любые цели.
3. Общая сумма нового кредита не может быть больше 80% оценочной стоимости. Например, дом стоит 1 млн., вам осталось заплатить банку 300 тыс. Значит, вы можете при рефинансировании в Сбербанке взять ещё 500 тыс.
4. Ставка от 7,9%, срок нового кредита от года до 30 лет. Ваш возраст должен быть от 21 года до 75 лет.

Отделения и филиалы банков, предоставляющих услугу в Красногорске

• • Красногорский
  • Красногорск, улица Ленина, 25А
  • 8 800 100-24-24
  • Время работы:
  • понедельник-пятница: 10:00-20:00 суббота: 10:00-17:00
• • Доп.офис №9040/00923
  • Красногорск, улица имени Зверева, 6А
  • 8 800 555-55-50
  • Время работы:
  • Пн.:с 10:00 до 19:00Вт.:с 10:00 до 19:00Ср.:с 10:00 до 19:00Чт.:с 10:00 до 19:00Пт.:с 10:00 до 19:00Сб.:с 10:00 до 16:00
• • ДО «Красногорский»
  • Московская область, Красногорск, микрорайон Райцентр, Комсомольская улица, 45
  • Время работы:
  • Пн—Пт: 10.00-18.00, Сб—Вс: выходной
• • Кредитно-кассовый офис «Красногорский»
  • Красногорск, улица Ленина, 38Б
  • Время работы:
  • Пн.-Пт.: 10:00—21:00Сб.: 10:00—19:00
• • Красногорский
  • Московская область, Красногорск, улица Ленина, 2
  • 8 800 100-07-01
  • Время работы:
  • с Пн по Пт 09:30-18:30 предпразд 09:30-17:30Сб и Вс выходной 4-7 ноября нерабочие дни

Схемы приобретения залоговой квартиры

Необходимо сразу отметить, что далеко не все банки идут на то, чтобы просто переоформить долг с одного лица на другое, без гарантий быстрого и полного возврата всей суммы. В данный момент существуют три основные схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, это:

1. Продажа с погашением кредита покупателем

Полное погашение кредита, после чего залоговое обременение снимается, право собственности полностью переходит к заемщику, а затем происходит процедура перерегистрации квартиры на покупателя;

2. Договор купли-продажи с участием банка

Внесение покупателем денежного залога на депозитные ячейки (аккредитивный счет). При этом в одной ячейке размещаются средства, предназначенные для банка – остаток долга по кредиту, а в другой ячейке находятся деньги для продавца – остаток суммы, оговоренной в качестве продажной цены квартиры. Одновременно в УФРС отправляется на регистрацию договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. После регистрации документов банк получает доступ к сумме, которая покроет долг, продавец забирает причитающуюся ему сумму, квартира по договору уже принадлежит покупателю;

3. Продажа через смену залогодателя

Смена залогодателя также предполагает внесение покупателем денежных средств на депозитные ячейки. После того, как часть средств, предназначенная для оплаты банковского долга, находится в одной ячейке, а вторая часть, причитающаяся продавцу, размещена в другой, банк дает согласие на переоформление права собственности.

По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя

Ипотека под залог

С помощью такого правила банк получает гарантию, что при неисполнении человеком возложенных на него обязательств не будут понесены убытки. Оформить рассматриваемый кредит можно практически в любой кредитной организации. Рекомендуется выбирать те банки, что существуют на рынке на протяжении длительного времени. Банки устанавливают разные требования к приобретаемому имуществу и заемщикам.

Без первоначального взноса

В случае, когда кредитный договор не предусматривает первоначального взноса – это дополнительный риск для банковской организации. Отсутствие денег на первый взнос может говорить о том, что заемщик не умеет правильно распределять свои денежные средства. Также причиной может быть низкий уровень дохода.

Банк в этой ситуации часто принимает решение выдать кредит, в котором залогом выступает уже имеющаяся недвижимость. Целью является минимизация рисков, которые могут образоваться при невыплате заемщиков кредита. При наличии дополнительного залога банк уверен, что сумма выданного кредита превышена более чем на 200 процентов. Риски выдать кредит сводятся к минимуму.

С первоначальным взносом

Большое количество банков устанавливает требование относительно внесения первого взноса при оформлении ипотеки. Размер его равен 1/5 части от стоимости жилья

Обратить внимание стоит на то, что из данного правила есть исключения. В том числе лица, работающие в бюджетных организациях, могут рассчитывать на получение кредита без взноса

Часто для покрытия возможных убытков банки устанавливают повышенный размер процентной ставки. Понимать следует, что при меньшей ликвидности залога ставка больше. Минимальная ликвидность присуща пустому земельному наделу. Исключением будет тот, что расположен в престижном регионе.

Без справок о доходах

• тех, кто хочет срочно взять ипотеку, при этом не имеет свободного времени для сбора бумаг;
• имеющим высокий доход, который сложно подтвердить с помощью документации.

Установлены требования для таких категорий людей. В том числе требуется быть гражданином страны. Оценке подлежит личность человека

Обращают внимание на возрастную категорию, наличие кредитной истории. Требования строже, нежели к заемщикам по иным разновидностям кредитов

К примеру, Сбербанк понижает возрастной предел для заемщиков на десять лет.

В первую очередь требуется представить документ, посредством которого удостоверяется личность человека. Второй документ будет различным в разных банках. С помощью такого акта дополнительно осуществляется подтверждение личности. К примеру, это удостоверение водителя, военный билет и прочее. Также это может быть акт, указывающий на наличие средств для покрытия кредита. Это можно подтвердить с помощью сертификатов и т.д.

После проверки документации банк дает время заемщику на предоставление данных относительно наличия денег на первый взнос. Если заявка одобрена – в установленный срок предоставляется пакет бумаг:

• кадастровая документация на жилье;
• свидетельство, отражающее наличие права собственности на квартиру;
• выписка, сделанная из реестра;
• предварительное соглашение на покупку жилья.

Обратить внимание нужно на то, что выписка действительна на протяжении месяца с момента ее выдачи

С плохой кредитной историей

Нельзя утверждать, что человеку с плохой кредитной историей не одобрят ипотеку

Обращают внимание на то, чья вина присутствует в том, что допущена просрочка. Кроме того, при допущении небольшой просрочки не во всех ситуациях банки отказывают в выдаче кредита

Выделить можно несколько разновидностей нарушений. В первую очередь это грубое нарушение. Это говорит о том, что человек перестал вносить платежи по кредиту и накопилась большая сумма задолженности.

Прежде чем подать заявку на ипотеку при наличии плохой кредитной истории – можно попробовать немного исправить ситуацию. Если вины человека в допущенной просрочке нет – он может обратиться в банк и попросить устранить с общей базы негативные сведения о нем. Если вина плательщика есть – рекомендуется взять несколько маленьких кредитов и оплачивать их в срок. Лучше всего закрывать их ранее установленного срока. Просто прийти в банк и доказывать сотрудникам свою благонадежность – нет смысла. Банки верят только фактам, отраженным в документах.

Для получения положительного решения по заявке можно обеспечить залог по кредиту или воспользоваться помощью поручителей.

Требования к залогу

Обычно российские банки требуют от залога следующее:

1. Чтобы квартиру можно было использовать в качестве залога, она должна находиться в черте региона, где выдаётся кредит. Иногда можно использовать только объекты недвижимости, находящиеся в черте города, условия нужно уточнять в банке,
2. Передаваемая в залог квартира должна быть подключена к коммунальной инфраструктуре города. Обязательно наличие отопления, водопровода и электричества,
3. Ни один банк не примет в залог строение, имеющее деревянный фундамент. Не допускаются деревянные перекрытия. Преимуществом обладают строения с каменным, железобетонным и кирпичным фундаментом. Планировка квартиры должна соответствовать плану из БТИ. При перепланировке нужно обязательно отразить это в технической документации,
4. Одним из условий является пригодность квартиры или дома для проживания. Если муниципальные власти признали данный объект аварийным или ветхим, в залог его отдать не получится. Невозможно отдать под залог комнату в коммунальной квартире, строение должно обязательно иметь отдельные кухню и санузел,
5. То же самое касается домов, которые будут восстанавливать или сносить. В Москве не получится сдать в залог квартиру, которая находится в доме, внесённом в программу реновации,
6. Не примут в залог квартиру, на которую суд наложил обременение. Если она является предметом судебного спора, взять под неё ипотеку тоже не получится. Банк не возьмёт в залог квартиру, где ранее были зарегистрированы военнослужащие или заключённые,
7. Банки никогда не одобрят заявку по такой ипотеке, если часть залога находится в собственности у несовершеннолетнего. Теоретически это можно оформить, но на деле заявителя ждёт отказ,
8. Нельзя, чтобы на предлагаемую в залог квартиру было наложено обременение. Не допускается, чтобы квартира была подарена или сдана в аренду. Арестованная недвижимость не может выступать в качестве залога.

Сравнительная таблица кредитов под залог недвижимости

Для удобства свела актуальные предложения для физических лиц на май 2020 года в единую таблицу:

Чем фактически владеет собственник доли

Фото Pexels

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости. Чем вы владеете по факту и по закону?

Владение долей квартиры — не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей. Если, конечно, они не выделены в натуральном виде, что бывает гораздо реже и трудновыполнимо в условиях, например, городской квартиры. Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению. Например, если речь о жилом доме, то выделить долю в натуральном виде в нем возможно только если у каждого сособственника будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований. Как мы видим, намного сложнее выполнить условия раздела в многокомнатной квартире, и практически невозможно — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.

Причины продажи залоговой квартиры

Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся достаточно настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.

Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:

— Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;

— Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону — необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;

— В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.

Нужна ли страховка для нецелевого кредита под залог недвижимости

В ипотечном кредитовании имущество всегда страхуется, поэтому клиент тратит дополнительные деньги и на это. Если в нецелевом кредитовании жилье выступает залогом, то многие банки также предлагают следующую страховку:

• Жизни, трудоспособности владельца недвижимости.
• Страхование титула владельца и залога — от разрушения.

Нецелевой кредит под залог недвижимости со страховкой

Если отказаться от такого продукта, то банк может не выдать нецелевой кредита. Но некоторые кредиторы просто повышают размер процентной ставки. Обязательно следует поинтересоваться о стоимости такой страховки, так как она будет распределена на все ежемесячные платежи.

Как оформить такую ипотеку?

Выбор банка

Возможность выбора банка ограничена у клиентов, которые не обладают большими доходами.

Им придётся долго подавать заявки в различные банки. Даже с наличием залога высок шанс получить отказ при недостаточной платёжеспособности.

Главные параметры при выборе банка:

• нужен ли первоначальный взнос,
• минимально и максимально допустимый возраст заёмщика,
• проценты по кредиту,
• можно ли погасить кредит досрочно бесплатно,
• комиссии за оплату ипотеки,
• наличие бонусов и скидок за своевременную оплату.

Если есть возможность выбирать между разными банками, лучше опираться на отзывы в интернете. Необходимо отсеивать отзывы прошлых лет, стараться читать только свежие комментарии о продуктах банка.

Чтобы составить о компании более целостное впечатление, можно ознакомиться с отзывами на другие её продукты.

Условия, предлагаемые российскими банками

Необходимые документы

Чтобы получить ипотеку под залог квартиры, нужно предоставить в банк следующий набор документов:

1. заполненное заявление по образцу банка,
2. свидетельство о собственности на закладываемую квартиру,
3. копия трудовой книжки,
4. паспорт заёмщика и его созаёмщиков,
5. справка с места работы,
6. налоговая декларация 2-НДФЛ,
7. по месту жительства,
8. справка о семейном положении.

Образец типового заявления на получение ипотечного кредита.

Если банк выдал положительное решение, нужно дополнительно собрать документы на объект залога:

• отчёт об оценке экспертами,
• выписка из ЕГРН,
• правоустанавливающий документ,
• технический и кадастровый паспорт дома или квартиры,
• выписка из ,
• согласие супруга на передачу собственности в залог,
• справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги,
• выписка об отсутствии обременений из Росреестра,
• если одним из собственников является несовершеннолетний, нужно согласие органов опеки и попечительства.

Оценка недвижимости

Перед тем, как передать квартиру под залог, её нужно оценить. Рыночную стоимость могут определить работники самого банка, тогда не придётся тратить деньги на эту процедуру.

Но сотрудники банка будут специально занижать стоимость, поэтому лучше потратиться на независимых экспертов.

На стоимость квартиры влияет множество факторов, среди них:

1. расположение дома,
2. состояние коммунальной инфраструктуры,
3. возраст дома,
4. наличие социальной инфраструктуры рядом с домом,
5. общая площадь.

Страхование

Объект недвижимости, передаваемый в залог, должен быть застрахован, как и право собственности на него.

Банк требует от клиентов обязательно застраховать свою жизнь и здоровье.

Обычно при оформлении ипотеки банк предлагает оформить пакетное страхование. От этого можно лишь частично отказаться, но это не поможет сэкономить.

Риски для банка возрастут, поэтому он повысит проценты по кредиту.

Застраховать недвижимость, жизнь и право собственности можно в любой компании, отвечающей требованиям банка. Лучше заранее запросить список страховых компаний-партнёров в банке.

Заключение договора и перечисление средств

Когда заявка одобрена и документы собраны, стороны приступают к заключению договора. После его подписания и оформления в регистрационной палате, банк направит на указанный заёмщиком счёт «До востребования» средства.

На предоставленную в залог недвижимость будет наложено обременение.

Преимущества ломбарда под залог квартиры

Заложив квартиру в ломбард, вы продолжаете оставаться ее фактическим собственником. А значит, можете ее использовать по любому назначению – проживать, сдавать. Можно вести на объекте ремонтные работы, оформлять перепланировку – делать все, что нужно, не обращая внимания на наличие залоговых обременений.
Получить деньги в ломбарде под залог квартиры можно очень быстро

Это весомый плюс на фоне кредитования в банках, где кредитный комитет может неделями рассматривать заявку, и нередко после длительного ожидания выдает отрицательный ответ.
Если вы закладываете квартиру в банке, важно соответствовать множественным требованиям. В частности, возраст 21-65 лет, наличие работы и справки о доходах

Что делать если вы не попадаете под данный возрастной ценз, не имеете официальной работы, и никто не даст вам справку? Идти за займом под залог квартиры в ломбард.
Можно получить на руки деньги и без залога, но в этом случае проценты будут гораздо выше. А это отнюдь не способствует легкому выходу из сложившейся непростой финансовой ситуации. Для сравнения, если вы хотите взять деньги без залога квартиры, процент в день может составлять 1,5-2,0%. А значит, при условии займа на длительный период вы переплатите ломбарду за год 600-700%, то есть – вернете заем с шести-семикратном размере. Очевидно, что снизить проценты с помощью залогового инструмента, будь то квартира, комната или дом – гораздо более разумный вариант.
Займы из ломбарда не являются целевыми. А значит, вы можете тратить их на свое усмотрение, не отчитываясь финансовому учреждению. Для сравнения: потребительский кредит часто бывает целевым. Если вы берете деньги на телевизор, то должны купить телевизор, по-другому – не получится.

Преимущества и недостатки схем продажи

Первую схему можно назвать наиболее простой но, в то же время, более выгодной для банка, чем для покупателя. Банк с удовольствием даст разрешение на продажу, ведь он в любом случае получит свои деньги, в том числе и запланированную прибыль. Однако подобная сделка является достаточно небезопасной для покупателя залоговой квартирыё а потому схема может рассматриваться только в том случае, если продавец и покупатель хорошо знают друг друга и доверяют друг другу на слово.

Опасность заключается в следующем: после того, как долг перед банком будет погашен, а залоговое обременение снимется, продавец (он же текущий залогодержатель), может «передумать» продавать квартиру, после снятия с нее обременения (по заявлению банка). В результате чего покупатель будет не в состоянии получить у банка уплаченные по договору деньги, как и не сможет принудить продавца оформить право собственности.

При рассмотрении подобной схемы потенциального покупателя должна насторожить сильно заниженная (по отношению к рыночной) цена – это может говорить о готовящемся мошенничестве.

Вторая схема представляется более безопасной, поскольку заинтересованные в оплате стороны получают доступ к денежным средствам лишь по мере выполнения ими договорных обязательств. Однако есть ряд нюансов «технического» характера, которые могут поставить под сомнение безопасность сделки для покупателя залоговой квартиры. Так, органам УФРС требуется порядка 5 дней на проведение процедуры снятия залогового обременения, а для перерегистрации собственности – 10 дней. Поэтому в промежуток после снятия обременения сделка купли-продажи может быть отменена текущим собственником, которому квартира передается в полное распоряжение.

В этом случае банк не может получить деньги, поскольку не выполнил условия договора перед продавцом, а покупатель не может получить квартиру. Ситуация не является неразрешимой, однако сопряжена с неприятными задержками.

Третья схема (и ее многочисленные разновидности) является, по мнению экспертов RealtyPress.ru, наиболее безопасной, хотя подготовка документов может быть весьма хлопотливым занятием. Опять-таки предлагается использовать банковские ячейки для размещения денежных средств, предназначенных банку для оплаты оставшейся части долга, и продавцу (остаток общей стоимости квартиры). Однако смысл манипуляций, как и комплект документов, существенно отличается.

После получения от банка официального согласия на проведение сделки происходит переоформление залогодержателя, теперь должником банка становится покупатель. По окончанию этапа банк получает доступ к деньгам, хранящимся на его ячейке, и снимает с квартиры залоговое обременение, а продавец – свой остаток.